【正文】 42 別墅戶型要求 特點(diǎn) ： ● 聯(lián)排 別墅 ● 天地樓 43 ◇面積在 210250 M2之間。 這一過程可針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行彈性調(diào)整。 —— 產(chǎn)品形態(tài)： 主力產(chǎn)品為小型聯(lián)排別墅 ，天地樓，多層 洋房 。 價(jià)值提升與形象建設(shè) 的需要 本項(xiàng)目作為一個(gè) 未來市中心 大盤，除了基本的自然景觀價(jià)值之外，更需要通過多種手段來充實(shí)其價(jià)值體系，并建立鮮明的樓盤形象。 產(chǎn)品組合 經(jīng)濟(jì)型別墅 /多層公寓 /小高層 住宅為主力 ,多產(chǎn)品組合利于拓寬客戶群 . 開發(fā)模式 開發(fā)內(nèi)計(jì)劃分期容積率取由低到高 — — 的 穿插開發(fā)的 模式 ,入市批量采取少 —— 中 —— 中 —— 高 的四步模式；價(jià)格走勢(shì)采取低 —— 中 —— 高三步模式。 ) 分析：按此方案，產(chǎn)品組合為別墅 +多層公寓 +33 層高層公寓 。 周邊環(huán)境 從目前周邊環(huán)境來， 項(xiàng)目東面臨海，周邊無任何污染，空氣清新，但 周邊一片荒涼 ，近年無法形成成熟的生活圈，生活極不方便，極大影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，而且目前防城港熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)還是桃花灣板塊，因此 本項(xiàng)目開發(fā)普通住宅、寫字樓、商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很大， 周邊配套 沒有相關(guān)生活配套 ，學(xué)校、綜合市場(chǎng)、醫(yī)院等配套離項(xiàng)目有 58 公里外。 項(xiàng)目東臨內(nèi)海，南面為桃花灣中央居住區(qū)，西面為市行政中心，北面1 公里處為高速入口收費(fèi)站。完善配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)的形 成和良好公共空間環(huán)境的創(chuàng)造。而從 2020 年開始，防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)有了相應(yīng)變化 。 由于 今年和今后防城港市住宅開發(fā)量將持續(xù)擴(kuò)大，加之經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租住房 等保障住房 的沖擊，開發(fā)商必然面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；另外，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，消費(fèi)者的購(gòu)房心理趨向成熟與理智，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來越高。 國(guó)家宏觀調(diào)控，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期 17 經(jīng)歷了狂飆突進(jìn)的發(fā)展之后，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，從去年年底開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了觀望期。 商品房屋竣工面積增幅較低 ， 現(xiàn)房銷售所占比重較大 今年一季度全市房地產(chǎn)雖然開發(fā)量較大，但大部分項(xiàng)目正處在施工建設(shè)期間，沒有達(dá)到竣工的要求，造成全市房屋竣工面積增幅較低。 到位資金大幅上升 今年，雖然受金融的資金從緊政策影響，各地投資 呈逐漸萎縮，但不影響防城港市房地產(chǎn)投資熱潮 ，而且全市到位資金大幅上升。其中，住宅投資完成 億元，增長(zhǎng) 倍。 防城港市面臨許多有利的發(fā)展條件和不可多得的發(fā)展機(jī)遇。 居民總體消費(fèi)支出大步增長(zhǎng)，人均消費(fèi)支出 7357 元，比上年增長(zhǎng) %。出 13 國(guó)，就是 邊境跨國(guó)旅游。集裝箱完成 萬標(biāo)準(zhǔn)箱，增長(zhǎng) %。深入開展城鄉(xiāng)清潔工程，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。 12 城鎮(zhèn)建設(shè)明顯加快，城市新格局初步形成。 據(jù)圖 4 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)表明 ,2020 年 防城港市 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：基本建設(shè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，同比 增長(zhǎng) %； 房地產(chǎn)投資 億元，同比 增長(zhǎng) 倍 。防城港市已經(jīng)成為中外客商投資興業(yè)的熱土。 中國(guó) —東盟博覽會(huì)和中越邊境（東興）商品交易會(huì)為發(fā)展對(duì)外貿(mào)易提供了良好的平臺(tái)。游客乘客輪或經(jīng)陸路口岸到越南等東盟十國(guó)，可充分享受濃郁的異國(guó)風(fēng)情。 “十五 ”期末，港口貨物吞吐量突破 2000 萬噸， “十一五 ”期末可望突破 6000 萬噸， “十二五 ”可望實(shí)現(xiàn)億噸大港的目標(biāo)。因此，在項(xiàng)目前期開發(fā)策劃研究中 需對(duì)未來的市場(chǎng)環(huán) 境進(jìn)行充分的預(yù)判，給出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作顯得尤其 重要。作為中國(guó)通往越南及東南亞國(guó)家最便捷的海陸通道，防城港市在構(gòu)筑中國(guó) —東盟自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略格局中居于特殊的地位。下海，就是海濱風(fēng)光旅游?？砷_發(fā)的 10 米等深線以內(nèi)的淺海灘涂面積 3 萬多公頃，發(fā)展珍珠、對(duì)蝦、大蠔、青蟹等養(yǎng)殖業(yè)前景廣闊，去年全市海水養(yǎng)殖面積達(dá) 2 萬公頃。中電亞洲有限公司投資建設(shè)的防城港電廠，已正式開工建設(shè)， 2020 年第一臺(tái)機(jī)組將投入使用。 表 1 2020— 2020 年國(guó)民生產(chǎn)總值 年 號(hào) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長(zhǎng) 2020 —— 2020 % 2020 % 2020 % 表一，近幾年防城港市總體經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，增長(zhǎng)速度逐年提高， 07 年 防城港 市 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 增幅排全區(qū)第一 。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ：第二產(chǎn)業(yè)比重明顯提升，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍，增幅居全區(qū) 首位。 港口貨物吞吐量突破 5000 萬噸，龍頭港口地位進(jìn)一步增強(qiáng)。山里空氣負(fù)離子含量極高，是休閑、度假、療養(yǎng)的理想環(huán)境。 農(nóng)民人均純收入 3791 元，比上年增 長(zhǎng) %，是建市以來人民群眾生活水平提高最快的一年 。食品、居住價(jià)格上漲是拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲的主要原因。但 綜合分析發(fā)展環(huán)境和條件，防城港市仍處在一個(gè)打牢基礎(chǔ)、奮力爬坡、加快發(fā) 展的關(guān)鍵階段。買賣雙方對(duì)北部灣地區(qū)房地產(chǎn)升值的預(yù)期，加之土地、鋼材、水泥、勞動(dòng)力等價(jià)格的上升，直接拉動(dòng)了防城港市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。金色公寓 等項(xiàng)目將繼開工。在防城港城區(qū)里，隨處可見忙碌的建筑工地場(chǎng)面，給人以美好明天的美麗憧憬。在政府宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，防城港市 實(shí)施 “ 還島于港 ” 戰(zhàn)略，加快推進(jìn)城市中心區(qū)建設(shè)，北聯(lián)南接，向東拓展，充分利用 “ 三島三灣 ” 美麗的自然風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，把 防城港 市建設(shè)成為適宜居住、利于創(chuàng)業(yè)的大城市 。但產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代即將來臨，隨著購(gòu)房者的消費(fèi)心理日趨成熟，炒作的效果將逐步弱化，產(chǎn)品的品質(zhì)將起決定 18 作用。 營(yíng)造具有個(gè)性化色彩的社區(qū)文化，提高文化品味，增強(qiáng)居住者的歸屬感將是未來提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段 。 （五）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 方向 從防城市的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)發(fā)展前景來 看，防城港市三面臨海，環(huán)境優(yōu)美，空氣含氧負(fù)離子高， 受海洋和十萬大山山脈的影響，境風(fēng)陽光充足，雨量充沛，氣候宜人，非常適合居??； 防城港市面臨許多有利的發(fā)展條件和不可多得的發(fā)展機(jī)遇。 ● 劣勢(shì) ： 本項(xiàng)目周邊的環(huán)境形象較差，周邊目前一片荒涼，除了興港大道就沒其他建筑。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析 對(duì)于一個(gè) 300 畝規(guī)模的樓盤，拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，進(jìn)行多樣化的產(chǎn)品組合，以利于擴(kuò)大客源層面，是一般開發(fā)原則，但產(chǎn)品如何組合、用地如何配比，則需要進(jìn)行縝密的價(jià)值分析，以達(dá)到價(jià)值最大化的目標(biāo)。 ? 有利于拉長(zhǎng)產(chǎn)品線，擴(kuò)大 客戶群體： 從連排別墅到 天地?fù)?，?多層寬景 洋房 、以及 高層 公寓，在不同的開發(fā)階段靈活安排，穿插組合，盡量覆蓋到各類購(gòu)房群體，擴(kuò)大市場(chǎng)銷售范圍。 銷售周期 銷售時(shí)間 45 年 ,入市產(chǎn)品次序 : 天地樓 / 別墅 /多層洋房 /－ 高層 /街鋪 28 第 三 部分 ：項(xiàng)目 定位 一 、定位 概念 主題： 濱海 現(xiàn)代 水 岸 生活 國(guó)國(guó) 際際 29 概念闡釋 ： 本項(xiàng)目將 創(chuàng)造出一種屬于 濱海 獨(dú)特的建筑風(fēng)格，自由奔放、簡(jiǎn)單明快，粗糙線條與精致細(xì)節(jié)并存，陽光海風(fēng)與庭院屋檐共構(gòu)，“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色，艷陽高照的純美自然”。經(jīng)過調(diào)研， 目前市場(chǎng)上的 大多數(shù) 只圖概念的新鮮， 缺乏 了 整體規(guī)劃和項(xiàng)目天然資源 條件 ， 缺乏相對(duì)應(yīng)的地形地貌， 只剩下一個(gè)新鮮的賣點(diǎn)游蕩在市場(chǎng)上 。在開發(fā)的先后順序上，則采取別墅 區(qū)聯(lián)排、天地樓、多層景觀洋房 公寓 ， 先 開發(fā)、 先 銷售的方式 ，結(jié)合必要公建項(xiàng)目啟動(dòng)， 其目的在于以別墅與公建配套作為項(xiàng)目形象展示區(qū)，以別墅，多層 公寓產(chǎn)品作為資金回籠 ，以利于在體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、風(fēng)格的同時(shí)，又能順利實(shí)現(xiàn)資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)， 使項(xiàng)目保持健康穩(wěn)定的持續(xù)性開發(fā)。園林與建筑的完美結(jié)合將構(gòu) 建起具有強(qiáng)烈 濱海國(guó)際 風(fēng)情的小鎮(zhèn)形象。 ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強(qiáng)調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風(fēng)效果 四、寬景 HOUSE、情景洋房 公寓 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品概念 濱海 水岸，現(xiàn)代 風(fēng)情 別墅 第一期產(chǎn)品突出“ 濱海 水 岸 風(fēng)情”特色，無論別墅還是公寓，都可依 照海岸的建筑特色進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，產(chǎn)品以低密度多層 湖 景。 總開發(fā)周期可安排 68 年，年平均開發(fā)量 68 萬 M2 37 五 、商業(yè)及公建配套 安排 ： 說明： 按照 300 畝規(guī)模 住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套規(guī)劃，規(guī)劃如下： 配套類型 配套項(xiàng)目 分布區(qū)域 會(huì)所 接待、餐飲、康體 一期公建部分 外部商業(yè)配套 超市、銀行、餐館、洗車 燈具、服裝等 沿公路構(gòu)成商業(yè)走廊 內(nèi)部生活配套 日雜、百貨、美容、干洗、餐飲、生鮮、煙酒、家政等 在社區(qū)內(nèi)點(diǎn)式樣分布 景觀配套 濱江木棧道、人工湖、水系、園林、廣場(chǎng)、雕塑、噴泉等 人工湖利用地形營(yíng)造，其他分別安排于項(xiàng)目各期 教育配套 幼兒園、小學(xué) 單獨(dú)擇地營(yíng)建，與居住區(qū)稍有分隔 康體配套 羽毛球館、健身館、保健機(jī)構(gòu) 統(tǒng)一于會(huì)所之內(nèi) 網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、泳池等 項(xiàng)目一期室外公建場(chǎng)地 服務(wù)配套 物業(yè)管理中心、家政中心等 其他配套 公交車（站）社區(qū)活動(dòng)中心 38 第 五 部份：首期 入市 產(chǎn)品規(guī)劃 一 、設(shè)計(jì)條件 開發(fā)規(guī)模： 根據(jù)項(xiàng)目地塊的自然條件與開發(fā)時(shí)序周期，建議 用 120 畝作為首期的設(shè)計(jì)開發(fā)。 公寓 ： 新興中產(chǎn)階層， 外地人在防城工作，經(jīng)商 置業(yè)特征 為首次置業(yè) 和二次置業(yè) ，置業(yè)目的有入門型、改善型等 。本項(xiàng)目突出“ 濱海國(guó)際 ”風(fēng)情，通過建筑與景觀的精細(xì)創(chuàng)造，必將在 防城 港 乃至廣西市場(chǎng) 30 成為“風(fēng)情主題居住”的典范之作。 大大 盤盤 主題闡釋： 大盤的開發(fā)營(yíng)銷要有前瞻性，是一個(gè)營(yíng)造夢(mèng)想、兌現(xiàn)理想的過程 ， 需要我們放眼世界，以國(guó)際視野造城，兌現(xiàn) 人們骨子里的 濱海居住夢(mèng)想。 開發(fā)節(jié)奏 計(jì)劃分 4 期開發(fā) ,年開發(fā)量控制在 6 萬 M2以內(nèi) ,估計(jì) 年 消化量約 5 萬 M2。 26 開發(fā)期內(nèi) 平均容積率的劃分 根據(jù)開發(fā)的時(shí)間節(jié)奏， 地塊劃分為 4 期，并 按照從低到高的原則， 劃分為兩個(gè)區(qū)域（別墅區(qū)與公寓區(qū)），并 進(jìn)行不同的容積率規(guī)劃，首期開發(fā)控制在 左右，產(chǎn)品以經(jīng) 濟(jì)型連排別墅 、天地樓 以及多層 公寓 為主力產(chǎn)品，此后隨著市場(chǎng)熱度的提高，將容積率逐步提高，后期再行開發(fā) 景觀 小 高層住宅 （ 1118 層） 、高層 （ 33 層） ，容積率 最高可 達(dá)到 左右。 22 23 第二 部分：項(xiàng)目 整體開發(fā)構(gòu)想 一、 開發(fā)前瞻性構(gòu)想 整體 規(guī)劃 、分期開發(fā) 、 分區(qū)布局 、 組合銷售 項(xiàng)目現(xiàn)用地面積為 300 畝， 容積率定為 ，開發(fā)規(guī)模 30 萬㎡，總體開發(fā)思路產(chǎn)品形態(tài)相 對(duì)較多 ,建筑 風(fēng)格 相對(duì) 統(tǒng)一 ， 與原計(jì)劃相比 ，其子 項(xiàng)目 構(gòu)成調(diào)整 如下： 二 大景觀主題 ： 濱 海 主題 +水 景主題 三大配套主題 ： 商業(yè)走廊 +康體會(huì)所 +社區(qū)教育 兩大主題居住區(qū) ：別墅 區(qū) — 聯(lián)排別墅 、 天地?fù)? 公寓 區(qū) — 多層 洋房 、 寬景 高層 主題商業(yè)區(qū) 沿路商業(yè)長(zhǎng)廊（海濱 風(fēng)情商業(yè)街區(qū)）， 24 前瞻性 開發(fā) 概念： 用國(guó)際化的前瞻性視野打造本土 人 居典范 ?? 充分借助 景觀 優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn) 海景 建筑的 風(fēng)格 ， 借助 有景有水 ，罕有的 海景 是項(xiàng)目的獨(dú)特資源使其價(jià)值得到最大化發(fā)揮，以 親水濱海風(fēng)情構(gòu)建本項(xiàng)目核心主題概念。項(xiàng)目且具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有規(guī)劃效益。 7. 高端產(chǎn)品將入駐市場(chǎng) 一方面，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，防城港將會(huì)誕生更多的都市新貴、金領(lǐng)一族，他們更看好風(fēng)景好環(huán)境好的豪宅項(xiàng)目，另一方面，外來開發(fā)商帶來高品質(zhì)豪宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 防城港將會(huì)出現(xiàn)更多高品質(zhì)高端產(chǎn)品 。 ? 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施以及小區(qū)智能化配套設(shè)施等不斷完善。目前，防城港住宅消費(fèi)的消費(fèi)心理還不夠成熟，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)還很有效，因此很多項(xiàng)目還是很注重炒 作，在觀望期還是有些項(xiàng)目旺銷的事實(shí)證明炒作還是很有效的。 （四）、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn) ， 防城港 房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫； 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè) 始于 2020 年。 大環(huán)境趨完善，購(gòu)買需求增大 北部灣風(fēng)生水起，防城港城建提速 。 新開工樓盤增加 今年政府加大回收閑置土地力度， 同時(shí)，武鋼防城港項(xiàng)目進(jìn)展順利帶動(dòng)防城港市房地產(chǎn)發(fā)展， 加快了新項(xiàng)目啟動(dòng)。 雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策，但隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域合作、中國(guó) — 東盟 “ 一軸兩翼 ” 等利好因素的推動(dòng)，北部灣地區(qū)風(fēng)生水起，防城港房地產(chǎn)價(jià)格及土地價(jià)格亦水漲船高。特別是隨著國(guó)家新一輪產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，國(guó)家將把更多的重大項(xiàng)目布局在沿海大港口，防城港市將成為國(guó)家布局發(fā)展重化工業(yè)的沿海城市之一，發(fā)展前景非常廣闊。 12 月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存、貸款余額分別為 億元 、 億元，分別比年初增長(zhǎng) %、 ％，其中城鄉(xiāng)居民 14 本外幣儲(chǔ)蓄余額 億元，比年初增長(zhǎng) %；貨幣凈投放 億元，