【正文】 建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學(xué)觀。再如果，在市中心種上一片古色古香，則好象跟現(xiàn)在高速度快節(jié)奏的都市進(jìn)程難以相融。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義。汽車入地與街道直 接相通； 強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。古典圓頂或現(xiàn)代構(gòu)架（“天園地方”的象征意義）。坡屋頂、閣樓。 與此同理，做平臺，平臺上做景觀和配套。做到車庫有電梯，直通住宅樓各層房間，業(yè)主下車后不須繞出車庫，而直接進(jìn)電梯入家門。 【總體規(guī)劃】 41 全面圍繞既定的項目行銷主線進(jìn)行規(guī)劃，從整體布局充分體現(xiàn)主題精髓。這種說法雖然有著其狹義和普遍適用性問題的存在，卻也不得不承認(rèn)房地產(chǎn)發(fā)展返本歸宗的大趨勢，規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)綜合構(gòu)成要素中所占比例越來越大。 3）有產(chǎn)階層 社會的精英， 城市發(fā)展的潮流人物。綜合兩方面群體，得出本項目客群定位如下： 定位與“核心動力階層”與即將成為“核心動力階層”的人們，他們是社會發(fā)展的動力源。 城市范疇的： 從生活取向以及城市生活返本歸原的方面，深化都市中心在中國，在 100 年之內(nèi)都將是人們理想的生活領(lǐng)地。 ? 32 產(chǎn)品篇 “巧婦難為無米之炊”，營銷必然基于產(chǎn)品之上，本項目擁有大量寶貴 的基地資源，當(dāng)然也有一些客觀存在的弱點，規(guī)避弱點，整合優(yōu)勢，創(chuàng)造具震撼效應(yīng)的產(chǎn)品。 差異化要求： 為了同現(xiàn)有高端物業(yè)市場的產(chǎn)品以及潛在競爭產(chǎn)品拉開差距，本項目的定位及建設(shè)必須站在一個超前及相當(dāng)高 31 的高度上進(jìn)行開發(fā)，這不僅要體現(xiàn)本項目與其他產(chǎn)品的不同性，更是順利 占領(lǐng)市場，樹立品牌，為將來迅速去化作好準(zhǔn)備。利用獨特優(yōu)越的各種資源，打造南京 CBD 真正意義上的豪宅。 28 肆、豪宅資格論 就本項目而言，本司建議以豪宅建設(shè)的路線進(jìn)行開發(fā)，緣由如下所述。 ＝ 元 /㎡ 對比東方名苑價格比值： 6200247。 二、價格評估 在多種制價方法里，我們選擇了完全以市場需求和市場競爭為導(dǎo)向的競爭項目類比定價法。減少了后續(xù)的競爭項目，為本項目的高起點留有了足夠的發(fā)展空間； 核心區(qū)域： 在 CBD 規(guī)劃中，本項目位于核心商業(yè)中心內(nèi)，核心商務(wù)中心邊，在這一區(qū)域商業(yè)機(jī)構(gòu)、商務(wù)公司云集此地，客群針對性較強(qiáng)； 良好學(xué)區(qū)： 本項目所屬學(xué)區(qū)有省重點南京市第五中學(xué)、石鼓路小學(xué)、莫陵路小學(xué)等重點中小學(xué)。緣于房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，首先開發(fā)消費積淀最為旺盛的高端群體。在競爭面選擇上采取了具有與本項目同樣位于核心地塊的同質(zhì)化物業(yè)，同時這些項目的運做周期不超 過 1 年、或剛剛面市。從當(dāng)前新街口的現(xiàn)狀來看，新街口地區(qū)作為南京市一級商業(yè)中心與其他副中心相比，首位指 數(shù)已達(dá)到 8 至 9，這一指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)同類城市。 另一方面：新街口的新規(guī) 劃已經(jīng)出臺，規(guī)劃中對可持續(xù)發(fā)展的 CBD 核心區(qū)域更為細(xì)致的規(guī)劃了從商業(yè)、商務(wù)、住宅、道路設(shè)施、環(huán)境營造等多方面進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)劃，為本項目的上市帶了利導(dǎo)因素，也為本地塊的進(jìn)一步升值，奠定了基礎(chǔ)。在 1 公里的范圍內(nèi)，密布著“新百”、“中央”、“東方”、“金陵” 、“金鷹”、“商貿(mào)”等大小數(shù)百家商場，有“中華第一商圈”之譽(yù)，還有金鷹國際商城、金陵飯店、長江貿(mào)易大樓、華榮大廈、華夏大廈、華泰證券等多個已成型商務(wù)樓，另外工商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、交通、華夏等個大銀行也聚集其間，新街口躋身 CBD 的基本框架已基本搭起。 通過幾個板塊目前的物業(yè)發(fā)展特征，發(fā)現(xiàn)其高端物業(yè)有一定的區(qū)域特征，稱為不可復(fù)制性資源擁有之地，就有產(chǎn)生高端物業(yè)的基礎(chǔ)。從近幾年河西房地產(chǎn)的發(fā)展來看，主要有這樣幾個特征，首先，價格的突飛猛進(jìn)。 城中板塊就是指城墻以 內(nèi)的、實際意義上的南京主城區(qū)，是一個城市的核心區(qū)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，起到對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能。地產(chǎn)發(fā)展的特征就 是大眾化，南京并不是一個高素質(zhì)外來人口較多的城市，作為江蘇的政治中心，南京并沒有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上得到較大的提升。因房地產(chǎn)的運做是需要一定周期的，項目不斷的上市使競爭日趨激烈； 三為購買量多。目前的產(chǎn)銷兩旺只是暫時的。 此次鐘山論壇政府進(jìn)一步肯定了房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，各政府領(lǐng)導(dǎo)與南大研究院院長、房地產(chǎn)公司都在各自的立場談了有關(guān)對目前地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的分析與指導(dǎo)性建議，其討論重點集中在房價上?；A(chǔ)設(shè)施完善后，對該地區(qū)的商品房銷售的帶動力量是十分巨大的，尤其 是河西地區(qū)，南京市政府將在 5 年內(nèi)通過經(jīng)營城市的方式投入 260 億元巨資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，河西地區(qū)目前的均價每平方米 3200 元左右， 2002 年價格的漲幅會在每平方米 200 元到 400 元之間。政府也會堅持采取適度擴(kuò)張性的財政政策以保證就業(yè)和消費增長，加之入世和“奧運效應(yīng)”等對投資和期望產(chǎn)生積極影響，國家公務(wù)員薪資水平不斷上升，企業(yè)住房分配貨幣化的貫徹展開以及明年銀 行將加大個人購房消費貸款的投放力度、相關(guān)配套行業(yè)也將為購房者提供更優(yōu)惠的條件等，都為市場提供了有力的需求支持。 實現(xiàn)上述態(tài)勢的關(guān)鍵點是 國家 有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，因為 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，國民經(jīng)濟(jì)的好壞，也直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。尤其是第四季度，是全年的最低點，這使得很多人都對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度。帶動去年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是房地產(chǎn)銷售增幅的回落。不過由于慣性的作用，今年上半年 房地產(chǎn) 市場還將處于一個復(fù)蘇的階段，房地產(chǎn)的再次增長可能會到下半年才會出現(xiàn)。因此，消費增幅下降不會很明顯。 2002 年，房價可能會上升較多的是河西、亞東和江寧，這是因為 2001 年底南京市政府相繼出臺了加快河西、亞東大學(xué)城、江寧大學(xué)城開發(fā)建設(shè)的決定，由此引發(fā)的是這三個地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會掀起高潮。南京鐘山房地產(chǎn)論壇”獲得的南京市房地產(chǎn)發(fā)展的一些走勢分析作如下簡釋。一為政府目前的土地供應(yīng)方式不合理與供應(yīng)量較少，二為開發(fā)商盲目操作，導(dǎo)致市民的跟風(fēng)效應(yīng)。隨著南京市房地產(chǎn)市場的全面啟動，市場呈現(xiàn)出商、住兩旺的局面，開發(fā)量逐年增多； 二為競爭多。 “一低” 購買能力不斷降低。該板塊開發(fā)了較多的高端產(chǎn)品，代表樓盤有湖畔之星。河西板塊的大發(fā)展主要得力與政府的規(guī)劃和大力的政策扶持，南京市政府決心把河 西建成南京的新城區(qū)，政府對河西的道路系統(tǒng)和環(huán)境進(jìn)行大力改造，十運會的奧體中心落戶于此等因素大大刺激了河西房地產(chǎn)的發(fā)展。在寧南板塊也出現(xiàn)了高級別墅項目，如仁恒的玉蘭山莊，他是一個純別墅區(qū)，目前還沒有正式推向市場，據(jù)悉該項 12 目也是高級別墅區(qū)。 從南京房地產(chǎn)的板塊布局來看，本項目位于城中板塊的核心區(qū)域，稱為 CBD 區(qū)域，據(jù)南京市規(guī)劃統(tǒng)計，新街 13 口四環(huán)路及周邊商業(yè)建筑面積已超過 70 萬平方米，商業(yè)辦公建筑面積為 180 萬平方米左右，“中央商務(wù)區(qū)的雛形已基本形成”。眾多已成型項目營造了良好的住宅開發(fā)氛圍，使我們項目擁有較高的起點，較強(qiáng)的市場認(rèn)知度。之所以說新街口是南京的 CBD，是因為南京的商業(yè)、商務(wù)綜合中心在新街口，新街口具有決定形成 CBD 的一切因素，他不僅是商務(wù)中心，同時他的輻射力和綜合影響也是其他地區(qū)不可比擬的。 二、 CBD 區(qū)域市場競爭精研 目前 CBD 區(qū)域存在的物業(yè)主要以商務(wù)與商業(yè)為主，而新開發(fā)住宅用地較少，已存在老式居民區(qū)較多。高檔物業(yè)開發(fā)過剩，市場有效供應(yīng)不足是目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。 四）機(jī)會點（ O）： 21 規(guī)模大： 本項目占地 2 萬 m2，足可傲視新街口任何一個項目，大的規(guī)模使本項目有足夠的張顯空間，有利于規(guī)劃建筑、空間與使用功能布局，對于高位樓盤，生活 空間 的舒適度也依賴與其占地規(guī)模； 稀缺地塊： 南京 CBD 方案已經(jīng)出臺，新街口區(qū)域 不再 有住宅 用地供應(yīng)。 規(guī)模價值： 充分張揚本項目是新街口最大的住宅小區(qū)。 ＝ /㎡ 對比天安國際花園價格比值： 5700247。 注：關(guān)于小戶型方面，若在產(chǎn)品構(gòu)成上與其他部分采用等同標(biāo)準(zhǔn)，價格則也以此為基準(zhǔn)再做微調(diào)。這就給本項目的豪宅發(fā)展提供了契機(jī)。只有在 整體規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)量，功能齊全服務(wù)周全等方面做到與眾不同，甚至超越業(yè)內(nèi)，才會脫穎而出。同時豪宅還要求具有高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，文化建設(shè)以及細(xì)節(jié)化完善等，這些本項目都完全可以做到。 通過對重點詞語的理解，本主題定位含蓋如下四方面內(nèi)容： 超乎現(xiàn)代的： 主要從建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計以及硬件構(gòu)成上集中體現(xiàn)項目放眼未來，領(lǐng)先時尚 50 年的締造立足點。 注：在此只對產(chǎn)品進(jìn)行方向性定位，具體細(xì)節(jié)在下面章節(jié)“硬性產(chǎn)品鍛造建議”中 詳細(xì)敘述 三、客群定位：一群對城市中心生活流連忘返的人 競爭項目主力客群：通過周邊項目的深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其消化主力群體分為兩個方面，一為都市有產(chǎn)階級，二為外來投資階層。 2）中產(chǎn)階層 這部分人已經(jīng)事業(yè)有成，在各自行業(yè)里屬于行家里手，錢已經(jīng)沒有問題，當(dāng)前最需要的是社會地位的提升。 39 貳、瞬時壟斷的產(chǎn)品構(gòu)筑模式 產(chǎn)品的所有構(gòu)成要素都須緊緊圍繞 “一個展現(xiàn)未來城市文明的人居典范” ， 本章節(jié)從購房者關(guān)心的 7 個方面，非常務(wù)實的提出了項目如何圍繞主題進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)筑，整篇旨在闡述 “ 一件魅力產(chǎn)品的誕生全過程 ” 。物業(yè)管理建議 —— 人性服務(wù)，百年溫情 一、整體規(guī)劃建議 —— 大圍合成就盛世安寧 萬科的王石曾說，萬科的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向規(guī)劃設(shè)計。 目前規(guī)劃 設(shè)計 呈現(xiàn)出新的趨勢和市場手法，很多手法值得我們借鑒。 42 落地玻璃陽臺或落地窗的運用。局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 均好性 新庭院 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。如果在南京 CBD 中心栽上一片歐陸風(fēng)情，無疑會招來眾多不滿和指責(zé)的目光，那是對自己城市的何等的敷衍和不信任 。 建筑風(fēng)格的含義 建筑風(fēng)格是一個建筑物的個性或獨特表征； 47 建筑風(fēng)格是建筑的一種方式、類型或方法； 建筑風(fēng)格是一種建筑個性和建筑特征； 建筑風(fēng)格是民族的特征，也是時代的特征； 建筑風(fēng)格是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)形式。圖案，主要是人、神、動物、器物等。 【創(chuàng)意簡語 —— 為 CBD締造一片綠洲】 造園添綠本身不難，愿意為一個地區(qū)、一方人群造福的心情才是一種境界。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。 具體組合設(shè)想如下：以星月傳奇象征模式構(gòu)成宇宙中環(huán)繞的主題，被環(huán)繞的個體象征核心，環(huán)繞的個體可以是承載財富和發(fā)展的會館或其他軟硬件構(gòu)建。社區(qū)的內(nèi)部組團(tuán)景觀要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本項 目在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合周圍環(huán)境和規(guī)劃特點，每個組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，以形成各自的特點，突出其空間的個性，增強(qiáng)識別性。 其分類如下表： 分 類 內(nèi) 容 53 城市設(shè)施 交通設(shè)施 道路、步行街、停車場、地下通道，候車?yán)龋ㄍぃ⒏綦x帶路障 服務(wù)設(shè)施 郵筒、電話亭、自動售貨機(jī)、坐椅、自行車架、衛(wèi)生箱、垃圾筒 信息設(shè)施 標(biāo)志、設(shè)時裝置、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌 建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計 圍墻、綠景、水景、山景、牌坊、碑、小橋、鋪地、亭、廊、榭、燈 附屬設(shè)施 通廊、門廊、院門、室外坡道、欄桿、 護(hù)欄 景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、泳池、琴房、花壇、地面 操作要點四：關(guān)于景觀先行 景觀設(shè)計對于本項目而言，將是重點中的重點。擯棄“為了這房子，我們來造景觀”的古舊思想；而是展現(xiàn)“為了這景觀，我們要住在這里”的新景觀設(shè)計趨勢。工作陽臺的設(shè)備，同以前功能重合的陽臺設(shè)計（把家務(wù)操作、觀景等功能集中于一個空間實現(xiàn)）相比變得合理、方便。低窗臺設(shè)計，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野有些中小戶型采用自由式間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味： 56 其一，減少梁柱對空間的占用及制約，自由靈活。對于本項目這樣超大規(guī)模的社區(qū)，多樣化更是不可忽視。面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會客、團(tuán)聚、視聽、休閑的公共性活動功能。廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。 好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計與現(xiàn)實性的市場定位的結(jié)合體，所謂引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計，主要強(qiáng)調(diào) 的是在功能面積上的超前考慮與創(chuàng)新，對新的流行趨勢的把握，從而通過具體的設(shè)計產(chǎn)品來滿足要求，甚至引導(dǎo)消費。 【創(chuàng)意簡語 —— 無處不在的精雕細(xì)琢】 本項目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。樓盤越做越細(xì)，這是地產(chǎn)市場激烈 62 競爭的必然結(jié)果，因為在樓盤的規(guī)劃思路、建筑風(fēng)格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開差距。 c、 行人：沿進(jìn)園大道，進(jìn)入過街通道，進(jìn)入每個景區(qū)，每個單元，每戶。 2） 極優(yōu)戶型配比： 以三房、四房為主流，全部考慮書房，儲藏室 ，以及主人臥室大衛(wèi)生間。 9） 朝向與整體感覺： 臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。 16） 被過道所剝奪的面積： 67 避免過道面積的浪費，但少部分房型在廳和臥室過渡之處仍可以有過道，以加強(qiáng)私密性和豪華程度，這在房型設(shè)計上很難避免，所以應(yīng)力求合理即可。 2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺空間、梯道陳