【正文】 致 陽(yáng)臺(tái)空間減少。東方威尼斯因內(nèi)部因素停工一年多，將于 10 年 12 月 以高層 再 面市，后期仍有大量別墅產(chǎn)品 。托斯卡納 南嶼鎮(zhèn)高 岐村 300 一期 190 洋房 107200 聯(lián)排 270340 獨(dú)棟 310360 —— —— 一期共 190 套（獨(dú)棟39 套、聯(lián)排 124 套、洋房 27 套） 未開(kāi)盤(pán) —— 正祥目前已推出別墅基本售完，待 水岸 新推產(chǎn)品面世。旗山別墅 正祥領(lǐng)域 云畝天朗 四、 目標(biāo)客戶群分析 五、 福州別墅狀況 總結(jié) 3 一、 福州別墅市場(chǎng)分析 【 福州別墅市場(chǎng)板塊現(xiàn)狀及發(fā)展分析 】 （ 福州城市 未來(lái) 35 年發(fā)展方向及區(qū)域推進(jìn)板塊圖 ） 城門(mén)板塊 荊溪板塊 上街板塊 大學(xué)城 板塊 南嶼 板塊 金山板塊 五四北板塊 馬尾板塊 福州別墅市場(chǎng)板塊分布圖 主城城市副中心 城市副中心 近郊近郊 4 【分析小結(jié)】 （ 1） 別墅圈層 規(guī)劃 劃分 ： 根據(jù)福州城市規(guī)劃 可以把福州別墅圈層 分為三層，其中福州舊城區(qū) 作為代表 福州城市核心 圈層 ，南臺(tái)島、閩候等區(qū)域作為 別墅 發(fā)展 第二 圈層 ，其它區(qū)域則為 別墅 發(fā)展第三 圈層 ； （ 2） 別墅圈層發(fā)展方向 ： 隨著福州城市 “東擴(kuò)南移西拓 ”城市發(fā)展進(jìn)程逐步推進(jìn)，目前 別墅 發(fā)展已從核心 圈層 發(fā)展階段逐步進(jìn)入 別墅 第二 圈 層 開(kāi)發(fā)階段 ； （ 3） 別墅 圈層 重點(diǎn) 板塊 ： 南臺(tái)島、閩候成為城市未來(lái)發(fā)展主要區(qū)域， 板塊成熟度日趨完善， 閩侯 將 成為別墅主要供應(yīng)區(qū)域 ； 西拓 南進(jìn) 金 山 閩 候 倉(cāng) 山 城門(mén)－螺洲 東擴(kuò) 快 安 馬 尾 5 二、 板塊別墅市場(chǎng)分析 一、 五四北 板塊 別墅 市場(chǎng)分析 案名 項(xiàng)目位置 占地(畝 ) 總建(萬(wàn)㎡ ) 容積 率 總戶數(shù) (戶 ) 在售產(chǎn)品類(lèi)型及面積（㎡ ) 售價(jià) 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品 去化率 后期余量 均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬(wàn)） 翠湖山莊 云頂 新店赤橋路98號(hào) 6 100 獨(dú)棟 300400 獨(dú)棟 17000 獨(dú)棟 600起 90/100（獨(dú)棟余10套） 90% 無(wú) 萬(wàn)科金域榕郡 福飛路與南平路交叉處 250 182 聯(lián)排 270310 聯(lián)排 21000 聯(lián)排 620起 63/72 88% 約 110套， 后期有聯(lián)排 、疊拼 產(chǎn)品 北緯 25N 五四北觀音 峰南麓 300 8 300 獨(dú)棟 400700聯(lián)排 300400雙拼 300 一期聯(lián)排預(yù)計(jì) 20000 430800 09/11/18公開(kāi)（一期推出 13棟聯(lián)排，共 63套） —— 237套（獨(dú)棟約 37套、雙拼約 10套） 奧林匹克花園 楊庭水庫(kù)西北向 1300 —— 一期住宅100180、 二期聯(lián)排 —— —— —— —— —— 五四北板塊早期依靠著便利的交通配套和 “五四北后花園”的 優(yōu)良居住氛圍，產(chǎn)品定位為中高端產(chǎn)品。 華 潤(rùn) （ 3） 閩侯別墅板塊的成熟度： 2020 年下半年開(kāi)始，隨著 浦上大橋通車(chē)、福銀高速、國(guó)賓大道和福州三環(huán)的修建，閩侯交通情況有了 極大 的 改善。金域榕郡 項(xiàng)目地址： 五四北 福飛北路 國(guó)家森林公園方向 建筑形態(tài)： 別墅、高層 配套 ：（周邊） 森林公園、動(dòng)物園、琴亭湖公園 （ 社區(qū) ） 大游池、 6000 多平米商業(yè)、健身會(huì)所 200 余棵原生樹(shù)木社區(qū) 教育圈 ： 烏山小學(xué)琴亭分校 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1） 萬(wàn)科“金域系” ： 7 年 10 城， 2020 年 ，“金域系”在福州，呈現(xiàn)第 11 次自我超越。 購(gòu)物： 4 個(gè)獨(dú)立商場(chǎng) 、 逾萬(wàn)平 米獨(dú)具風(fēng)情集中式商業(yè)街，以世界的眼光匹配業(yè)主圈層身份。賦都 前期所造 )。 （ 2） 戶型有小獨(dú)棟 （類(lèi)獨(dú)幢 —— 系聯(lián)排 產(chǎn)品 改造而成） ，價(jià)格適中，迎 合 人口不多 的家庭且欲想擁有獨(dú)幢 別墅 的 客戶 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1） 米超大面寬，約為聯(lián)排別墅的 2 倍 ， 1500 米江景視覺(jué)盛宴 。領(lǐng)域 項(xiàng)目地址： 荊溪荔園度假村旁 建筑形態(tài)： 獨(dú)棟 ,聯(lián)排 ,雙拼 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 項(xiàng)目定位：國(guó)賓領(lǐng)地、江灣名墅、打造鉆石人生 項(xiàng)目 配套： 2500 平 米 會(huì)所 （ 內(nèi)設(shè)餐廳、游泳池、 多 功能宴會(huì)廳等休閑配套 ）、 1000 平 米 幼兒園 另外項(xiàng)目規(guī)劃 40 畝的沙洲島， 引閩水打造 10000 余平方米的內(nèi)湖。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1） 最大限度利用高爾夫球場(chǎng)資源 ,高檔消費(fèi)所， 人文素質(zhì)層次高 。 對(duì)景觀、配套、樣板房、示范區(qū)等接受度比較高，屬于強(qiáng) 烈引導(dǎo)型客戶 。少部分客戶已經(jīng)擁有別墅。 后 期市場(chǎng)供應(yīng) 除了目前少量項(xiàng)目待推體量，主要集中于福州遠(yuǎn)郊區(qū)域。