【正文】 超出150元/平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流。項目分析，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到2500元/平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴(yán)重的打壓。目前在售的是2棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在3月底將會有一批單身公寓推出。該案是一個法式風(fēng)格的樓盤，外立面材料選用國內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式外立面設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。樓盤名稱地理位置建筑形態(tài)物業(yè)費（元/m2/月）規(guī)模（m2）價格（元/m2）主力面積（m2）主力總價交房日期推案量（套）去化量（套）恒輝翡翠城浦珠北路110號多層、小高層 12萬2750 901102530萬05年3月264244快樂之城麗都苑浦珠北路126號多層 38萬280085—1152332萬05年12月700多500多明發(fā)濱江新城浦口濱江大道1號小高層 160萬310090120 2837萬06年5月3700多3400多華僑城長江大橋北路1號多層、小高層 30萬29001001202935萬06年3月10224金泉l l 大橋收費站北移l ，緩解長江一橋交通壓力注釋：南京長江三橋——長江三橋是上海至成都國道（GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長江大橋上游約19公里處的大勝關(guān)，南岸起點在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設(shè)的寧淮高速公路。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的交通配套完成后（預(yù)計2007年）浦口距南京城中心的距離將會在車程30分鐘以內(nèi)。 投資1．2億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設(shè)、投資3．3億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資6800萬元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質(zhì)量；投資1483萬元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資1040萬元的特用玉米基地、投資700萬元的無公害稻田基地、投資1000萬元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時，還將給農(nóng)民帶來真金白銀的收益?！案咝聟^(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展——高新技術(shù)“領(lǐng)跑”工業(yè)經(jīng)濟 城市化進程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起“川”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將“無縫對接”，筑起暢通無阻的快捷通道。216。新浦口區(qū)的成立，實現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。著名的南京長江大橋、長江二橋和正在興建的長江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車1小時可到達南京祿口國際機場或安徽合肥機場。在浦口區(qū)建設(shè)局的城建“菜單”上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目34個，總投資16．4億元，其中路網(wǎng)加密、提檔升級工程占了一大半。今年一期開發(fā)達50萬平方米，3—5年將完成全部約160萬平方米的巨大開發(fā)量，屆時可容納5萬人居住生活。 在加快城市化進程百項重點工程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目有55個，總投資85．1億元，主要建設(shè)南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超2億元的大項目，而生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)則是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的第一方陣。 社會事業(yè)發(fā)展——讓百姓成為城市化的受益者 把重點工程建設(shè)作為造福浦口區(qū)54萬百姓的民心工程，是重點工程建設(shè)的“支點”。良好完善的規(guī)劃拉進了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房價更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。從二月份的實地市場調(diào)研來看，目前浦口區(qū)域的幾個大盤第一批的供應(yīng)量已基本被市場去化，05年初始市場熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大。南京過江隧道項目位于南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計車速80公里/小時，雙向六車道，工程范圍全長6165米，主要由江北接線道路、江北收費廣場、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。重點個案分析恒輝翡翠城開 發(fā) 商：南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦珠北路110路產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：12萬m2占地面積：容 積 率：綠 化 率：42%物業(yè)管理：㎡快樂之城三期于2004年11月28日推出，現(xiàn)場銷售良好。金泉天潤城的銷售主題。也就是說，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧天潤城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價格因素買房。短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，㎡。主要由明發(fā) 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 根據(jù)我們四季度潛在消費者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在 40016000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在40015000元/㎡之間的比例最高為36%；其次是單價在50016000元/㎡的比例，%；處于第三位的是單價在30014000元/㎡之間的比例；%；單價3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比較低，%%，這和單價在3000元/㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在6000元/㎡以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購房者受到6000元/㎡的實際房價影響的結(jié)果。 五、本案市場價值定位建議根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場價格應(yīng)在2750—2800元/平方米之間。n 前期充分的客戶累計，理由：沒有充分的人氣做支持，推案將達不到預(yù)期的效果，并且對后期的價格拉升會造成根本