福州別墅市場報(bào)告20xx版-預(yù)覽頁
【正文】 6 二、 馬尾 板塊 別墅 市場分析 案名 項(xiàng)目位置 占地(畝 ) 總建(萬㎡ ) 容積率 總戶數(shù)(戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面積（㎡ ) 售價 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品去化率 后期余量 均價（元 /㎡） 總價（萬） 水岸君山 君竹村后山 915 38 1209 聯(lián)排 315 連院 300342 聯(lián)排 5500 連院 7300 聯(lián)排 173 連院 232 221/221 100% 下一期160 套 長灘美墅 墅立方 江濱路東大道 180 11 135 聯(lián)排、疊加 200左右 聯(lián)排 8500 200萬元 /套 產(chǎn)品已售罄 100% 無 馬尾別墅片區(qū)以水岸君山供應(yīng)最大，因其 價 格優(yōu)勢、山水 資源豐富， 吸引不少客戶。 華 潤旗山別墅 旗山五都 路 一期 284 疊拼 230300 聯(lián)排 290310 雙拼 400550 疊拼 7750 聯(lián)排 9000 雙拼 15000 疊拼 180230 聯(lián)排 240300 雙拼 600800 90/93 97% 一期余 214（ 以疊 拼 為主 ） 三盛 （ 3） 閩侯別墅板塊的成熟度： 2020 年下半年開始，隨著 浦上大橋通車、福銀高速、國賓大道和福州三環(huán)的修建，閩侯交通情況有了 極大 的 改善。 9 六、 城 南 、 東區(qū)、永泰 板塊 別墅市場分析 所屬板塊 案名 項(xiàng)目位置 占地(畝 ) 總建 (萬㎡ ) 容積率 總戶數(shù)(戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面積（㎡ ) 售價 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品去化率 后期余量 均價（元 /㎡） 總價（萬） 城南板塊 東方 威尼斯 城門螺州 1234 41 1850 獨(dú)棟 400600 獨(dú)棟 13000 獨(dú)棟 520780 一期別墅售罄 一期別墅 100% 別墅、高層（ 2 幢 44套 10 年 2 月推出，單價 萬 /平，面積 250 平米起，三樓起可看江） 潤華山莊 倉山區(qū)南二環(huán)路 869號高蓋山公園旁 105 300 聯(lián)排 270300疊拼 200230獨(dú)棟 300450 聯(lián)排 10000 疊拼 8200 獨(dú)棟 15000 聯(lián)排 260320 疊拼 130230 獨(dú)棟 360800 15/50 30% 無 東區(qū) 鼓山一號 鼓山風(fēng)景區(qū) 內(nèi) 350 300 雙拼 220300 獨(dú)棟 320750 —— —— 0/182 —— 118 套 永泰 唐乾明月 南嶼和永泰交界的塘前鄉(xiāng) 430 80 1 一期 154 聯(lián)排 224 雙拼 308 獨(dú)棟 350 聯(lián)排 5100 雙拼 6000 獨(dú)棟 6800 聯(lián)排 100 起 雙拼 180 獨(dú)棟 190 起 一期 132/154（聯(lián)排余 10套，獨(dú)棟余 12 套） 86% 約 300 套 城南板塊 主要 以 東方威尼斯 及 潤華山莊為主， 均有 稀缺的山 水 資源，且 產(chǎn)品類型多樣化 。金域榕郡 項(xiàng)目地址： 五四北 福飛北路 國家森林公園方向 建筑形態(tài)： 別墅、高層 配套 ：（周邊） 森林公園、動物園、琴亭湖公園 （ 社區(qū) ） 大游池、 6000 多平米商業(yè)、健身會所 200 余棵原生樹木社區(qū) 教育圈 ： 烏山小學(xué)琴亭分校 項(xiàng)目優(yōu)勢： （ 1） 萬科“金域系” ： 7 年 10 城， 2020 年 ，“金域系”在福州，呈現(xiàn)第 11 次自我超越。 （ 4） 萬科物業(yè)：精致管理。 購物： 4 個獨(dú)立商場 、 逾萬平 米獨(dú)具風(fēng)情集中式商業(yè)街，以世界的眼光匹配業(yè)主圈層身份。 （ 2） 會所氣派 ，星級服務(wù)的 高品質(zhì) 感 ，突顯公司實(shí)力及品牌效應(yīng) ，可以讓人感受到未來生活的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。賦都 前期所造 )。橘郡 項(xiàng)目地址： 閩侯 南嶼旗山 附近 建筑形態(tài)：類獨(dú)棟、聯(lián)排、公寓 建筑風(fēng)格：南加州風(fēng)格 項(xiàng)目定位： 南加州 （ 2） 戶型有小獨(dú)棟 （類獨(dú)幢 —— 系聯(lián)排 產(chǎn)品 改造而成） ，價格適中，迎 合 人口不多 的家庭且欲想擁有獨(dú)幢 別墅 的 客戶 。 （ 2） 聯(lián)排 產(chǎn)品部分 戶型客廳 較 小 ， 不夠大氣 。 項(xiàng)目優(yōu)勢： （ 1） 米超大面寬，約為聯(lián)排別墅的 2 倍 ， 1500 米江景視覺盛宴 。 項(xiàng)目劣勢： （ 1）不是真正意義上有天有地的別墅產(chǎn)品。領(lǐng)域 項(xiàng)目地址： 荊溪荔園度假村旁 建筑形態(tài)： 獨(dú)棟 ,聯(lián)排 ,雙拼 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 項(xiàng)目定位：國賓領(lǐng)地、江灣名墅、打造鉆石人生 項(xiàng)目 配套： 2500 平 米 會所 （ 內(nèi)設(shè)餐廳、游泳池、 多 功能宴會廳等休閑配套 ）、 1000 平 米 幼兒園 另外項(xiàng)目規(guī)劃 40 畝的沙洲島， 引閩水打造 10000 余平方米的內(nèi)湖。 項(xiàng)目劣勢： （ 1） 地理位置不突出，位置偏遠(yuǎn)。 項(xiàng)目優(yōu)勢： （ 1） 最大限度利用高爾夫球場資源 ,高檔消費(fèi)所， 人文素質(zhì)層次高 。 （ 2） 大部分獨(dú)立、聯(lián)排別墅樓距太窄，花園面積較小。 對景觀、配套、樣板房、示范區(qū)等接受度比較高，屬于強(qiáng) 烈引導(dǎo)型客戶 。置業(yè)作為休閑度假的場所，追求優(yōu)質(zhì)景觀資源，對地段的認(rèn)可直接由周邊生態(tài)環(huán)境決定。少部分客戶已經(jīng)擁有別墅。 目前 大多別墅項(xiàng)目都屬于有山有水的資源型板塊，但是在區(qū)域價值上結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)特性的資源 價值及自身的生活理念的演繹，將成為營銷推廣的制勝核心點(diǎn) 。 后 期市場供應(yīng) 除了目前少量項(xiàng)目待推體量，主要集中于福州遠(yuǎn)郊區(qū)域。 聯(lián)排： 市場存量大，去化率高，客源豐富 ,但目前客戶對于近郊區(qū)域選擇更優(yōu)于遠(yuǎn)郊區(qū) 域 。
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