福州別墅市場報告20xx版(存儲版)
【正文】 19 四、 針對現(xiàn)有客戶群 → 充分挖掘 其身邊資源 客戶： （ 1） 已購型客戶：發(fā)展其周邊目標人群 → 親戚、朋友、同事、老鄉(xiāng)、會友 …… （ 2） 意向型客戶：堅定其信念，挖掘其未下定原因 。 而 橘郡、 托斯卡納等項目將 其 聯(lián)排產(chǎn)品改造 成 小獨幢、類獨幢 后 由于價格比純獨幢產(chǎn)品具有優(yōu)勢，也受到較多客戶青睞。 未來別墅發(fā)展將著重在 品牌形象、生態(tài)資源、建筑風(fēng)格，產(chǎn)品形態(tài) 、景觀組團、生活理念、物業(yè)智能 等幾個方面進行規(guī)劃，而對于營銷，最為突出的是各大開發(fā)商如何運用自身的營銷方式，如圈層營銷、口碑營銷、關(guān)系營銷、活動營銷、跨界營 等 將項目的實際價值、升值空間及生活意識 、理念 ，成功地引導(dǎo)給消費者，打動消費者的內(nèi)心，引起消費者的共鳴。 產(chǎn)品情況： 獨棟 :已停止審批獨棟產(chǎn)品，目前該類產(chǎn)品僅出現(xiàn)在部分 歷史遺留地塊 。 客戶來源 福州 +八縣 福州 +八縣 福州 為主 投資觀 對區(qū)域的認同超過對項目本身的認同 以資產(chǎn)持有為主，但作為投資他們?nèi)匀粫τ袧摿Φ膮^(qū)域充滿興趣 介于享受使用和資產(chǎn)持有之間，對項目增值保值有信心，但一般不考慮交易獲利。 17 四、別墅 目標客戶群 分析 一、 福州區(qū)域別墅客戶群 等級 劃分 （一） 核心客戶群：第一等級：鼓樓、臺江中高端客戶群 處于事業(yè)的成熟階段，金字塔的頂端階層，購買別墅主要目的 是看重 自住型 ，以及未來 投資升值空間； 對于投資型別墅比較看重區(qū)域板塊的成熟度、資源的獨占性、交通的便利性及升值空間； （二） 重要客戶群： 第二等級：五區(qū)、八縣中高端客戶群 相對第一階層的客戶群，五區(qū)、八縣的客戶更看重別墅產(chǎn)品的功能導(dǎo)向 。 16 六 、云畝天朗 項目地址： 316 國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi) 建筑形態(tài)： 獨棟 、 聯(lián)排 建筑風(fēng)格： 西班牙建筑風(fēng)格 項目 配 套： 高爾夫場、鄉(xiāng)村超白金雙會所、 五星級酒店、 SPA、私家泳池、私家碼頭等。 15 五、 建發(fā)橡樹灣 項目地址： 建筑形態(tài)： 聯(lián) 庭別墅、高層 建筑風(fēng)格： 英倫風(fēng)情的人文小鎮(zhèn) 項目 配套： 5000 平米雙會所，近 2 萬平米 集中式 商 業(yè) ； 規(guī)劃中學(xué)和小學(xué)各一座，擬引 進福州市重點教育資源。 項目優(yōu)勢： （ 1） 建筑屬南加州風(fēng)格 ， 加州陽光 會所 具 有較強的地域風(fēng)情， 樣板區(qū)的音樂洋溢，給人一種陽光、浪漫的情調(diào) 。 項目劣勢： （ 1） 一期的建筑外立面的敗筆（金輝 旗山別墅 項目地址： 閩侯 南嶼旗山 附近 建筑形態(tài)：獨棟、 雙拼、 聯(lián)排、疊拼、花園洋房、高層 建筑風(fēng)格：中國徽式風(fēng)格 推廣口號： ”福州只有一座旗山 ” 生活推廣理念：田園有機生活 項目配套 教育：配 多所中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及社區(qū)醫(yī)療中心。 10 三、 別墅個案 優(yōu)劣勢 點評 一、 萬科丹寧頓小鎮(zhèn) 上街工貿(mào)路 188 號 2200 疊拼 290 獨棟 370380 疊拼 6500 獨棟 8500 疊拼 190 獨棟 320 218/225 97% 約 201套聯(lián)排 大洋鷺洲 橘園洲橋 頭 329 127 獨棟 420 獨棟 14000 獨棟 600 126/127 99% 約 80 套 福祿坊 上街工貿(mào) 路 157 351 聯(lián)排 253356 聯(lián)排 6500 聯(lián)排 164230 280/351 一、二期 90%，三期 60% 約 70 套 8 【分析小結(jié)】 （ 1） 閩侯別墅板塊發(fā)展方向：作為福州別墅圈層重點發(fā)展方向，隨著福州城市 “東擴南移西拓 ”城市發(fā)展進程逐步推進，目前別墅發(fā)展已從核心圈層發(fā)展階段逐步進入別墅第二圈層開發(fā)階段； （ 2） 2020 年下半年放量逐漸加大，福州別墅市場放量近 50%都將集結(jié)在 閩侯板塊； 閩侯板塊是近郊型別墅板塊里價格上升幅
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