【正文】 柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項目。 項目推廣理念：都市精英新生活 圖 18 海富華庭效果圖 該項目推廣過程中注意打造企業(yè)品牌，對德盛建業(yè)公司的實力與業(yè)績進行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城 — 富民花園、南天商業(yè)中心。 富民花園正在發(fā)售的小高層平均售價 3000 元 /平方米， 82 平方米兩室一廳小戶型較多，不僅在虎門發(fā)售，而且由于該項目距離虎門太平港澳客運碼頭較近，在香港設有銷售處。 圖 15 豐泰官山碧水莊園 豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。園林景物將給您一個帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究。 （五）能源華莊 能源華莊是東莞建設房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房，包括 62 套別墅和高層住宅，最高為 23 層。裙樓之上與住宅之間過渡設置空中花園，設置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等 作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設有健身、桑拿、茶藝等項目。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺埽崿F(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。 108 米以上大戶型主要購買對象是本地人， 也有少量在虎門長期安家的外地人。 目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司 —— 海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理 是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。 (4) 飛龍山莊主要依靠 600畝的擔桿山景資源進行建筑設計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以 “ 居高臨下 ” 的感受。雖然總體規(guī)模大 , 由于建設規(guī)劃及次序較亂 , 缺乏協(xié)調性。住宅建 筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風情的小城。 從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領風騷。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應該得到滿足的，配套設施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應該成為本項目的重要宣傳渠道之一。 物業(yè)管理 物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶 2000 元，物業(yè)管理費 元 /月 .平方米。 （ 3）建筑布 局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有 8 種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。設計總 用地為 500 畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。 圖 5 博愛幼兒園與虎門第四中學 周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設 2 萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務企業(yè)。 外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、 電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大， 2002 年中國（虎門）國際服裝交易會實現(xiàn) 億元 交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其 實的華南物流重鎮(zhèn)。這項超大型的建設，占地 30萬平方米，建筑面積 50余萬平方米。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。 9 2020 年 4 月 20 啟動 23 項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（ A、 B 區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學校、黃金海岸 酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標志城市化進程全面提速。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 2002 年虎門城市居民儲蓄達到 170 億元，程控電話超過 10 萬門。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙 7 考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個星期 開協(xié)調會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍服務，以高服務協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭。 （ 1）虎門企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，這個只有 萬個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60 萬。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進經(jīng)濟增長。 戶型的動態(tài)調整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調查結果，對戶型在進行一次重要調整。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。因此，我們策劃的出發(fā)點和立足點是荔霖春曉（本項目暫定名）如何達到均價 3000 元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項目品牌的根本要旨。 通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設計了住宅調查問卷，通過對問卷的詳細分析，我 們結合對荔霖春曉的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進行產(chǎn)品再設計和建造。 預計項目開發(fā)銷售周期為 2 年，項目利潤率為 %。企業(yè)總體數(shù)量增加。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。 ” （ 2）虎門近兩年主要經(jīng)濟指標： 2001 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元；財政收入 億元，比 2000 年增長 27％。 虎門作為重要的入?？?，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地， 英帝國主義 8 分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品， 1839 年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界 開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。這里面，就需要有服飾文化的突破。 虎門市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運網(wǎng)絡比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。我們將此作為白領階層。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。 圖 3 小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站） 項目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。 醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。 但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。社區(qū)的文化設施：雕塑廣場、藝術中心、中英文幼兒園、進修學校等。 以人為本設計：在設計上，采用相對較多的智能型的設置和設備。 從客戶構成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。 10. 豐泰華園山莊二期 豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地 35 萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預計總共可入住 6,000 戶，人口達 20,000 人，并設商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設施， 為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。占地約 65,000 平方米，建筑面積給 60,000 平方米， 功能分區(qū)包括商務會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共服務區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務。 圖 11 飛龍山莊立面圖 規(guī)劃設計特點 飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅 : (1) 設計理念： “ 龍騰天下 ” ；用千百年前盤踞于擔桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。普通住宅實用率為 82%。 銷售情況 銷售價格：小高層的房屋均價為 3800 元 /平米左右 (套內(nèi)面積 )。 綜合評價 (1) 項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷人員得到比較良好訓練。 （四）柏景豪庭調研報告 柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團有限公司開發(fā)的重點房地產(chǎn)項目 ,項目定位為大胸懷高視界，強調其作為虎門住宅第一高層的地位。 (4). 建筑實用率 %. 戶型比例 表 3 柏景豪庭戶型比例分析（按建筑面積計算） 名 稱 面積平方米 每套售價（萬元） 套 數(shù) 比 例 兩房兩廳一 (二 )衛(wèi) 38— 43 46 % 小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 3946 46 % 大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4350 46 % 四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺 4854 69 % 4653 23 % 四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺 6170 46 % 五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺 4856 23 % 6373 23 % 7384 46 % 合計 368 套 21 銷售情況 五月一日開盤剛剛發(fā)售，柏景豪庭是虎門高層住宅 的風向標。 能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層項目。整幢大廈按歐陸風格設計，顯得時尚高雅，別具一格。 （九）蟠龍山莊 蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風村，與虎門廣場距離位于 1 公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。該項目總建筑面積 7 萬平方米，目前銷售已經(jīng)達到 80%以上，預計 2020 年 9 月入伙。 四、虎門房地產(chǎn)市場調研與統(tǒng)計分析 虎門住宅市場特點 虎門人均居住面積為 4050 平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達到 95%，相當部分家庭已經(jīng)達到小康水平，因此，本地人購買高檔住宅大部分是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求安全舒適的高品味生活，提高生活質量。湖景別墅售價 6500 元。 戶型 大戶型為 180 平方米 蟠龍山莊 虎門蟠龍山莊物業(yè)建造有限公司 總占地面積為 26 萬 平方米，建造工作分為三期進行，一期建筑面積為 萬平方米，全部為別墅單位。 表 6 2020 年虎門住宅供應面積預測 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層面積 入伙時間 豐泰華園山莊二期及部分一期高層 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 2 5 2020 年 12 月前 豐泰 裕田花園 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 3 豐泰官山碧水莊園 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 2 龍澤居 東莞市建設房地產(chǎn)有限公司 1 2020 年底 蟠龍山莊 蟠龍山莊公司 7 1 2020 年 12 月 柏景豪庭 廣東黃河實業(yè)集團有限公司 2 2020 年 8 月入伙 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 1 3 2020 年底部分入伙 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司 總面積 6 萬平方米 3 預計 2020 年 10 月開盤 中聯(lián)大廈 東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市興業(yè)貿(mào)易發(fā)展有限公司 4 預計 2020年開盤 29 富民花園 東莞 太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計 12 萬平方米 25 萬平方米 由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計資料，東莞統(tǒng)計資料又沒有專門統(tǒng)計虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預測以實際調查和專業(yè)訪談分析為主，預測結果不可避免存在微小誤差。 （ 3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以 100 平方米左右二房或三房、小四房為主。 荔霖春曉問卷分析 為進一步了解虎門城鎮(zhèn)居民的購房需求，獲取本項目有關的第一手市場信息，我們進行了實地問卷調查，現(xiàn)就調查所獲得的相關信息資料分析說明如下： （一）、調查對象基本情況說明 被調查對象的年齡段集中在 20— 40 歲之間，其中 20— 25 歲之間的占 50%， 25— 30歲之間的占 %， 30— 40 歲者占 %，選擇這一年齡群體的主要原因是在目前或未來幾年內(nèi)購房的可能性較大， 20— 30 歲之間的群體正處安家立業(yè) 時期，是住房有強列的需求，是一個最為龐大的消費群，但往往會受到經(jīng)濟條件的制約。這也從中反映出一種追求寬敞舒適但不浪費的消費觀，在大面積住宅方面，一般都會選擇復式結構。健康居住指標開始關注，購買大戶型住房對環(huán)境景觀更是非常挑剔。 營銷媒介模式 東莞日報、虎門報，虎門電視臺等 深圳特區(qū)報 為主，商報、電視臺為輔助。尋求項目開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。 荔霖春曉體驗營銷若干特點： 第一，注重購樓客戶的健康運動愉快體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。 本項目總體定位為虎門第一個運動健康體驗型高尚山景花園小區(qū)。 本項目的會所理念： 35 專業(yè)會所與戶外泛會所運動區(qū)相互結合 ,健康服務與主動鍛煉相結合，充分考慮老年、兒童的特殊活動偏好。 2．劇場：體驗營銷中的 “ 劇場模式 ” 目的是提供給 客戶難以忘懷的體