【正文】 四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的 5 層附樓、一座大型展 館構(gòu)成。 物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納 11 百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢(shì)。主入口 100 左右有建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所，金融服務(wù)比較方便。 建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個(gè)建筑外觀的色彩搭配上缺乏個(gè)性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般，綜合形成該項(xiàng)目無(wú)特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽恼w看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 物業(yè)管理：具有四星級(jí)的環(huán)境，三星級(jí)的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級(jí)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 8．銷售情況 價(jià)格定位：小高層的均價(jià)在 3600 元 /平方米左右，其中西向街景的單位平米價(jià)格較低 ,為 3000 元 /平米左右，湖景單位的每平方米價(jià)格較高為 4000 元 /平米左右；別墅的定價(jià)6000 元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價(jià)格明顯較高。對(duì)它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來(lái)講，荔霖春曉在地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。園林綠化與建筑相結(jié)合，營(yíng)造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語(yǔ)花香充滿無(wú)限熱帶風(fēng)情。 外立面 飛龍山莊不同時(shí)期開發(fā)的項(xiàng)目外觀反差較大 ,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項(xiàng)目的最重要賣點(diǎn)。由于居住地乃是施工場(chǎng)所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意 (2) 小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無(wú)法感受到溫馨的提示與服務(wù)內(nèi)容。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設(shè)計(jì)方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對(duì)大戶型的個(gè)性化需求。 (4) 虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。 (2). 立面與屋頂設(shè)計(jì)風(fēng)格比較挺拔，與虎門公園山頂相互呼應(yīng)，整個(gè)建筑很有氣勢(shì)。套內(nèi)面積起價(jià) 3400,最高 3980 元，平均價(jià)格 3650 元左右。 大廈實(shí)施 24 小時(shí)封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活服務(wù)，讓您盡情享受人生。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。 24 該項(xiàng)目配有客戶專車，每 15 分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來(lái)置業(yè)，同時(shí)充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對(duì)小戶型的需求特點(diǎn)。 海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布 局討論，說(shuō)明已經(jīng)開始注意客戶營(yíng)銷理論的導(dǎo)入。 虎門市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體 現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。（成品房），均價(jià)為 3240 元左右。 龍澤居 B 區(qū)供應(yīng)實(shí)際面積 21 （ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 76＋ ＋ ） =25991 平方米 飛龍山莊怡和園 1 號(hào)樓 A 座實(shí)際銷售面積： 4 （ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ） ＋ 6 （ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ） ++++++= ++= B 座實(shí)際銷 售面積與之基本相同，因此目前實(shí)際銷售面積為 萬(wàn)平方米。 購(gòu)買 110 平方米 — 130 平方米， 4060 萬(wàn)元住房的群體特征： 市場(chǎng)回音之一：年輕白領(lǐng) 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （ 1） 35 歲以下，財(cái)富與精力處于上升時(shí)期，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)。 130200 平方米購(gòu)買人群置業(yè)特征 1. 高級(jí)白領(lǐng) 2. 中小老板，在虎門較多，與高級(jí)白領(lǐng)一樣非常注重子女教育。（如下圖） 等級(jí)：管理員 文章： 1281 積分： 3663 門派：總經(jīng)理辦公室 注冊(cè)： 2002519 第 2 樓 （二）、購(gòu)房需求情況分析說(shuō)明 最近具有購(gòu)房需求者為 %，最近不買 ,但未來(lái)打算購(gòu)房者占 %。 教育問(wèn)題受到高度重視，虎門人對(duì)子女教育非常關(guān)注，無(wú)論在專業(yè)訪談，還是問(wèn)卷調(diào)查中，望子成龍心態(tài)明顯。 高度重視建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，大型住宅項(xiàng)目采取國(guó)際招標(biāo)或邀標(biāo)方式。 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，別墅與小高層供應(yīng)量較大，大戶型供應(yīng)非常 33 充足，大型品牌公司基本壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小房地產(chǎn)公司要想在不利競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中脫穎而出，需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、策劃、建筑設(shè)計(jì)上多下功夫，多聽取專業(yè)意見(jiàn)，多團(tuán)結(jié)業(yè)內(nèi)人士，善于整合資源，不僅在常規(guī)動(dòng)作上精細(xì)雕刻，更重要是創(chuàng)新，在自選動(dòng)作上得分，大膽想象小心求證，奧林匹克花園的策劃就是番禺房地產(chǎn)公司與王志綱工作室緊密合作成功的范例，通過(guò)合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，知識(shí)共享。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色，哈利波特的成功就是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成功案例。 小高層建筑風(fēng)格要隱含嶺南建筑神韻，結(jié)合現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格大膽創(chuàng)新。 過(guò)華清宮 杜牧 長(zhǎng)安回望繡成堆， 山頂千門次第開。好的營(yíng)銷賣場(chǎng)似乎有催眠的魔力，讓人們不知不覺(jué)沉迷于其中，這種 “ 魔力 ” 標(biāo)準(zhǔn)是策劃營(yíng)銷賣場(chǎng)的重要借鑒。部分路段例如北面要作擋土墻。 企業(yè)員工的內(nèi)部體驗(yàn)是體驗(yàn)營(yíng)銷的至高點(diǎn)，實(shí)施推廣體驗(yàn)營(yíng)銷，要從企業(yè)內(nèi)部營(yíng)銷入手，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、士氣高昂的開發(fā)隊(duì)伍，通過(guò)營(yíng)銷隊(duì)伍與客戶溝通互動(dòng)，通過(guò)關(guān)鍵性營(yíng)銷活動(dòng)感動(dòng)客戶，激發(fā)客戶對(duì)本樓盤的美好體驗(yàn)感受，讓客戶從滿意 到忠誠(chéng)。 荔霖春曉教育理念不僅涵蓋優(yōu)秀的小學(xué)教育、深入社區(qū) 生活的素質(zhì)教育、伴隨業(yè)主個(gè)人發(fā)展的終身教育、富于教育功能的會(huì)所、為課外素質(zhì)教育提供的活動(dòng)空間等多種教育元素所構(gòu)成。 由于花果山具有大面積的荔枝，因此，嶺南荔枝文化的展示就非常貼切，建議在景觀小品石頭中刻錄荔枝詩(shī)歌名作。 第三，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來(lái)， 34 因此我們注重虎門地域文化對(duì)本 項(xiàng)目影響，采用虎門客戶容易接受的方式表現(xiàn)我們的運(yùn)動(dòng)健康型山景花園小區(qū)特點(diǎn)，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到最后決策購(gòu)買。 戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國(guó)家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃。被調(diào)查者普遍希望居住方便，希望發(fā)展商換位思考，能夠以人為本，設(shè)身處地為業(yè)主著想。（如下圖）這主要是低樓層受外界環(huán)境映響較大，通風(fēng)、采光較差，沒(méi)有舒適感，特別是臨街建筑。另有公司職員占 %，售貨員占 %。 市場(chǎng)回音之二：大齡購(gòu)房者 這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)： （ 1） 40 歲以上。 豐泰裕田花園高層住宅約 2,000 戶，開發(fā)面積預(yù)測(cè)為 140 平方米， 28 萬(wàn)平方米，估計(jì)首期開發(fā)面積 35 萬(wàn)平方米。 售價(jià) 均價(jià) 5080 元 花園部分 3600 元 整體結(jié)構(gòu) 以別墅群為主，一期的建筑面積為 萬(wàn)平方米。 戶型 兩房?jī)蓮d： 142 面積： 7586 三房?jī)蓮d： 260 面積： 84126 四房?jī)蓮d： 122 面積： 124145 五房?jī)蓮d： 32 面積： 178186 柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 建筑面積 9萬(wàn)平方米 ,是由 4棟 29— 31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅 售價(jià) 起價(jià)為 3000 元，最高價(jià)格 4127 元，是虎門市區(qū)高層最高價(jià)格。 虎門住宅市場(chǎng)過(guò)去以多層為主，近年來(lái)小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項(xiàng)目。 該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金 2000 元，物業(yè)管理費(fèi)， 元 /平方米。 圖 16 蟠龍山莊效果圖 該項(xiàng)目列入 2020 年虎門 23 項(xiàng)開工建設(shè)項(xiàng)目。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運(yùn)站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。 普通戶型例如三室兩廳平均價(jià)格為 3250 元，高檔戶型平均價(jià)格為 3500 元 物業(yè)管理 該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用按照高層收費(fèi)，每平方米為 2 元，大戶型每月 200 平方米住宅為 400元物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理基金收取每戶 2000 元，這在虎門都是最高收費(fèi)。 整體規(guī)模 建筑面積 9 萬(wàn)平方米 ,是由 4 棟 29— 31 層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，沒(méi)有表現(xiàn) 出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對(duì)于山景資源是粗放式開發(fā)。按照建筑面積計(jì)算最低價(jià)格為 2543 元 /平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為 3754 元 /平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價(jià)在 6 萬(wàn)元左右，每平方米相差 165 元左右。 戶型比例 飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點(diǎn)：六房三庭，套內(nèi)面積 283 平方米，視覺(jué)景觀較好。 (2) 飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計(jì)理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒(méi)有保留，新開發(fā)的怡和園北 后山地勢(shì)很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計(jì)比較粗糙，主要作了防滑坡處理 ，景觀與上山步道沒(méi)有精細(xì)規(guī)劃。 （三）飛龍山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，項(xiàng)目地塊靠近繁華的城市中心區(qū) ,且位居半山 ,是鬧中取靜的絕佳處所 ,深得部分當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛(ài)。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 16 豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個(gè)占地約 25 萬(wàn)平方米的大型高尚住宅小區(qū)。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢(shì)條件，對(duì)潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺(jué)遮擋方面的協(xié)調(diào)。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒(méi)有明確的指示圖）。 筆者對(duì)國(guó)內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬(wàn)科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營(yíng)人材，提煉了萬(wàn)科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措施： ? 1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和 豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無(wú)限的遐想。 （一）豐泰華園山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部 —— 屬于赤崗管理轄區(qū)。 圖 4 項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000 萬(wàn)元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2020 年 8 月動(dòng)工， 10 月完工 ,這對(duì)于提升本項(xiàng)目片區(qū)形象將是一件利好消息。 虎門酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級(jí)酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級(jí)的酒店更多，普通酒店項(xiàng)目已經(jīng)有 “ 爛尾樓 ” 現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面 100 米就有 “ 爛尾 ” 酒店項(xiàng)目。外地來(lái)虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過(guò) 2 萬(wàn)名，其中僅富民服裝市場(chǎng)培養(yǎng)的百萬(wàn)富翁就超千人。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來(lái)的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要， 2002 年虎門開始組織編制 20022020 年總體規(guī)劃，委托中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制 20022020 年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2020年 1 月 16 日對(duì)根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評(píng)審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。改革開放以后，虎門的個(gè)體私營(yíng)經(jīng) 濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢(shì)和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭 角，購(gòu)一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門 發(fā)展成為珠三角一個(gè)頗具規(guī)模的服裝和日用品市場(chǎng)。虎門利用外資取得突破，全年利用外資 18億港元，比上年增加 9 億元，增幅 108%。最終讓虎門與世界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名 ——— “ 到虎門能采購(gòu)到天下最好的服裝 ” ！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá) 20 萬(wàn)平方米的龐大服裝及相關(guān)市場(chǎng)上，工業(yè)總產(chǎn)值 68 億 元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá) 100 億元。 2002 年末東莞市各項(xiàng)人民幣 存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。 對(duì)此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！ 一、荔霖春曉項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱：花果山荔霖春曉住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)為主。 營(yíng)銷賣點(diǎn)權(quán)重表 主要賣點(diǎn)名稱 / 權(quán)重 / 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果 4 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理 ISO9000 認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證 發(fā)展商品牌 10% 含營(yíng)銷 CIS 系統(tǒng)導(dǎo)入 建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位 建議戶型比例 名稱 /建筑面積平方米 / 比例 /備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 90