【正文】 競爭，而考慮到未來酒店顧客對項目的區(qū)位、 配套服務、 管理服務水平的更高要求，區(qū)位突出、 配套全面、 管理優(yōu)良的酒店將成為優(yōu)勢項目。 ? 項目 區(qū)域及鄰近 周邊區(qū)域 4 星級及以上酒店市場的表現(xiàn) 優(yōu)于 全市的平均水平 ，特別是新建的 5 星級酒店均取得 更為突出 的市場表現(xiàn)。 但 華潤飯店 2020 年的報 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務 82 價上可以看出，華潤飯店 的價格又恢復到正常水平，達到北京市平均水準。 ? 在大居住社區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀金源大飯店，由于其良好的配套服務、特色和管理就取得了不俗的經(jīng)營業(yè)績。 ? 由于本區(qū)域是一個典型的居住區(qū)，不是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，其對觀光旅游客戶的滲透率有限，酒店未來的主流客戶群將是以商務旅客為主。 ? 由于受到強勁的需求支撐， 在沒有突發(fā)事件的情況下， 我們預計 2020 年至 2020 年間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場的價格 至少 會維持在現(xiàn)有水平，不會有較大幅度波動。同入住率相反， 4 星級酒店的價格歷史走勢更具穩(wěn)定性。而宣武、崇文及外圍郊區(qū) ，憑借個別項目的良好表現(xiàn)，入住率維持在 70％ 80%的較高水平。 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務 76 ? 2020 年北京共接待國內(nèi)旅游者 億人次，國內(nèi)旅游收入約1000 億元人民幣。預計未來 5 年內(nèi)北京的酒店供應將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵在城市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平的不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五 一 ”、 “十一 ”三個旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來京旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，北京市酒店市場受益匪淺，國內(nèi)游客成為三星級以下酒店的主要消費者 。 ? 從區(qū)位分布來看， CBD、金融街、中關村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥砉闹饕袇^(qū)，可以預期，未來北京市各個高級酒店集中區(qū)的地位將得到加強。 ? 區(qū)域內(nèi)高級酒店市場的發(fā)展隨著區(qū)域商務環(huán)境的成熟而逐步發(fā)展。現(xiàn)有 12 個四、五星級酒店，提供總客房 4,965 間。 ? 主要客源以來自于周邊商務區(qū)的大量商務需求為主，區(qū)域內(nèi)國際管理集團的網(wǎng)絡優(yōu)勢和濃厚的涉外氛圍對外籍人士尤具吸引力。 圖 ： 北京市優(yōu)質(zhì) （ 5 星級） 酒店區(qū)域分布 3117 178432 21 1 1 1 105101520253035朝陽 海淀 東城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 豐臺 順義 懷柔 大興 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 作為中國主要的旅游和商務旅行目的地，北京的酒店物業(yè)也多數(shù)針對以上不同需求而進行定位并提供服務。 圖 : 2020 年底北京星級飯店構(gòu)成情況 5 星 , 5 . 5 4 %4 星 , 8 . 7 9 %3 星 , 3 2 . 4 1 %2 星 , 4 3 . 4 9 %1 星 , 9 . 7 7 % 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 從圖表分析來看，北 京一至三星級酒店 525 家，占總數(shù)的86%，高檔酒店 89 家，占總數(shù)的 14%，這種結(jié)構(gòu)比例比較合理。第二個高峰就是 2000、 2001 年，年客房增長量達到歷史最高 萬間。 表 ： 近年來北京旅游飯店供應量統(tǒng)計表 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家 ） 92 147 162 其中星級飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級飯店數(shù)全國排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計 資料來源：北京旅游統(tǒng)計年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級酒店（含預 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。 ? 價格體系較混亂，沒有形成明確的高、中、低檔的價格差距。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國門 CBD 地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984 年的長城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個地區(qū)。其中，五星級酒店 6 個，總客房數(shù)為 3,251 間，五星級酒店在區(qū)域高檔酒店市場中占據(jù)較大比例。后在此基礎上，依托于王府井旺盛的商務和旅游資源，區(qū)域酒店市場得以進一步發(fā)展。預計中關 村商務區(qū)迅速的發(fā)展將帶來區(qū)域商務需求的不斷增加。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級） 89 家，共向市場提供 35,596 套客房； ? 到 2020 年初，北京市預計 將 有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）投入使用，將向市場提供 約 10,00013,000 套 增量 客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運召開和酒店建設周期，我們預計 0 0 10 年均無新的優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè) 落成 并投入使用 ； ? 2020 年至 2020 年，我們預計的優(yōu)質(zhì)酒店市場供給如下表 所 示（基準預測） ： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應基準預測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒 店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對酒店物業(yè)的需求是由旅行推動的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導致了對酒店物業(yè)的需求增加。 ? 商務旅游市場方面，中國連續(xù)十年的經(jīng)濟增長已經(jīng)吸引 超過8000 家外國企業(yè)在京設立代表處和分部； 中國作為目前世界發(fā)展速度最快的國家，將成為世界經(jīng)濟大環(huán)境 中的綠島。 ? 從客源市場的情況看，占總量 42%的主要客源市場 (日本、韓國和美國 )分別比 2020 年、 2002 年增長 %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比 2020年增長 %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺客源市場分別 比前兩年增長 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場分別比前兩年增長 %和 %。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級有很大的關系，近年來， 5 星級和 4 星級酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 從上表分析來看，近年來北京 5 星級酒店平均入住率都超過60%（ 2020 年除外） ，高于全國平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項目檔次的上升而上升。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率 預計將保持目前的水準；在 2020 年奧運召開時和奧運召開后兩年， 由于新增供應非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會有較大上升 。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢，我們相信本案酒店將會從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個北京市吸引 客人入住。 項目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤飯店作為案例分析的對象。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個酒店集中區(qū)的地位將得到加強。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預測 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020