【正文】 競爭，而考慮到未來酒店顧客對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、 配套服務(wù)、 管理服務(wù)水平的更高要求，區(qū)位突出、 配套全面、 管理優(yōu)良的酒店將成為優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目 區(qū)域及鄰近 周邊區(qū)域 4 星級(jí)及以上酒店市場的表現(xiàn) 優(yōu)于 全市的平均水平 ，特別是新建的 5 星級(jí)酒店均取得 更為突出 的市場表現(xiàn)。 但 華潤飯店 2020 年的報(bào) 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 82 價(jià)上可以看出，華潤飯店 的價(jià)格又恢復(fù)到正常水平，達(dá)到北京市平均水準(zhǔn)。 ? 在大居住社區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，由于其良好的配套服務(wù)、特色和管理就取得了不俗的經(jīng)營業(yè)績。 ? 由于本區(qū)域是一個(gè)典型的居住區(qū)，不是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，其對(duì)觀光旅游客戶的滲透率有限，酒店未來的主流客戶群將是以商務(wù)旅客為主。 ? 由于受到強(qiáng)勁的需求支撐， 在沒有突發(fā)事件的情況下， 我們預(yù)計(jì) 2020 年至 2020 年間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場的價(jià)格 至少 會(huì)維持在現(xiàn)有水平，不會(huì)有較大幅度波動(dòng)。同入住率相反， 4 星級(jí)酒店的價(jià)格歷史走勢(shì)更具穩(wěn)定性。而宣武、崇文及外圍郊區(qū) ，憑借個(gè)別項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，入住率維持在 70％ 80%的較高水平。 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 76 ? 2020 年北京共接待國內(nèi)旅游者 億人次，國內(nèi)旅游收入約1000 億元人民幣。預(yù)計(jì)未來 5 年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增加，而政府也將更傾向于鼓勵(lì)在城市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平的不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五 一 ”、 “十一 ”三個(gè)旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來京旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，北京市酒店市場受益匪淺，國內(nèi)游客成為三星級(jí)以下酒店的主要消費(fèi)者 。 ? 從區(qū)位分布來看， CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥砉?yīng)的主要集中區(qū)，可以預(yù)期，未來北京市各個(gè)高級(jí)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 ? 區(qū)域內(nèi)高級(jí)酒店市場的發(fā)展隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟而逐步發(fā)展?，F(xiàn)有 12 個(gè)四、五星級(jí)酒店，提供總客房 4,965 間。 ? 主要客源以來自于周邊商務(wù)區(qū)的大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國際管理集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)和濃厚的涉外氛圍對(duì)外籍人士尤具吸引力。 圖 ： 北京市優(yōu)質(zhì) （ 5 星級(jí)） 酒店區(qū)域分布 3117 178432 21 1 1 1 105101520253035朝陽 海淀 東城 西城 宣武 昌平 通州 密云 崇文 豐臺(tái) 順義 懷柔 大興 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 作為中國主要的旅游和商務(wù)旅行目的地，北京的酒店物業(yè)也多數(shù)針對(duì)以上不同需求而進(jìn)行定位并提供服務(wù)。 圖 : 2020 年底北京星級(jí)飯店構(gòu)成情況 5 星 , 5 . 5 4 %4 星 , 8 . 7 9 %3 星 , 3 2 . 4 1 %2 星 , 4 3 . 4 9 %1 星 , 9 . 7 7 % 資料來源：根據(jù)北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒整理 ? 從圖表分析來看，北 京一至三星級(jí)酒店 525 家，占總數(shù)的86%，高檔酒店 89 家，占總數(shù)的 14%，這種結(jié)構(gòu)比例比較合理。第二個(gè)高峰就是 2000、 2001 年，年客房增長量達(dá)到歷史最高 萬間。 表 ： 近年來北京旅游飯店供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 2000 年 2001 年 2002 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家 ） 92 147 162 其中星級(jí)飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級(jí)飯店數(shù)全國排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計(jì) 資料來源：北京旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級(jí)酒店（含預(yù) 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。 ? 價(jià)格體系較混亂，沒有形成明確的高、中、低檔的價(jià)格差距。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國門 CBD 地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984 年的長城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個(gè)地區(qū)。其中，五星級(jí)酒店 6 個(gè)，總客房數(shù)為 3,251 間，五星級(jí)酒店在區(qū)域高檔酒店市場中占據(jù)較大比例。后在此基礎(chǔ)上，依托于王府井旺盛的商務(wù)和旅游資源，區(qū)域酒店市場得以進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)計(jì)中關(guān) 村商務(wù)區(qū)迅速的發(fā)展將帶來區(qū)域商務(wù)需求的不斷增加。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)） 89 家，共向市場提供 35,596 套客房； ? 到 2020 年初，北京市預(yù)計(jì) 將 有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級(jí)）投入使用，將向市場提供 約 10,00013,000 套 增量 客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運(yùn)召開和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計(jì) 0 0 10 年均無新的優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè) 落成 并投入使用 ； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計(jì)的優(yōu)質(zhì)酒店市場供給如下表 所 示（基準(zhǔn)預(yù)測(cè)） ： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測(cè) 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒 店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 酒店物業(yè)市場分析報(bào)告 項(xiàng)目顧問咨詢服務(wù) 74 需求面分析 影響需求的因素 ? 對(duì)酒店物業(yè)的需求是由旅行推動(dòng)的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對(duì)酒店物業(yè)的需求增加。 ? 商務(wù)旅游市場方面，中國連續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)吸引 超過8000 家外國企業(yè)在京設(shè)立代表處和分部； 中國作為目前世界發(fā)展速度最快的國家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境 中的綠島。 ? 從客源市場的情況看，占總量 42%的主要客源市場 (日本、韓國和美國 )分別比 2020 年、 2002 年增長 %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比 2020年增長 %,比 2002 年下降 %；占總量 15%的港澳臺(tái)客源市場分別 比前兩年增長 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場分別比前兩年增長 %和 %。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級(jí)有很大的關(guān)系，近年來， 5 星級(jí)和 4 星級(jí)酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 從上表分析來看，近年來北京 5 星級(jí)酒店平均入住率都超過60%（ 2020 年除外） ，高于全國平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項(xiàng)目檔次的上升而上升。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率 預(yù)計(jì)將保持目前的水準(zhǔn)；在 2020 年奧運(yùn)召開時(shí)和奧運(yùn)召開后兩年， 由于新增供應(yīng)非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會(huì)有較大上升 。 ? 在本案大型 商業(yè)中心 建好以后，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周邊配套服務(wù)最好的優(yōu)質(zhì)酒店， 加上 本案酒店的成本優(yōu)勢(shì)，我們相信本案酒店將會(huì)從上 CBD 和燕莎 區(qū)域 ，甚至整個(gè)北京市吸引 客人入住。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有酒店分析 本案選擇 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店 —華潤飯店作為案例分析的對(duì)象。而主要的供給將集中在 CBD、金融街和東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域，各個(gè)酒店集中區(qū)的地位將得到加強(qiáng)。 表 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店供需情況（間） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 優(yōu)質(zhì)酒店房間供應(yīng)數(shù) 38442 41598 44958 44958 44958 44958 圖 : 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預(yù)測(cè) 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020