【正文】 5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ks v*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ◎產(chǎn)品推介及分析（定期） 內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展動態(tài)、產(chǎn)品信息收集及分析等。在行銷推廣上，以常規(guī)地大幅度宣傳，不僅開支巨大，且收效甚微，對發(fā)展商而言是很大的浪費。同時，敝司參與本案行銷策劃的人員有較多產(chǎn)權式酒店項目操作經(jīng)驗，曾經(jīng)操作過 國國國 際際際 上上上 湖湖湖 、 東東東方方方 云云云 頂頂頂 、 陽陽陽 澄澄澄 湖湖湖 世世世 紀紀紀 公公公 寓寓寓 、 陽陽陽 光光光 西西西 海海海 岸岸岸 （（（ 海海海 口口口 ））） 等多個項目。 任務：余房順利去化，售后工作妥善處理。 3．強銷期 在良好的銷售趨勢下，我們就更要做好酒店投資管理形象，加強產(chǎn)品的投資品味、高回報的宣傳，確立本案價格優(yōu)勢的基礎上，整合產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢做針對性宣傳，使產(chǎn)品的低總價、高回報投資形象更上一層樓。 2. 開盤期 本期通過低總價、高回報的商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)品形象塑造，促成前期已累積的有效客戶迅速成交，并通過這批人將本案產(chǎn)品進行廣泛傳播，提高市場份額。每一期都有其獨特的業(yè)務策略及執(zhí)行目標。本案處在黃山旅游經(jīng)濟中心，我們可以借助黃山旅游的人流進行推廣宣傳，迅速聚集人氣打開知名度。一句話，每個項目具體的消費者和市場，決定了具體的廣告取向。但對于本案中價位市場，消費者以改善旅游度假的方式第一次購房為主，廣告應返璞歸真，硬性為主，感性輔之，正如：雪中要送炭，錦上才添花。 [[ 解解解 決決決地地地 段段段 炒炒炒 做做做 的的的 要要要 點點點 ]] 樹品牌。即： 廣廣廣 告告告 策策策 略略略 的的的 把把把 握握握 較高價格下快速去化度。 3．營銷思路 1）十六字作戰(zhàn)綱要 ◎三大版塊： 整盤考慮宣傳重點在預認購期和開盤期： 本案的主要營銷推廣由 ““ 預預 約約 四四 季季 黃黃 山山 ”” 、 ““ 感感 受受 四四 季季 黃黃 山山 ”” 、 ““ 體體 驗驗 四四 季季 黃黃山山 ”” 三大版塊構成。（符合本案 價價價 格格格 特特特 征征征 ） ◎ 對黃山的投資較認同，對產(chǎn)權式酒店的投資有感性認識 ；同時，對市場有高度洞察力，看好黃山發(fā)展前景。 本案價格 競爭對手價格狀況 市場需求與定價之間的聯(lián)系 因素 2 本案的產(chǎn)品特征 因素 1 因素 3 2）競爭樓盤的價格考量 結結結 論論論 22：：： 可以從同類產(chǎn)品的價格調(diào)查來分析；本區(qū)域的均價應在 多多多 少少少 之間， 附附附 帶帶帶特特特 殊殊殊 賣賣賣 點點點 的項目能達到 多多多 少少少 以以以 上上上 ， 規(guī)模性及產(chǎn)品高附加值是提升價格的主要因素 。四季假日 本案上升到城市名品的高度。 緊致感度假空間◆全方位四季體驗 新一代度假投、資酒 店 復合型度假、投資概念 二．案名建議 1．推薦案名 1）意義闡述 ◎ 用“黃山”是因為本案處于全國著名旅游風景區(qū) —— 黃山旅游區(qū)內(nèi)，在案名中使用取到了出處地名，讓人從案名中初步就可以了解項目所處于的方位。力求突破以往“黃山旅游概念”（景觀概念、人文概念、旅游概念、度假概念、投資概念??）與仿造五星級酒店的風格累加，對度假、投資型酒店所倡導的生活理念進行深入剖析， ““ 引引 領領 一一 種種全全 新新 的的 的的 度度 假假 、 投投 資資 風風 尚尚 ”” ， 以滿足和引導產(chǎn)品最終使用者的需求為目標， 賦賦 予予 產(chǎn)產(chǎn) 品品 全全 新新 的的 投投 資資 （（ 迷迷 你你 型型 、 低低 總總 價價 、 零零 風風 險險 、 高高 回回報報 ?? ?? ）） 概概 念念 和和 度度 假假 生生 活活 中中 人人 的的 ““ 五五 感感 +一一 動動 ”” 概概 念念 ， 形形 成成一一 個個 復復 合合 型型 的的 新新 型型 度度 假假 、 投投 資資 產(chǎn)產(chǎn) 權權 式式 酒酒 店店 項項 目目 ， 將產(chǎn)品的個性完全釋放出來，才是本案最有力的定位方向。 現(xiàn)代社會中，產(chǎn)品是一個具有三個層次的整體概念，它是在營銷實踐中逐步發(fā)展起來的，其順序為附加產(chǎn)品――有形產(chǎn)品――核心產(chǎn)品。 現(xiàn)、挖掘潛在需求，激發(fā)、創(chuàng)造新的需求，并率先以相應的產(chǎn)品去迎合、引導和滿足這一需求，是制勝市場的基本法則。在一定意義上，這類力量所表現(xiàn)出來的人為因素，在事發(fā)的前后可以讓人看得清楚明白，可以把它稱為“看得見的手”。 但在經(jīng)濟社會運行中，有足以影響自由競爭的力量使這只看不見的手失去魔力，這些力量可以是個人、集團或政府。 這即為房地產(chǎn)營銷中 的三重境界： 第第第 一一一 個個個 境境境 界界界 是是是 賣賣賣 “““ 看看看 得得得 見見見 摸摸摸 得得得著著著 ””” 的的的 東東東 西西西 ， 即即即 賣賣賣 房房房 子子子 、 賣賣賣 家家家 居居居 ；；； 第第第 二二二 個個個 境境境 界界界 是是是 賣賣賣 “““ 看看看 得得得 見見見 摸摸摸 不不不 著著著 ”””的的的 東東東 西西西 ， 即即即 賣賣賣 景景景 觀觀觀 、 賣賣賣 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 ；；； 第第第 三三三 個個個 境境境 界界界 是是是 賣賣賣 “““ 看看看 不不不 見見見 也也也 摸摸摸 不不不 著著著 ””” 的的的東東東 西西西 ， 即即即 賣賣賣 文文文 化化化 、 賣賣賣 品品品 味味味 、 賣賣賣 生生生 活活活 方方方 式式式 。 （ 我現(xiàn)在沒有這方面的資料） 第二部分 產(chǎn)品篇 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 是是是 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 的的的 靈靈靈 魂魂魂 。 2．定位思路 以市場供求為定位基礎，從提升產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，貫徹 ““ 同同 質(zhì)質(zhì) 性性 差差 異異 化化 ””定位思路，結合產(chǎn)品的使用特質(zhì)及 地塊情況，分析區(qū)域市場可能的需求取向和需求容量，以 產(chǎn)產(chǎn) 權權 式式 酒酒 店店 位的初始模型。 四季 —— 挖掘以往黃山旅游季節(jié)，通過分析春、夏、秋、冬四季的季節(jié)特點挖掘出全新的度假情趣，如 ““ 春春 到到 黃黃 山山 與與 鮮鮮 氧氧 為為 舞舞 ”” 、 ““ 夏夏 到到 黃黃 山山 與與 碧碧綠綠 為為 伴伴 ”” 、 ““ 秋秋 到到 黃黃 山山 與與 鳥鳥 兒兒 同同 唱唱 ”” 、 ““ 冬冬 到到 黃黃 山山 與與 山山 泉泉 相相 親親 ””等一系列的主題式度假方式，創(chuàng)造一種黃山乃至全國首創(chuàng)的全季節(jié)度假生活理念。 2）概念延伸 ◎本項目意欲完善“四季假日”概念，擴容“春季、夏季、秋季、冬季黃山”概念，讓人們體驗一個新的，更全面的黃山度假旅游生活，乃至重新認識黃山，將黃山因此，為最終的價格定位提供強勁的產(chǎn)品力基礎。 3．定價策略 4．價格建議 來自 來自 來自 影響本案定價的三大因素 與產(chǎn)品定位的結合 定價策略 理 由 原則：本樓盤價格定位高于同區(qū)域同類樓盤市場均價 500— 800 元 /㎡ 產(chǎn)品概念 附加值概念 四季黃山 黃山度假、投資型酒店 黃山旅游經(jīng)濟板塊均價 （ 元 /㎡） 面積下降 總價不變 精裝戶型 全新度假 單價上升 黃山旅游經(jīng)濟板塊高端價位 （ 元 /㎡） 復合型度假、投資酒店 四．客戶定位 1．定位分析 基于上述產(chǎn)品、價格定位，對客戶進行分析： 2．目標區(qū)域定位 購買動機研判及年齡特征分析： 目標市場 購買動機 百分比 主力市場 度假、旅 游、投資 60% 輔助市場 度假，高品質(zhì)、清新生活的享受 30% 成長市場 投資 10% ◎ 投資者手頭資金充裕，消費能力強 。 2）激活 要跳出競爭對手的包圍圈，一方面要有 一種新的營銷概念注入，另一方面要有新廣告手段支撐，來激活整個目標市場。即： （（（ 地地地 段段段 ++ 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 機機機 ））） 的的的 把把把 握握握 品牌形象在短時間樹立。由于本案的地段被消費群認同是第一旅游度假地段，因此在結合黃山旅游風景區(qū)造勢時應盡量把地段升值，前景發(fā)展作為宣揚的主方向。 2）羊群現(xiàn)象：越多人看好投資氣候，創(chuàng)意便可越感性 有些人為了炒賣，根本沒有看過樓盤，已經(jīng)把它買下來。所以平面表現(xiàn)才更多美學更多品位與一般促銷手法迥異。本案銷售性質(zhì)屬于現(xiàn)房銷售，這種銷售成品銷售，有一定去化優(yōu)勢。 本案整個推廣周期分為四個階段：籌備期、開盤期、強銷期、持續(xù)期。 (時間待定 )。 F．我司積極開展營銷工作，力增整案的 30 套公寓在開盤前被（上海）客戶內(nèi)訂，從而營造一個開盤前搶購氛圍。 4. 持續(xù)期 產(chǎn)品形象基本展現(xiàn)完畢，鞏固 產(chǎn)品與企業(yè)品牌形象，形成良好市場口碑。 經(jīng)驗優(yōu)勢 敝司對黃山房地產(chǎn)形勢進行了細致的調(diào)研及嚴謹?shù)姆治觥? 根據(jù)上海房地產(chǎn)市場情況來看，價格如本項目這樣的個案，其目標客戶通常針對性較強。 ◎同類物業(yè)市場動態(tài)報告（定期） 內(nèi)容：同類可比物業(yè)市場狀況及分析等。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYp Eh5pDx2zVkum a