【正文】 m amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 這這這 是是是 敝敝敝 司司司 的的的 第第第 二二二 個個個 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 勢勢勢 。 （（（ 僅僅僅 供供供 參參參 考考考 ））） D．協(xié)調(diào)好客戶資迅反饋，調(diào)整企劃方向，銷售及售后服務(wù)各層面的工作。 方案： A. 基本資料收集整理：總體規(guī)劃方案、建材設(shè)備表、發(fā)展商資料等； B. 銷售道具準(zhǔn)備：鳥瞰圖、酒店大堂及房型效果圖、模型等發(fā)包制作；售樓處、樣板房、戶外 POP 看板 、樓書、 DM、引導(dǎo)旗、網(wǎng)站等設(shè)計制作； C. 銷講資料制作，專案組組織架構(gòu)建立 ,人員培訓(xùn) ,前期業(yè)務(wù)組進(jìn)，銷售軟件調(diào)試、培訓(xùn)，市場推廣與銷售執(zhí)行方案完善； ，人員進(jìn)場。因此，在吸引目標(biāo)客戶方面具有一定的總價優(yōu)勢（黃山區(qū)及周邊同類物業(yè)相比較）。硬性不等 于硬道理。實際運(yùn)作中將出現(xiàn)四大困難： 整盤概念消費(fèi)者的接受度。 在在在 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 設(shè)設(shè)設(shè) 計計計 上上上 ： 戶型、景觀、配套、服務(wù)等各 方面要素都要體現(xiàn)出度假酒店的內(nèi)涵，并且與周邊競爭樓盤相比，設(shè)計要更新穎合理，風(fēng)格要更具特色，尤其在景觀、配套方面，表現(xiàn)出“新一代度假酒店”的味道。 ◎ 從聯(lián)想的層面上來看，“黃山 2． 賣點(diǎn)： ? 以 黃黃 山山 旅旅 游游 資資 源源 為為 主主 賣賣 點(diǎn)點(diǎn) ，其他賣點(diǎn)有：投資性、度假概念?? 2）地塊方面 2） 3）產(chǎn)品方面 對地塊的考量 1. 大區(qū)位：黃 山區(qū)板塊，區(qū)位旅游形象好； 2. 小環(huán)境： 黃山旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)園區(qū)石牌旅游度假配套，居住氛圍也較濃； 3. 道路環(huán)境尚可，且交通網(wǎng)絡(luò)的完善將使未來往來及周邊城區(qū)更為便捷； 4. 生活機(jī)能應(yīng)該會有些欠缺，配套設(shè)施也會有些匱乏，有待改善。 隨 著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會需求的日益多樣化、個性化，以及不斷更替的新陳代謝化，房地產(chǎn)開發(fā)已越來越超越了造房蓋樓的傳統(tǒng)范疇，而是為特定的社會群體提供和創(chuàng)造某種生活方式，滿足人們身心兩方面的多種需求。 但是，使中國房地產(chǎn)市場幾乎變 成看不見的市場的主要原因，不應(yīng)簡單地歸推到政府身上。沒有什么商品比房地產(chǎn)的附加產(chǎn)品、有形產(chǎn)品更豐富，其具有投資大、使用周期長、產(chǎn)品從一性、訴求點(diǎn)眾多等特點(diǎn)。 ◎ “假日”在漢語中可以意指：旅游、休閑、度假。 ◎市場：黃山整個城市的發(fā)展，黃山旅游風(fēng)景區(qū)資源可持續(xù)開發(fā)利用，對外省市人口的吸引力增強(qiáng)；旅游中心的開發(fā)完善吸 引更多境內(nèi)外高消費(fèi)客群進(jìn)駐，都預(yù)示著投資不動產(chǎn)市場需求有很大潛力。 一線 —— 人際線：現(xiàn)場銷售人員的營銷和推廣及內(nèi)部口碑，以人為載體 二線 —— 活動線：以事件為手段，使消費(fèi)者產(chǎn)生放松心理，進(jìn)行隱蔽、有效的傳播 三線 —— 廣告線：以報紙、電視為載體，進(jìn)行軟硬配合的宣傳攻勢。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象 無論對前期還是對整盤都大有裨益！ [[ 解解解 決決決 品品品 牌牌牌 傳傳傳 播播播 的的的 要要要 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ]] 二．廣告策略 硬性 軟性 感性 1．廣告原理 房地產(chǎn)廣告推廣大致分三大類：硬性、軟性和感性（如下）。 2）推廣主題 三、營銷計劃 營銷思想 市場作為本案策劃的基點(diǎn) 在確定目標(biāo)市場的前提下，我們所有的營銷工作都圍繞這個市場來展開，進(jìn)行營銷計劃的實施。為市場推廣與銷售執(zhí)行做好充分的物質(zhì)與組織保證，使各部 門所有人員明確整個推廣營銷計劃與各自職責(zé)，并細(xì)化到執(zhí)行細(xì)節(jié)，為今后推廣行銷奠定基礎(chǔ)。 方案： A. 合理控制媒體（增加報紙廣告等）投放節(jié)奏，根據(jù)市場反饋，強(qiáng)化客戶關(guān)系引導(dǎo)，全面宣傳 產(chǎn)品賣點(diǎn)，確立產(chǎn)品的投資性，進(jìn)一步加深客戶對產(chǎn)品的認(rèn)同。 這這這 是是是 敝敝敝 司司司 的的的 第第第 一一一 個個個 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 勢勢勢 。同時，敝司也十分關(guān)注發(fā)展商的需求和要求，也可以按照發(fā)展商的實際需求定期提供相應(yīng)專題性市場報告。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YW RrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 策品將為本項目提供的其他服務(wù) 若敝司有幸與貴司就本項目達(dá)成合作意向，除向發(fā)展商提供項目的策劃代理服務(wù)外，我司還將為發(fā)展商提供其他相關(guān)附加服務(wù)。 D. 結(jié)案報告 總總總 結(jié)結(jié)結(jié) ：：： 行行行 銷銷銷 策策策 劃劃劃 是是是 良良良 性性性 銷銷銷 售售售 理理理 論論論 指指指 導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo) ， 如如如 何何何 將將將 行行行 銷銷銷 策策策 劃劃劃 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 用用用 在在在 銷銷銷 售售售 中中中 ， 加加加快快快 銷銷銷 售售售 進(jìn)進(jìn)進(jìn) 度度度 與與與 資資資 金金金 回回回 籠籠籠 ， 我我我 司司司 在在在 企企企 劃劃劃 與與與 銷銷銷 售售售 方方方 面面面 ， 希希希 望望望 能能能 得得得 到到到 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 商商商 極極極 力力力 配配配 合合合 ，提提提 供供供 簽簽簽 約約約 時時時 的的的 服服服 務(wù)務(wù)務(wù) 及及及 相相相 關(guān)關(guān)關(guān) 證證證 明明明 材材材 料料料 等等等 。 C. 掌控客戶情況，做好信息反饋及策略調(diào)整。以差異化策略、獨(dú)特性策略、“短、平、快”策略這三大營銷策略來貫穿整個營銷規(guī)劃。 結(jié)結(jié)結(jié) 論論論 ：：： 廣告最重 要的是有強(qiáng)大的促銷功能，所以本案消費(fèi)者對產(chǎn)品資料的追求特別強(qiáng)烈。 [[ 把把把 握握握 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)機(jī)機(jī)機(jī) 的的的 要要要 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ]] 造概念。 2）產(chǎn)品主義――對準(zhǔn) 分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，出擊市場。 結(jié)結(jié)結(jié) 論論論 11 ：：： 本案作為度假、投資產(chǎn)權(quán)式酒店在地段上相對真正黃山旅游風(fēng)景區(qū)度假樓盤略處優(yōu)勢，外部景觀、交通方面也略處上風(fēng)，四星級建造更能體現(xiàn)本案星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此在單體的設(shè)計上圍繞度假酒店的使用特點(diǎn)做文章，相應(yīng)減少次要空間（會客空間、烹飪空間、就餐空間、配套空間等）的面積，或通過對幾個次要空間進(jìn)行合理整合來降低單體面積，在不影響度假居住品質(zhì)的前提下，讓每一平方的面 積都得到充分利用而不閑置。對于 策策策 品品品 而言，我們既要看清已有的、現(xiàn)有的，更要看見未知的、未來的 —— 徹底了解宏觀及區(qū)域的房地產(chǎn)狀況，為項目的整體營銷尋找市場依據(jù)和切入口，提出我們切實可行的行銷建議。 目 錄 前言 ................................................... 2 第一部分 市場篇 .......................................... 7 一． 本案與區(qū)域?qū)Ρ确治? .................... 錯誤 !未定義書簽。 對于 黃黃黃 山山山 祥祥祥 龍龍龍 實實實 業(yè)業(yè)業(yè) 集集集 團(tuán)團(tuán)團(tuán) 來說，本項目面臨著怎么做？什么時候 做？等一系列問題。 度假、投資季節(jié)化Season 度假、投資系統(tǒng)化System 4．定位表述 5．定位闡述 ◎緊致感度假空間 作為度假、投資產(chǎn)權(quán)式酒店，首先其使用率相對“第一居所”而言要低很多；其次，產(chǎn)品具有投資特性，若面積過大必然降低其競爭力，為順利去化制造阻力。 ◎ 產(chǎn)品特征：投資回報率在區(qū)域內(nèi)不具新穎性，但與“四季度假”概 念的結(jié)合能夠大大提升產(chǎn)品的附加值；另外，酒店內(nèi)部空間、經(jīng)營管理及服務(wù)配套方面的可塑性很大，這些都是拉開與競爭項目價格差距的重要方面。（符合本案 人人人 文文文 特特特 征征征 ） ◎ 感性購房應(yīng)占很大比例，憑借廣泛而細(xì)致的廣告宣傳可以接受地域概念（符合本案 位位位 于于于 黃黃黃 山山山 的的的 地地地 理理理 特特特 征征征 ） 第三部分 行銷篇 一．營銷策略 1．戰(zhàn)略思想 1）概念營銷――立高 營造一個高尚旅游地段、一種高貴的度假理念，使產(chǎn)品一面市就站在一定的高度。前期宣傳應(yīng)當(dāng)全面而到位，造成先聲奪人的市場影響力。房地產(chǎn)也一樣，我們買賣的機(jī)會太少了，這令我們無知。 2．加強(qiáng)宣傳客戶投資意識，提升市場口碑，建立產(chǎn)權(quán)式酒店品牌形象。 B. 制定細(xì)致的銷售執(zhí)行流程，轟動公開。 C. 做好售后服務(wù)、交接工作。 這這這 是是是 敝敝敝 司司司 的的的 第第第 三三三 個個個 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 勢勢勢 。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTT