【正文】 qYp Eh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，價(jià)格如本項(xiàng)目這樣的個(gè)案，其目標(biāo)客戶(hù)通常針對(duì)性較強(qiáng)。 4. 持續(xù)期 產(chǎn)品形象基本展現(xiàn)完畢，鞏固 產(chǎn)品與企業(yè)品牌形象，形成良好市場(chǎng)口碑。 (時(shí)間待定 )。本案銷(xiāo)售性質(zhì)屬于現(xiàn)房銷(xiāo)售，這種銷(xiāo)售成品銷(xiāo)售，有一定去化優(yōu)勢(shì)。 2）羊群現(xiàn)象：越多人看好投資氣候，創(chuàng)意便可越感性 有些人為了炒賣(mài)，根本沒(méi)有看過(guò)樓盤(pán)，已經(jīng)把它買(mǎi)下來(lái)。即： （（（ 地地地 段段段 ++ 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 機(jī)機(jī)機(jī) ））） 的的的 把把把 握握握 品牌形象在短時(shí)間樹(shù)立。 3．定價(jià)策略 4．價(jià)格建議 來(lái)自 來(lái)自 來(lái)自 影響本案定價(jià)的三大因素 與產(chǎn)品定位的結(jié)合 定價(jià)策略 理 由 原則：本樓盤(pán)價(jià)格定位高于同區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)市場(chǎng)均價(jià) 500— 800 元 /㎡ 產(chǎn)品概念 附加值概念 四季黃山 黃山度假、投資型酒店 黃山旅游經(jīng)濟(jì)板塊均價(jià) （ 元 /㎡） 面積下降 總價(jià)不變 精裝戶(hù)型 全新度假 單價(jià)上升 黃山旅游經(jīng)濟(jì)板塊高端價(jià)位 （ 元 /㎡） 復(fù)合型度假、投資酒店 四．客戶(hù)定位 1．定位分析 基于上述產(chǎn)品、價(jià)格定位，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行分析： 2．目標(biāo)區(qū)域定位 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)研判及年齡特征分析： 目標(biāo)市場(chǎng) 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 百分比 主力市場(chǎng) 度假、旅 游、投資 60% 輔助市場(chǎng) 度假，高品質(zhì)、清新生活的享受 30% 成長(zhǎng)市場(chǎng) 投資 10% ◎ 投資者手頭資金充裕，消費(fèi)能力強(qiáng) 。 2）概念延伸 ◎本項(xiàng)目意欲完善“四季假日”概念，擴(kuò)容“春季、夏季、秋季、冬季黃山”概念，讓人們體驗(yàn)一個(gè)新的，更全面的黃山度假旅游生活，乃至重新認(rèn)識(shí)黃山，將黃山 2．定位思路 以市場(chǎng)供求為定位基礎(chǔ)，從提升產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，貫徹 ““ 同同 質(zhì)質(zhì) 性性 差差 異異 化化 ””定位思路，結(jié)合產(chǎn)品的使用特質(zhì)及 地塊情況，分析區(qū)域市場(chǎng)可能的需求取向和需求容量，以 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 酒酒 店店 位的初始模型。 這即為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中 的三重境界： 第第第 一一一 個(gè)個(gè)個(gè) 境境境 界界界 是是是 賣(mài)賣(mài)賣(mài) “““ 看看看 得得得 見(jiàn)見(jiàn)見(jiàn) 摸摸摸 得得得著著著 ””” 的的的 東東東 西西西 ， 即即即 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 房房房 子子子 、 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 家家家 居居居 ；；； 第第第 二二二 個(gè)個(gè)個(gè) 境境境 界界界 是是是 賣(mài)賣(mài)賣(mài) “““ 看看看 得得得 見(jiàn)見(jiàn)見(jiàn) 摸摸摸 不不不 著著著 ”””的的的 東東東 西西西 ， 即即即 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 景景景 觀觀觀 、 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 ；；； 第第第 三三三 個(gè)個(gè)個(gè) 境境境 界界界 是是是 賣(mài)賣(mài)賣(mài) “““ 看看看 不不不 見(jiàn)見(jiàn)見(jiàn) 也也也 摸摸摸 不不不 著著著 ””” 的的的東東東 西西西 ， 即即即 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 文文文 化化化 、 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 品品品 味味味 、 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 生生生 活活活 方方方 式式式 。在一定意義上，這類(lèi)力量所表現(xiàn)出來(lái)的人為因素，在事發(fā)的前后可以讓人看得清楚明白，可以把它稱(chēng)為“看得見(jiàn)的手”。 現(xiàn)代社會(huì)中，產(chǎn)品是一個(gè)具有三個(gè)層次的整體概念，它是在營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中逐步發(fā)展起來(lái)的，其順序?yàn)楦郊赢a(chǎn)品――有形產(chǎn)品――核心產(chǎn)品。 緊致感度假空間◆全方位四季體驗(yàn) 新一代度假投、資酒 店 復(fù)合型度假、投資概念 二．案名建議 1．推薦案名 1）意義闡述 ◎ 用“黃山”是因?yàn)楸景柑幱谌珖?guó)著名旅游風(fēng)景區(qū) —— 黃山旅游區(qū)內(nèi)，在案名中使用取到了出處地名，讓人從案名中初步就可以了解項(xiàng)目所處于的方位。 本案價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格狀況 市場(chǎng)需求與定價(jià)之間的聯(lián)系 因素 2 本案的產(chǎn)品特征 因素 1 因素 3 2）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格考量 結(jié)結(jié)結(jié) 論論論 22：：： 可以從同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查來(lái)分析；本區(qū)域的均價(jià)應(yīng)在 多多多 少少少 之間， 附附附 帶帶帶特特特 殊殊殊 賣(mài)賣(mài)賣(mài) 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 的項(xiàng)目能達(dá)到 多多多 少少少 以以以 上上上 ， 規(guī)模性及產(chǎn)品高附加值是提升價(jià)格的主要因素 。 3．營(yíng)銷(xiāo)思路 1）十六字作戰(zhàn)綱要 ◎三大版塊： 整盤(pán)考慮宣傳重點(diǎn)在預(yù)認(rèn)購(gòu)期和開(kāi)盤(pán)期： 本案的主要營(yíng)銷(xiāo)推廣由 ““ 預(yù)預(yù) 約約 四四 季季 黃黃 山山 ”” 、 ““ 感感 受受 四四 季季 黃黃 山山 ”” 、 ““ 體體 驗(yàn)驗(yàn) 四四 季季 黃黃山山 ”” 三大版塊構(gòu)成。 [[ 解解解 決決決地地地 段段段 炒炒炒 做做做 的的的 要要要 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ]] 樹(shù)品牌。一句話(huà)，每個(gè)項(xiàng)目具體的消費(fèi)者和市場(chǎng)，決定了具體的廣告取向。每一期都有其獨(dú)特的業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行目標(biāo)。 3．強(qiáng)銷(xiāo)期 在良好的銷(xiāo)售趨勢(shì)下，我們就更要做好酒店投資管理形象，加強(qiáng)產(chǎn)品的投資品味、高回報(bào)的宣傳，確立本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，整合產(chǎn)品的綜合優(yōu)勢(shì)做針對(duì)性宣傳，使產(chǎn)品的低總價(jià)、高回報(bào)投資形象更上一層樓。同時(shí)，敝司參與本案行銷(xiāo)策劃的人員有較多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)操作過(guò) 國(guó)國(guó)國(guó) 際際際 上上上 湖湖湖 、 東東東方方方 云云云 頂頂頂 、 陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng) 澄澄澄 湖湖湖 世世世 紀(jì)紀(jì)紀(jì) 公公公 寓寓寓 、 陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng) 光光光 西西西 海海海 岸岸岸 （（（ 海海海 口口口 ））） 等多個(gè)項(xiàng)目。 ◎產(chǎn)品推介及分析（定期） 內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品信息收集及分析等。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% MadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5u。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ◎黃山區(qū)區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息及分析報(bào)告（定期） 內(nèi)容：區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)動(dòng)態(tài)，區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃動(dòng)態(tài)，本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展動(dòng)態(tài)等。 我們基于以下幾點(diǎn)，相信 策策策 品品品 如有幸成為 本項(xiàng)目 的銷(xiāo)售代理商，能夠圓滿(mǎn)、成功地完成既定的市場(chǎng)銷(xiāo)售任務(wù)。 E. 提高 客戶(hù)關(guān)系管理水平，加強(qiáng)客戶(hù)介紹客戶(hù)。 整體工程進(jìn)度與銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn) 前期集中推廣造 勢(shì) /盡快樹(shù)立產(chǎn)權(quán)式酒店度假、投資形象 /形成熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì) /人性化銷(xiāo)售服 /爭(zhēng)取用最短的時(shí)間獲得本案最大的銷(xiāo)售率 /充分加強(qiáng)客戶(hù)關(guān)系管理 /盡快形成良好市場(chǎng)口碑，樹(shù)立本案產(chǎn)品品牌形象。同時(shí)我們目標(biāo)客戶(hù)群往往把廣告也看成樓盤(pán)素質(zhì)的一部分，只有精美的廣告才會(huì)吸引他們的目光，只有加強(qiáng)這種印象，才能取得消費(fèi)者認(rèn)同。 [[ 解解解 決決決 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 定定定 位位位 的的的 要要要點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ]] 作地段。 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域鎖定 輔助市場(chǎng) 成長(zhǎng)市場(chǎng) 主力市場(chǎng) 黃山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的客戶(hù) 上海及周邊地區(qū)客戶(hù) 江浙一帶投資客戶(hù) 立 高 對(duì) 準(zhǔn) 造 勢(shì) 2．切入與激活 1）切入 時(shí)機(jī)概念上的把握，找準(zhǔn)面市的切入點(diǎn)和切入時(shí)間。綜上所言，可以肯定本案在整體的 產(chǎn)品塑造上，還有一定的提升空間。 ◎全方位四季體驗(yàn) 全方位 —— 我們提出“五感 +一動(dòng)”的全新度假、投資概念，即調(diào)動(dòng)全身細(xì)胞及感官，完全投入放松的主動(dòng)式度假方式，強(qiáng)調(diào)人的參與性，與自然的互動(dòng)性，這種度假觀必將引領(lǐng)一種風(fēng)暴式的度假風(fēng)潮。 通過(guò)對(duì)黃山市黃山區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面的綜合對(duì)比，可以更加明確的顯現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)，便于我們更加準(zhǔn)確地進(jìn)行前期定位。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)研究人員可以通過(guò)對(duì)有形市場(chǎng)的把握，了解市場(chǎng)機(jī)制，從而搞清生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)、為誰(shuí)生產(chǎn)這三大問(wèn)題，最終利用這雙看不見(jiàn)的手，達(dá)到經(jīng)濟(jì)繁榮和國(guó)家富強(qiáng)的目的。 我們的行銷(xiāo)顧問(wèn)們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們?cè)诟鱾€(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，來(lái)協(xié)助貴公司做出每個(gè)重要的決策。 定位思路 差異化 同質(zhì)性 VS 黃黃 山山 市市 酒酒 店店 項(xiàng)項(xiàng) 目目 新新 投投 資資 方方 式式 新新 度度 假假 空空 間間 3．定位策略 利用與創(chuàng)造結(jié)合為本案做出如下策略： VS 利用 市場(chǎng)需求點(diǎn) 規(guī)劃前瞻性 創(chuàng)造 產(chǎn)品塑造力 新一代度假、投資酒店 ：產(chǎn)品風(fēng)格在建筑中融入人文特質(zhì)； 產(chǎn)品類(lèi)型定位中高檔度假、投資型酒店； 產(chǎn)品特點(diǎn)上突破創(chuàng)新（減小面積、突出度假空間的實(shí)際使用性能）。 三．價(jià)格定位 1． 影響本案定價(jià)的三大因素 1）本案的產(chǎn)品特征 ◎ 地段特征：地處 黃山度假旅游經(jīng)濟(jì)中心， 地段優(yōu)勢(shì)尚可。（符合本案的增增增 值值值 特特特 征征征 ） ◎ 重視生活品質(zhì)，注重工作與休閑有效結(jié)合，對(duì)度假生活情有獨(dú)鐘。即： （（（ 定定定 位位位 ++ 品品品 牌牌牌 +地地地 段段段 +戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 機(jī)機(jī)機(jī) ））） 的的的 把把把 握握握 ◎課題攻關(guān) 總結(jié)前文分析，這四大困難在營(yíng)銷(xiāo)推廣中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤(pán)解決，缺一不可。 3）月球現(xiàn)象：產(chǎn)品價(jià)格越高，消費(fèi)者越要知道要多 大家都沒(méi)有上過(guò)月球。所以，我認(rèn)為開(kāi)盤(pán)前后的造勢(shì)，房產(chǎn)投資理念、規(guī)劃構(gòu)想的宣傳都希望有開(kāi)發(fā)商的極力配合。 任務(wù)：深化投資理念、擴(kuò)大知名度、吸聚人氣，形成與客戶(hù)間的良性互動(dòng)關(guān)系。 方案： A. 整理剩余房源，調(diào)整銷(xiāo)售方案。 策策策 品品品 是一家擅長(zhǎng)進(jìn)行點(diǎn) 對(duì)點(diǎn)、 DM 直銷(xiāo)方式進(jìn)行推廣銷(xiāo)售的代理機(jī)構(gòu)。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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