【正文】 在馬鞍山具有較強(qiáng)的生存空間553 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀SWOT分析結(jié)論56項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)57馬鞍山馬鞍山 城城 區(qū)區(qū)本案本案項(xiàng)目周邊配套綜述本案商業(yè)：立足于馬鞍山汽車商業(yè)集中區(qū)，周邊 4S店，經(jīng)銷店等密布，與車管所，汽車城相鄰；屬于未來(lái)城市發(fā)展方向，具備良好的汽車后市場(chǎng)建設(shè)的商業(yè)基礎(chǔ)。 私車保有量逐年增長(zhǎng)。一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，一站式專業(yè)市場(chǎng)。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無(wú)疑，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。與大明路、寧南大道、寧溧路汽車 “后市場(chǎng) ”一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國(guó)第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場(chǎng)貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。建成后占地面積 12298平方米，建筑總面積 19281平方米，中心綠化廣場(chǎng)面積 2023平方米。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥汽配城41項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 安徽國(guó)際汽車城位于合肥市銅陵北路與北二環(huán)路交叉口 ,占地面積 ,總建面積： 13萬(wàn)方 .其附屬大地汽摩配市場(chǎng)分為汽車美容用品區(qū)、小車配件區(qū)、大車配件區(qū)、汽車快修區(qū)、摩托車電動(dòng)車區(qū)等。面積分割：在售商業(yè)項(xiàng)目較少，以配套底商為主，以銀河灣、天澤水岸項(xiàng)目為代表的開(kāi)發(fā)區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目，主力戶型面積在 80160平米之間。31p馬鞍山整體商業(yè)規(guī)模較小，除市中心的商場(chǎng)以外，馬鞍山的商業(yè)主要存在以下幾種主要形態(tài)：街鋪、社區(qū)底商以及專業(yè)市場(chǎng)，缺乏適合一站式消費(fèi)的主題商業(yè)綜合體，商業(yè)形態(tài)較為單一。梧桐雅苑 萬(wàn) 商住 本地 住宅 70120㎡商 業(yè) 1630㎡ 均價(jià) 3253 可售 21套住宅面積多為 80120平米區(qū)間，商鋪以散鋪底商為主 .缺少主力店規(guī)劃，住宅均價(jià) 4700元 /平方米 ,商業(yè) 13000元 /平方米 .金家莊區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀29項(xiàng) 目名稱 規(guī) 模（㎡） 產(chǎn) 品 類 型 銷 售模式 面 積 區(qū) 間 售價(jià)（元 /平米） 備 注天澤水岸 25萬(wàn) 住宅底商 本地 80160 ㎡小高層均價(jià) 6400、多層 7000商業(yè)9500、單層12023150001146套住宅面積基本售完，可售 89套。結(jié)論：從該建設(shè)規(guī)劃方案看，近幾年城市的南擴(kuò)發(fā)展計(jì)劃已不再是紙上談兵，開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向二、三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展。本案城市規(guī)劃：項(xiàng)目處于城市南部，受政府 “ 東擴(kuò)南進(jìn) ” 規(guī)劃利好，區(qū)域價(jià)值更為提升19產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)216。 休閑娛樂(lè)消費(fèi)占比達(dá)到 16%，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類消費(fèi)比例將進(jìn)一步提高。同時(shí)，高幅增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將帶來(lái)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)及洗牌。14人均國(guó)民生產(chǎn)總值城市經(jīng)濟(jì)水平　　一、經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升2023年馬鞍山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng) 15％，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步攀升。據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2023年，馬鞍山市生產(chǎn)總值為 ，比 2023年增加近 145億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) 15%。216。 2月 9日，公積金貸款利率上調(diào) 5年期以上上調(diào) 11月12月1月10月9月8月7月1月3月4月5月2月6月2月金融政策出臺(tái)時(shí)間表2023年2023年—— 已從適度寬松轉(zhuǎn)到平衡，現(xiàn)階段進(jìn)入 “加息通道 ”經(jīng)濟(jì)政策7—— 大中型城市地方政策陸續(xù)出臺(tái)， “限購(gòu)令 ”使高端市場(chǎng)出現(xiàn)階段性停滯從歷次調(diào)控后樓市成交走勢(shì)看，大中型城市樓市階段性低彌將成態(tài)勢(shì)。 4月 11日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款。 馬鞍山市開(kāi)發(fā)區(qū) 禧徠樂(lè) 項(xiàng)目商業(yè)定位、銷售與運(yùn)營(yíng)策略Xilaile marketing project Report Of E Block 南京蘇創(chuàng)房地產(chǎn)銷售有限公司—202305—2?貴我雙方已在項(xiàng)目綜合性定位、規(guī)劃等方面做了大量互動(dòng)性工作，并形成了初步方案，因此，本策略分析將以該方案為基礎(chǔ)，做出市場(chǎng)及策略的深入與延展，淺層次分析將予以忽略。 4月 14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50%。 11月 03日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)出通知限制公積金貸款購(gòu)房首付比例。歷次國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)三四線城市的寬容度較高，三四線城市政策風(fēng)險(xiǎn)較小。101政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究11馬鞍山南京上海杭州向內(nèi)地?cái)U(kuò)展城市概況馬鞍山是安徽省最富有的城市。預(yù)計(jì) 2023年底建成通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到 15分鐘，長(zhǎng)三角城市群之間將實(shí)現(xiàn) “公交化 ” 的高速快捷出行。 較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和快速增長(zhǎng)的居民收入將為城市投資類產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)遇。216。一主： 主城區(qū)一副： 副城區(qū)兩帶： 產(chǎn)業(yè)帶和生活帶完善主城，拓展副城，南進(jìn)東擴(kuò)，濱江帶狀發(fā)展主城區(qū)： 主要 向南 發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展；副城區(qū)： 主要 向北 發(fā)展，適當(dāng)向東、向西發(fā)展。目前馬鞍山除了著力提升鋼鐵制造等 6大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力外，還要通過(guò)承接轉(zhuǎn)移和自主創(chuàng)新相結(jié)合，加快發(fā)展新材料、新光源、新能源、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、電子信息等 6大新興產(chǎn)業(yè)。即在現(xiàn)有的 “ 六橫六縱 ” 的基礎(chǔ)上增加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴(kuò)計(jì)劃已十分明顯。銀城公寓 3500商 業(yè) 底商 本地 ——— 12023一二層連買 97折，買鋪送300平裝修。城市集中商業(yè)項(xiàng)目定位與概況綜合購(gòu)物類集中商業(yè)對(duì)集中程度要求較高，馬鞍山集中商業(yè)卻呈分散分布，無(wú)形中割斷了商業(yè)氛圍形成的連續(xù)性，導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)難以形成。216。類比專業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域類比市場(chǎng) —— 馬鞍山汽車城40項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長(zhǎng)江東路北側(cè)，總建筑面積 16萬(wàn)方，是合肥最早的汽配城，目前規(guī)劃破舊，業(yè)態(tài)散亂；亟待升級(jí)改建，未來(lái)規(guī)劃是一個(gè)集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配送、倉(cāng)儲(chǔ)集散、會(huì)議展示、研發(fā)培訓(xùn)、電子商務(wù)、商住娛樂(lè)為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務(wù)行業(yè)文化園區(qū)，除了汽配城之外，還規(guī)劃有商住樓，及辦公樓?？傉嫉?63畝，實(shí)際使用面積 40畝。項(xiàng)目總占地約 260畝，坐落在南京寧南汽車貿(mào)易園中心位置，設(shè)進(jìn)口配件、國(guó)產(chǎn)配件、汽車用品、輪胎輪轂、汽車快修、工程機(jī)械、養(yǎng)護(hù)美容七大交易服務(wù)區(qū)，還有 2萬(wàn)平方米的知名品牌整車展示大廳和 12023平方米超大型的地下停車場(chǎng)。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時(shí)服務(wù)于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國(guó)際采購(gòu)機(jī)構(gòu)及汽車后市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。u從傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)向國(guó)際化、最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式發(fā)展，從網(wǎng)下交易向網(wǎng)上交易發(fā)展。私車保有量增長(zhǎng)的城市到 2023年年底，馬鞍山共有汽車 70231輛，其中個(gè)人擁有各類私家車 30871輛。n目前經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市需要較多的汽配市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)需求，然而馬鞍山汽車及相關(guān)市場(chǎng)的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)水平反差較大，主要為零散分布的各類經(jīng)銷店，具備規(guī)模實(shí)力的較少，零配件進(jìn)貨依托于南京的汽配城。d. 小區(qū)由商辦樓、商業(yè)等不同的物業(yè)形態(tài)組成，在安全方面有一定劣勢(shì)。項(xiàng)目核心問(wèn)題點(diǎn)及解決策略62劣勢(shì)威脅點(diǎn) 解決方法項(xiàng)目所在區(qū)域，目前布局散亂，商業(yè)出租處于較低水平，整體商業(yè)氛圍不夠□創(chuàng)新的營(yíng)銷手段，強(qiáng)化項(xiàng)目包裝和招商力度。 目前租金：項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 1F 2F 3F 備注48～ 50 42～ 45 37 17～ 20%分?jǐn)?；新進(jìn)場(chǎng)商戶免租 2～ 6個(gè)月。l 正處于市場(chǎng)培育中汽車城 不獨(dú)立商鋪 大車、小車經(jīng)銷為主 零售兼批發(fā) 1鋪位不獨(dú)立，適于汽車經(jīng)銷，但其他業(yè)態(tài)受到職業(yè)。而不僅僅是簡(jiǎn)單的替代或者取代。馬鞍山專業(yè)汽車后市場(chǎng)商業(yè)集群地需求，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級(jí)。主干道沿線，直接臨街。交通便利，臨近長(zhǎng)途交通樞紐。采用柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售結(jié)合方式，以零售為主。，經(jīng)營(yíng)者有可能直接購(gòu)買商鋪，減輕日后招商負(fù)擔(dān)。 804 策略制導(dǎo) 項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營(yíng)銷策略 VI視覺(jué)形象81項(xiàng)目如何升級(jí)核心競(jìng)爭(zhēng)力，運(yùn)作出可持續(xù)的銷售力與投資經(jīng)營(yíng)力？為確保商業(yè)快速銷售的目標(biāo)，建議提高產(chǎn)品附加值， 持續(xù)營(yíng)建商業(yè)氛圍， 以支撐銷售快速完成附加值提升規(guī)劃分區(qū)整合硬件配套升級(jí)軟件服務(wù)升級(jí)82整體規(guī)劃建議本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中，將形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。保證物業(yè)的整體形象。持續(xù)營(yíng)建商業(yè)氛圍銷售策略充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，如汽車后市場(chǎng)發(fā)展前景等，強(qiáng)化宣傳實(shí)效，最大程度吸引潛在客戶； 業(yè)89細(xì)分客群，主動(dòng)出擊，利用我司現(xiàn)行有渠道脈絡(luò)和作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，以馬鞍山市場(chǎng)為作戰(zhàn)基地，構(gòu)建周邊分銷網(wǎng)絡(luò)，盡一切可能加速去化。合肥經(jīng)濟(jì)圈包括合肥、巢湖及桐城市等周邊地區(qū)，含 26個(gè)縣 (市、區(qū) )，區(qū)域面積 平方公里，合肥在經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展格局中具有重要的戰(zhàn)略地位和突出的帶動(dòng)作用。216。以經(jīng)營(yíng)戶提前選鋪直接切入銷售同時(shí)展開(kāi)汽配行業(yè)品牌商家的招商引入 自營(yíng)戶特別優(yōu)惠。B：當(dāng)?shù)鼐哂?“ 領(lǐng)頭羊 ” 作用售后服務(wù)大戶，享受售價(jià)一定優(yōu)惠C: 前 50戶進(jìn)駐的客戶。② 租戶必須嚴(yán)格遵守汽配城有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定及相關(guān)規(guī)章制度，服從汽配城的統(tǒng)一管理，維護(hù)汽配城的聲譽(yù)。加強(qiáng)案場(chǎng)銷售管控，從硬件到軟件，提升團(tuán)隊(duì)銷售實(shí)戰(zhàn)能力，提高成交率，最大限度把握客戶資源108內(nèi)部客戶選鋪啟動(dòng)市場(chǎng)推廣啟動(dòng)汽配城銷售達(dá)成汽配城交付試營(yíng)業(yè)商辦推廣啟動(dòng) /銷售，汽配城補(bǔ)充招商 商辦入住租售推廣及執(zhí)行、工程主體實(shí)施期運(yùn)營(yíng)、補(bǔ)充性租售、工程收尾項(xiàng)目整體實(shí)施節(jié)點(diǎn)1094 策略制導(dǎo) 項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營(yíng)銷策略 VI視覺(jué)形象LOGO 1LOGO 2大牌 1大牌 2大牌 3大牌 4高炮 1高炮 2118高炮 3119120121124價(jià)格及投資（返租）方案 價(jià)格測(cè)算 投資方案5125不完全專業(yè)市場(chǎng)類比定價(jià)，充分結(jié)合區(qū)位價(jià)值定價(jià) 做到同類專業(yè)市場(chǎng)能截流，區(qū)域間能分流定價(jià)策略126參考因素 本 項(xiàng) 目 銀河灣平均價(jià)格（元 /㎡ ） 6500權(quán) 重 — 位置 20 9 15交通 10 6 8周 邊環(huán) 境 10 6 7人流量 15 6 7建筑 設(shè)計(jì) 布局 10 6 10物 業(yè) 管理 10 7 9營(yíng)銷 策劃 15 14 14產(chǎn) 品形 態(tài) 10 6 10總 分 100 60 80商辦樓價(jià)格建議127一期均價(jià)建議 ——參照銀河灣，本案商辦樓對(duì)應(yīng)均價(jià)為 售價(jià) =6500/80*60=4875元 /平米我們建議本案商辦樓均價(jià)制定為 4875元 /平米，建議采用低開(kāi)高走的銷售策略；商辦樓價(jià)格建議1281. 商業(yè)價(jià)格制定應(yīng)與投資方案相關(guān)聯(lián)， 投資方案應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商責(zé)任和項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，做到均衡統(tǒng)一；2. 兩者關(guān)系：投資 回報(bào)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力加大，開(kāi)發(fā)商責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)增加，反之亦然；3. 考慮到目前市場(chǎng)普遍采用的投資回報(bào)方案（具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)）及稅務(wù)處理需要，我們建議： 采用三年返租，每年 8%，一性返還 24%，從售價(jià)中抵扣的方式，后 35年，按市場(chǎng)實(shí)際租金，進(jìn)行返還；商業(yè)價(jià)格制定與投資回報(bào)129商業(yè)投資回報(bào)細(xì)化及價(jià)格建議以開(kāi)發(fā)公司實(shí)際收入測(cè)算，建議按 8500元 /㎡測(cè)算（詳見(jiàn)價(jià)格擬合方案）對(duì)外市場(chǎng)基價(jià)： 8500+8500*24%=10540元 /㎡對(duì)外市場(chǎng)門市價(jià)： 10540*（折扣體系） =10856元 /㎡注：此為本項(xiàng)目整體商業(yè)均價(jià)（含 1/2/3層）130結(jié)語(yǔ)我們有信心承諾： 將本項(xiàng)目做成馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)類營(yíng)銷典范 ——以最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)去化、并引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿。 。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別