【正文】 “生逢其時 ”。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領先性和公司實力的雄厚性。 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 216。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。因此，本項目的風險性較大。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。 五、財務效益 銷售 收入測算 ? u 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元 /平方米，別墅按照 4600 元 /平方米測算； ? u 車庫地上部分按照 24000 元 /個計算，地下部分按照 36000 元 /平方米計算； ? u 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。 客戶接受的主力總價在 35 萬 50 萬左右； ? 216。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì) 和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。銷售狀況尚可，目前 剩下的都是大三房，特別是復式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。 本項目周邊生活配套完善。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。據(jù) 2020年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬 平方米，人均住房面積 平方米。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。 居民生活水平16306 18500 202858% 8% 9 . 7 0 %01000020000300002001 2002 20200%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資(元) 增長率 、 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場綜述 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。結(jié)合 2020年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡。 上海市土地資源管理局 20202020 號土地出讓公告。 項目地塊所 處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。 項目規(guī)劃總體要求 項目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運輸主動脈。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年19 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。 房地產(chǎn)開發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬m2) 竣工面積(萬m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。該板塊的市場價格在 30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺 ? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi) 作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設計、建筑起點均較高，對面 就是樂購購物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。戶型緊湊但科學合理（總價相對較低），建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的推敲，從房型、外觀、觀景設計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。 結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián) 排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。 目標客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位 本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。 根據(jù)建設投資估算表可以看出，整個項目建設總投資共 555,889,937