上海市金山房地產(chǎn)項目分析報告房市分析-預覽頁
【正文】 目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 此外，本報告編制依據(jù)還有： 上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)、 1 個街道，現(xiàn)有人口 55 萬。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運輸主動脈。 經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年 13 季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算比去年同期增長 %，增速比去年同期高出 個百分點，預計全年增長將超過 24%。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年19 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率 ％。 房地產(chǎn)開發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬m2) 竣工面積(萬m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。該板塊內(nèi)市場價格在 35004500元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。該板塊的市場價格在 30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。2001 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長 %； 2002 年投資 總額為 億元，增長 %； 2020 年投資總額為 億元，增長 %。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內(nèi)。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺 ? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi) 作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、 1 萬平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點均較高，對面 就是樂購購物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。戶型緊湊但科學合理（總價相對較低），建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。 產(chǎn)品定位 項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是 多層，高層比較少。 結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián) 排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 216。 目標客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位 本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600 元 /平方米。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為
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