上海市金山房地產(chǎn)項目分析報告房市分析(文件)
【正文】 m2 疊加 /聯(lián)排別墅 31131 m2 車位 23030 m2 配套 1500 m2 容積率 建筑密度 30% 綠化率 40% 機(jī)動車停車泊位 940 個 結(jié)論 本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。 19月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬元，同比增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。年末居民儲蓄存款 億元，比上年增長 ％。商品房施工面積 萬平方米，增長%；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %，至 9 月底，空置房面積 萬平方米，同比下降 %。市場主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。市場主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場均價在 3000 元 /平方米左右。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。 本項目交通便捷。蒙山路 和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 周邊競爭性樓盤列表 名稱 地址 物業(yè)類型 建筑面積(m2) 總戶數(shù) 戶型面積 （ m2） 均價 (元/m2) 開盤日期 銷售情況 藍(lán)堡愛琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小 高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園 蒙山路 /衛(wèi)清路 多層 /小高層 18000 132 100102/125155 4100 Aug04 基本售完 藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù) 184 戶，戶型面積 175407 平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率 , 2020 年 6 月 28 日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層，每戶面積在 96181 平米之間，得房率 8590%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價 4200 元 /平方米，沿河景觀房在 4500 元 /平方米左右。 ? n 引領(lǐng)市場發(fā)展 本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時 ”。 ? n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來 看，去化較快。 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 216。 客戶的主要 職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 216。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單 價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費(fèi)用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi) 182,156,700 1,275 142,868 85 萬 /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費(fèi)用 13,420,000 22 萬 /畝， 61 畝 二、 前期費(fèi)用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費(fèi) 52,175,460 332 157,155 前期工程費(fèi)用 13,043,865 83 157,155
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