上海市金山房地產(chǎn)項目分析報告房市分析-免費閱讀
【正文】 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600 元 /平方米。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 216。 產(chǎn)品定位 項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是 多層，高層比較少。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、 1 萬平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內(nèi)。2001 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長 %； 2002 年投資 總額為 億元，增長 %； 2020 年投資總額為 億元，增長 %。 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。該板塊內(nèi)市場價格在 35004500元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率 ％。 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算比去年同期增長 %，增速比去年同期高出 個百分點，預(yù)計全年增長將超過 24%。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)、 1 個街道，現(xiàn)有人口 55 萬。 此外，本報告編制依據(jù)還有： 上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。機動車泊位按 個 /戶配置。故本項目從經(jīng)濟上不可行。到 2020 年，金山將形成“三縱兩橫 ”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。甚至和西部比還相差 平方米。 三、項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。 競爭性樓盤分析 項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。 四、項目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? n 嶄新生活模式 擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。 通過建筑各項要素與個人生 活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。 客戶定位 通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下： ? 216。 根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。 不確定性分析 敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。 損益表 序號 項目 金額（元） 一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 % 。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單 價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85 萬 /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費用 13,420,000 22 萬 /畝， 61
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