【正文】 總層數(shù) 6層 剩余數(shù)量 三間 水電費(fèi)用 民用電、水費(fèi)用 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 30 頁(yè) 剩余房間面積 186㎡ 租賃周期 無(wú) 工作時(shí)間 無(wú)限制 租金支付方式 月付 電梯數(shù)量 兩部電梯 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 有 押金 一個(gè)月的房租 租住率 85％ 點(diǎn)評(píng)：中山大廈其本身的業(yè)態(tài)是用于商住樓， 2002年建成，房屋成色交新。 但對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言，影響相對(duì)不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營(yíng)情況良好。 ? 酒店淡旺季及客流高峰期簡(jiǎn)析： 酒店的旺季主要是在 5－ 6 月份， 9－ 10月份及元旦期間，入住率一般在 80％以上，其他月份相對(duì)差一些，為 40％左右。證明該市賓館酒店呈商業(yè)中心及交通中心集中住宿的特點(diǎn)。是集 住宿、餐飲服務(wù)、糖煙酒、糕點(diǎn)、日用百貨、美容美發(fā)、工藝美術(shù)品、服裝零售 于一體的綜合性賓館。全新的商務(wù)中心可以提供打字，復(fù)印，傳真，預(yù)定車，船，機(jī)票及洗衣中心等服務(wù)。蒲江路 117號(hào)， 離機(jī)場(chǎng) 30公里、離火車站 8公里、離市中心 8公里 。另外還具有一些優(yōu)待政策：例如：預(yù)定房間可以保留到晚上 8： 00整，退房的時(shí)間可以延遲兩個(gè)小時(shí)。 二、 該旅館的服務(wù)精神。 大堂：按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，大廳明亮、寬敞， 帶 背景音樂 、 中央空調(diào)。下面就此區(qū)域的不同星級(jí)的賓館做一下分 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 30 頁(yè) 析。 周圍景觀：鳩茲廣場(chǎng)、步行街、赭山公園、鏡湖 公園。房?jī)?nèi)設(shè)有中央空調(diào)、程控電話、 Mini吧、私人保險(xiǎn)柜、閉路電視和 24小時(shí)客房服務(wù)等。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 30 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場(chǎng)分析 第一部分：酒店 酒店擁有 208 間套各種類型的客房，裝修高檔、豪華。商務(wù)、健身、娛樂、購(gòu)物、停車、保健、洗滌等配套設(shè)施俱 齊 全?；旧先羌?jí)酒店的入住率都在 70％－ 80％，特別指出該市的首家經(jīng)濟(jì)型的賓館（錦江之星）的入住率更是達(dá)到了驚人的 90％左右。 客房房型有：標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、三人間、豪華商務(wù)套間等 。 此賓館開業(yè)才三個(gè)月，其入住率目前可以達(dá)到 90％左右，其原因可歸納為四點(diǎn)： 一、 該旅館的品牌效應(yīng)。另外，若客戶的年齡達(dá)到 55周歲，可以免費(fèi)辦理優(yōu)待卡與會(huì)員卡享受同等的優(yōu)惠即九折優(yōu)惠。 ? 國(guó)信大酒店 國(guó)信大酒店是省國(guó)元控股 (集團(tuán) )有限公司獨(dú)資興建的四星級(jí)商務(wù)酒店， 其位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ? 鑫海洋大酒店 鑫海洋大酒店地處赭山東路，是一家國(guó)際三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的涉外旅游賓館，擁有客房、餐飲、娛樂、桑拿四大營(yíng)業(yè)部門，功能齊全，設(shè)施先進(jìn)完善，可以提供住宿、休閑、娛樂、商務(wù)洽談。 ? 海員賓館 海員賓館是隸屬于該市的長(zhǎng)江輪船公司，地處于 吉和街江岸路 17號(hào) ，緊鄰吉和廣場(chǎng)，瀕臨長(zhǎng)江。 ? 總體 分析： 從調(diào)查可以看出，該市酒店基本上呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)狀況，總體看來(lái)鏡湖區(qū)的酒店入住率都是非常高的，以及火車站的漢爵廣場(chǎng)大酒店和新建好的經(jīng)濟(jì)型賓館的人氣也非常的高。（如建設(shè)酒店星級(jí)準(zhǔn)許的話，可以考慮規(guī)劃一到兩間總統(tǒng)套房）。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 30 頁(yè) 貳 寫字樓篇 一． 簡(jiǎn)介 由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策， 以及目前推出的二手房征稅政策， 對(duì)住宅市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。但由于項(xiàng)目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢(shì)，并且有部分的房間可以 看到鏡湖的全貌，景觀好，陽(yáng)光充足，房間通透，租住率較高。 3：銀聯(lián)寫字樓 寫字樓名 銀聯(lián)寫字樓 寫字樓 位置 新百北樓 物業(yè)公司 私人管理 租金 15元 /㎡ /月 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 30 頁(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 2元 /㎡ /月 總層數(shù) 7層 剩余數(shù)量 7間 水電費(fèi)用 民用電、水費(fèi)用 剩余房間面積 50㎡ 4間， 60㎡兩間， 80㎡一間 租賃周期 一年 工作時(shí)間 7： 00－ 24： 00 租金支付方式 季度付 電梯數(shù)量 一部 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 有 押金 1000元 /間 租住率 80％ 點(diǎn)評(píng)：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。再加上有專業(yè)的物業(yè)管理，為廣大租戶營(yíng)造了良好的辦公氛圍。 2：火車站區(qū)域 6：潤(rùn)翔商務(wù)中心 寫字樓名 潤(rùn)翔商務(wù)中心 寫字樓位置 北京路與赭山路交叉口 物業(yè)公司 租金 18元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 2元 /㎡ /月 總層數(shù) 6層 剩余數(shù)量 一間 水電費(fèi)用 另記 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 30 頁(yè) 剩余房間面積 60㎡ 租賃周期 一年 工作時(shí)間 無(wú)限 制 租金支付方式 季度付 電梯數(shù)量 一部 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 無(wú) 押金 一個(gè)月的房租 租住率 95％ 點(diǎn)評(píng)：此區(qū)域的寫字樓只有一個(gè) —— 潤(rùn)翔商務(wù)中心，坐落于北京東路和赭山東路交匯處，北臨汽車站和火車站，交通便利，共六層，除一層為沿街門面外，二到六層為向外出租，每個(gè)房間的大小為 5060平米左右，現(xiàn)存有剩余一間，為北面的房間，面積為 60平米，具其中的工作人員介紹，有一間面積為 100 平米的房間一月份即將到期，每個(gè)房間內(nèi)沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間，每層樓只有一個(gè)公用的衛(wèi)生間在安全通道旁。春天別墅及已經(jīng)建成的沃爾特五星級(jí)別墅酒店使其生活、娛樂休閑、商業(yè)等一體化。 四：小結(jié) 該市市中心區(qū)域?qū)懽謽侵黧w呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，原因在于該市整體寫字樓供給量較小。 其次，投資寫字樓的盈利模式和炒作住房的盈利模式不一樣，所以政策的影響有限。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業(yè)形態(tài)。但是這個(gè)過(guò)程是伴隨經(jīng)濟(jì)周期而來(lái)的，因此，不會(huì)表現(xiàn)為短期內(nèi)明顯的波動(dòng)，而是持續(xù)的緩慢的顯現(xiàn)出來(lái)。這個(gè)過(guò)程是漫長(zhǎng)的，只 要房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率還穩(wěn)定，那些有規(guī)模但是不具備實(shí)業(yè)投資背景的資金就會(huì)將置業(yè)當(dāng)作一種安全的保值增值方法。 ? 風(fēng)險(xiǎn)提示與規(guī)避 —— 等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 寫字樓市場(chǎng)根據(jù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域特征等因素還可以進(jìn)一步細(xì)分。從目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，這幾年發(fā)展的重點(diǎn)一直是住宅，但現(xiàn)階段的住宅市場(chǎng)越來(lái)越處于飽和狀態(tài)，其發(fā)展的空間不容