【正文】 工程 m2 35000 34 　 通風空調(diào)工程 m2 35000 50 　 變配電工程 m2 35000 36 　 照明電氣工程 m2 35000 87 　　 1～3 合計 　 　 　 　30 / 50續(xù)表 82 項目總投資估算表 單位：萬元　 技術(shù)經(jīng)濟指標序號 項目名稱單位 數(shù)量 取費基數(shù) 合計 （萬元） 估算說明二 工程建設其他費用 　1 征地拆遷費用 萬元/ 畝 　2 工程前期咨詢 　 　 　 　3 建設單位管理費 % 　4 工程建設監(jiān)理費 % 　5 辦公和生活家具購置費 元 /人 5000 　6 勘察設計費 　 　 計價格［2022］10 號文7 竣工圖編制費 % 8 按工程設計費的 8%估算8 工程招投標管理費 　 　 　 按差額累進法　 1～8 合計 　 　 　 　三 基本預備費 % 5 　 　四 工程總投資 　 　 　 　31 / 50第九章 財務評價一、財務評價原則、依據(jù)及參數(shù)財務評價原則（1）遵循費用與效益計算范圍一致性原則。根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不進行基礎設施建設的情況下，預計該部分土地近年(以開始建設二年成為起點，共預測 7 年) 的出讓價格依次為居住用地（25 萬元/畝、28 萬元/畝、28 萬元/畝、30 萬元/畝、30 萬元/畝、33 萬元/畝、35 萬元/畝） ，商業(yè)金融用地（ 33 萬元/畝、35 萬元/畝、35 萬元/畝、38 萬元/畝、 38 萬元/ 畝、40 萬元/畝、40 萬元/畝） ，文化娛樂用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 24 萬元/ 畝、24 萬元/畝、25 萬元/畝、25 萬元/畝、26 萬元/畝、 26 萬元/ 畝、27 萬元/畝） ，工業(yè)用地和倉儲用地（4 萬元/畝、4 萬元/畝、5 萬元/畝、5 萬元/ 畝、6 萬元/ 畝、7 萬元/畝、8 萬元/畝） 。營業(yè)稅金及附加按租金收入的 %計算，年稅金約 20 萬元。根據(jù)類似項目和相關(guān)銷售比例估算。其利潤用于滾動開發(fā)投資以及維持自身運營開支以外，全部上繳集團，由集團統(tǒng)一安排。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設投資、土地銷售價格。六、財務評價結(jié)論該項目的財務內(nèi)部收益率為 ％，高于企業(yè)期望收益率，總投資收益率為 %，滿足投資者的要求，其投資回收期為 年。項目為當?shù)卣罅χС值捻椖?，業(yè)主具有豐富的建設管理經(jīng)驗，各方面的建設條件都較好，建設風險小；項目投資通過土地出讓的增值收入可收回并約有贏利，項目建設是可行的。 處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，爭取相關(guān)政府部門、水電氣、郵電通訊、交通等部門的支持，使建設順利進行，盡早完工。 建設單位應配備相關(guān)的工程師，對不同工種進行監(jiān)管。 加強工程建設“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加強核算，減少不可預見的工程事件發(fā)生導致的工程建設費用增加。綜上所述，該項目在財務上是可行的。5% 、177。根據(jù)利潤與利潤分配表（附表 93）計算的盈利指標如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％35 / 50式中 EBIT―― 營運期平均每年息稅前利潤TI――項目總投資（包括流動資金）（二）項目財務現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表（附表 95）計算的財務指標如下：項目投資財務內(nèi)部收益率：%項目投資財務凈現(xiàn)值： 萬元（ic＝8%）項目投資回收期： 年分析上述財務指標，項目投資財務內(nèi)部收益率：%，高于企業(yè)期望收益率；項目投資財務凈現(xiàn)值大于零。經(jīng)計算，開發(fā)成本總計為 16298 萬元，攤銷費為 3 萬元。因而建設投資以折舊費、攤銷費的形式計入成本在土地出讓期間予以回收。以其土地升值產(chǎn)生的收益作為基礎設施建設的回報，用于回收建設投資。（3）以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、償債能力進行評價。其中包括：（1）本項目擬征地 公頃，約為 畝土地，每畝征地拆遷費用按 3 萬元/畝估算，其征地費用為 萬元。采用先進的自動化控制設備，對能量數(shù)據(jù)進行實時在線監(jiān)測，便于操作員隨時調(diào)節(jié)，以達到節(jié)氣目的。二、節(jié)能措施（一）采用優(yōu)良的工藝設備，以滿足節(jié)能節(jié)材的需要。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據(jù)園區(qū)功能定位，是以中小企業(yè)為主，也就決定了組團地塊劃分不宜過大。四、功能分區(qū)依據(jù)園區(qū)的總體定位及功能需求，規(guī)劃園區(qū)分為工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、綜合服務區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)和綠化休閑區(qū)五大功能區(qū)。二、園區(qū)規(guī)模（一）用地規(guī)模根據(jù)《酉陽土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)):至2020 年小壩組團城鎮(zhèn)人口約 萬人，城市建設規(guī)模為 平方公里。褶皺構(gòu)造的形態(tài)特征是背斜、向斜大多以沿北偏東 1530 度為褶皺平行排列。建筑面積：35000 平方米，其中，標準化廠房 2 萬平方米、辦公綜合樓 15000 平方米。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快建設基礎設施，將加速城市之間的要素流動，有利于西部地區(qū)的特大城市、大城市更快發(fā)展，小城鎮(zhèn)也迎來加快發(fā)展的機遇。三、是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務平臺的需要當前，許多中小企業(yè)正處于發(fā)展過程中，資金實力不太雄厚，14 / 50尚沒有購買土地自建廠房的實力。同時，通過有效集聚，還可以促進倉儲物流和原材料專業(yè)市場的形成，促進工貿(mào)聯(lián)動，最終實現(xiàn)經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。四、酉陽全民創(chuàng)業(yè)園基礎設施建設狀況項目區(qū)內(nèi)基礎設施較為薄弱。（4）扶優(yōu)扶強，在本屆政府任期內(nèi)包裝一戶企業(yè)實現(xiàn)一板或二板上市。包裝儲備項目，著力招商引資（1）項目包裝儲備。三是人才的使用不科學。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。2022 年，全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值 67400 萬元，較上年增長 %,是 2022 年的 %。7 / 50二、重慶市酉陽全民創(chuàng)業(yè)園概況酉陽全民創(chuàng)業(yè)園位于縣城北部約 3 公里的原小壩鄉(xiāng)地區(qū)，園區(qū)范圍北至白水溪，南到馮家院子，西至喻家寨一田家灣一陳家灣一帶，東面跨越渝湘高速公路道口和 319 國道至塘灣的區(qū)域，占地面積約 平方公里。境內(nèi)路網(wǎng)密集，國道 319 線縱貫全境，四條出境干道與湖南龍山、湖北來鳳、貴州沿河、重慶彭水相通，40 分鐘可達黔江舟白機場，2 小時可達貴州銅仁大興機場，與外界的連接便捷暢通。18′25″～109176。（八）項目總投資及資金籌措項目總投資 萬元，采用招商引資的方式籌集。標準化廠房連片建設標準化廠房 2 萬平方米，采用一層鋼架結(jié)構(gòu)，總占地12 畝（96048 平方米） 。主要建設內(nèi)容包括建筑工程、電力、消防、照明系統(tǒng)、給排水、綠化等配套設施建設。（二）編制內(nèi)容及范圍本項目建議書涉及的的內(nèi)容及范圍包括：分析項目區(qū)現(xiàn)狀及存在的問題；研究地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢；結(jié)合項目區(qū)建設規(guī)劃，調(diào)查項目所在區(qū)域的地形、地質(zhì)、水文條件及其特征，擬定工程方案、建設規(guī)模和技術(shù)標準；測算主要工程數(shù)量，估算工程投資；根據(jù)資金籌措和建設條件，提出工程實施方案和建設工期安排；進行項目的社會經(jīng)濟效益評價。下轄 14 個建制鎮(zhèn)和 25 個鄉(xiāng)，278 個行政村（含 8 個社區(qū)） 。園區(qū)建設強力推進，招商引資碩果累累，對外開放扎實有效，城市建設如火如荼。酉陽縣城小壩組團功能定位是以加工制造業(yè)為主導，集居住、商貿(mào)等功能于一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜工宜居的全民創(chuàng)業(yè)園，積極發(fā)展高產(chǎn)出、低污染或具有較高技術(shù)含量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)用機械加工業(yè)、通用機械制造業(yè)、電子電器制造業(yè)、生物制藥業(yè)等。從業(yè)人員 萬人。五是企業(yè)規(guī)模普遍較小。（三） “十一五 ”工業(yè)發(fā)展的總體思路和目標總體思路全面貫徹黨的十六大、十六屆五中全會和市委二屆八次全會精神，圍繞全面建設小康社會和新型工業(yè)化發(fā)展目標，牢固樹立以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學發(fā)展觀，堅持以企業(yè)為主體、項目為支撐、深化改革和擴大開放為動力，以招商引資為著力點，以工業(yè)投資為拉動經(jīng)濟增長的主要形式，以藥、礦、紙、電、特為發(fā)展骨架，初步應用高新技術(shù)和先進實用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興工業(yè)和特色工業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；著力推進科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，增強企業(yè)自主創(chuàng)新能力，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式；調(diào)整工業(yè)生產(chǎn)力空間布局，實現(xiàn)重點區(qū)域、重點領(lǐng)域和重點產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展；大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，構(gòu)建節(jié)約型社會和和諧社會，走出一條低能耗、高產(chǎn)出、少污染的新型工業(yè)化道路，加快酉陽工業(yè)化進程。（4）建立工業(yè)發(fā)展資金。（2）以優(yōu)質(zhì)高效服務為宗旨，優(yōu)化軟環(huán)境。10千伏電網(wǎng)結(jié)構(gòu)薄弱，單線單變，多級串供、迂回供電、長距離供電方式仍占相當比例，供電設施陳舊，主變及線路安全性、經(jīng)濟性較12 / 50差。同時，商務部已經(jīng)批準重慶作為全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，而市政府又授予酉陽等 16 個區(qū)縣為重慶加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地的牌子。項目的建設是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務平臺的需要。項目實施的道路，綜合辦公樓、標準化廠房等基礎設施的建設，為園區(qū)的發(fā)展、招商奠定了堅實的基礎。18 / 50第五章 建設地址與建設條件一、項目選址本項目建設地址位于縣城北部約 3 公里的原小壩鄉(xiāng)地區(qū)，項目區(qū)行政轄屬酉陽縣鐘多鎮(zhèn)。壩內(nèi)最高海拔 910 米左右、最低 860 米。具體考慮產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位、地區(qū)承載力、縣城轉(zhuǎn)移人口和城市化農(nóng)民安置等因素，最終測算出全民創(chuàng)業(yè)園(小壩組團)適宜居住人口約為 ～萬人。（三）現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)一一發(fā)揮鄰近高速道口的交通優(yōu)勢，積極開22 / 50展商貿(mào)交易活動，為園區(qū)及縣城構(gòu)建產(chǎn)品交易平臺，打開酉陽對外經(jīng)濟的窗口。23 / 50表 61 規(guī)劃土地利用匯總表24 / 50第七章 環(huán)境保護與節(jié)能一、環(huán)境保護措施（一）廢水項目建成后園區(qū)廢水主要為企業(yè)生產(chǎn)廢水和職工生活廢水。低壓配電室采用靜25 / 50電電容集中補償無功功率，以提高功率因數(shù)。投資估算范圍包括上述項目建設的工程費用、工程建設其他費用和基本預備費。建設期利息本項目資金采用招商引資的方式籌集，不產(chǎn)生建設期利息。（2）計算期根據(jù)項目實施計劃，建設期 12 個月，項目財務評價計算期取 7年。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，建設前土地出讓總收入為 24555 萬元，建成后土地出讓總收入為 65300 萬元，建成后土地增值總收入為40745 萬元。本項目設置管理人員 15 人。項目成本費用估算詳見附表 92。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下：BEP（土地出讓率）= 固 定 總 成 本 營業(yè)收入可變成本營業(yè)稅及附加 100%=%36 / 50BEP（出讓土地數(shù)量）=2362 畝%=926 畝盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達到 %，即該部分土地的出讓面積達到 926 畝時，項目就可以保本，說明項目具有較強的抗風險能力。38 / 50圖 92 財務敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為土地價格、建設投資。本項目建設是酉陽全民創(chuàng)業(yè)園基礎設施工程，該項目的實施是進一步提高園區(qū)綜合配套服務功能，完善園區(qū)硬件環(huán)境，提升園區(qū)綜合服務功能，增強對企業(yè)的吸引力和項目承載力，吸引區(qū)內(nèi)外投資企業(yè)和新建項目向園區(qū)聚集，改善居民生活環(huán)境，不斷優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，直接拉動經(jīng)濟增長的重要舉措。應注意以下七方面： 根據(jù)工程項目的進展落實資金來源，切勿搞成“胡子” 工程