【正文】 工程 m2 35000 34 　 通風(fēng)空調(diào)工程 m2 35000 50 　 變配電工程 m2 35000 36 　 照明電氣工程 m2 35000 87 　　 1～3 合計(jì) 　 　 　 　30 / 50續(xù)表 82 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元　 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目名稱單位 數(shù)量 取費(fèi)基數(shù) 合計(jì) （萬元） 估算說明二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 　1 征地拆遷費(fèi)用 萬元/ 畝 　2 工程前期咨詢 　 　 　 　3 建設(shè)單位管理費(fèi) % 　4 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) % 　5 辦公和生活家具購置費(fèi) 元 /人 5000 　6 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 計(jì)價(jià)格［2022］10 號(hào)文7 竣工圖編制費(fèi) % 8 按工程設(shè)計(jì)費(fèi)的 8%估算8 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 　 　 　 按差額累進(jìn)法　 1～8 合計(jì) 　 　 　 　三 基本預(yù)備費(fèi) % 5 　 　四 工程總投資 　 　 　 　31 / 50第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則（1）遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則。根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行情分析：在不進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況下，預(yù)計(jì)該部分土地近年(以開始建設(shè)二年成為起點(diǎn)，共預(yù)測(cè) 7 年) 的出讓價(jià)格依次為居住用地（25 萬元/畝、28 萬元/畝、28 萬元/畝、30 萬元/畝、30 萬元/畝、33 萬元/畝、35 萬元/畝） ，商業(yè)金融用地（ 33 萬元/畝、35 萬元/畝、35 萬元/畝、38 萬元/畝、 38 萬元/ 畝、40 萬元/畝、40 萬元/畝） ，文化娛樂用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 24 萬元/ 畝、24 萬元/畝、25 萬元/畝、25 萬元/畝、26 萬元/畝、 26 萬元/ 畝、27 萬元/畝） ，工業(yè)用地和倉儲(chǔ)用地（4 萬元/畝、4 萬元/畝、5 萬元/畝、5 萬元/ 畝、6 萬元/ 畝、7 萬元/畝、8 萬元/畝） 。營(yíng)業(yè)稅金及附加按租金收入的 %計(jì)算，年稅金約 20 萬元。根據(jù)類似項(xiàng)目和相關(guān)銷售比例估算。其利潤(rùn)用于滾動(dòng)開發(fā)投資以及維持自身運(yùn)營(yíng)開支以外，全部上繳集團(tuán)，由集團(tuán)統(tǒng)一安排。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、土地銷售價(jià)格。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，高于企業(yè)期望收益率，總投資收益率為 %，滿足投資者的要求，其投資回收期為 年。項(xiàng)目為當(dāng)?shù)卣罅χС值捻?xiàng)目，業(yè)主具有豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，各方面的建設(shè)條件都較好，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)小；項(xiàng)目投資通過土地出讓的增值收入可收回并約有贏利，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，爭(zhēng)取相關(guān)政府部門、水電氣、郵電通訊、交通等部門的支持，使建設(shè)順利進(jìn)行，盡早完工。 建設(shè)單位應(yīng)配備相關(guān)的工程師，對(duì)不同工種進(jìn)行監(jiān)管。 加強(qiáng)工程建設(shè)“ 三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)” ，加強(qiáng)核算，減少不可預(yù)見的工程事件發(fā)生導(dǎo)致的工程建設(shè)費(fèi)用增加。綜上所述，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。5% 、177。根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（附表 93）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下：總投資收益率（ROI）＝EBIT/TI100％＝％35 / 50式中 EBIT―― 營(yíng)運(yùn)期平均每年息稅前利潤(rùn)TI――項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金）（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表 95）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元（ic＝8%）項(xiàng)目投資回收期： 年分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%，高于企業(yè)期望收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。經(jīng)計(jì)算，開發(fā)成本總計(jì)為 16298 萬元，攤銷費(fèi)為 3 萬元。因而建設(shè)投資以折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)的形式計(jì)入成本在土地出讓期間予以回收。以其土地升值產(chǎn)生的收益作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的回報(bào)，用于回收建設(shè)投資。（3）以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。其中包括：（1）本項(xiàng)目擬征地 公頃，約為 畝土地，每畝征地拆遷費(fèi)用按 3 萬元/畝估算，其征地費(fèi)用為 萬元。采用先進(jìn)的自動(dòng)化控制設(shè)備，對(duì)能量數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)在線監(jiān)測(cè)，便于操作員隨時(shí)調(diào)節(jié)，以達(dá)到節(jié)氣目的。二、節(jié)能措施（一）采用優(yōu)良的工藝設(shè)備，以滿足節(jié)能節(jié)材的需要。第二，集約使用土地是地塊劃分的第二原則，根據(jù)園區(qū)功能定位，是以中小企業(yè)為主，也就決定了組團(tuán)地塊劃分不宜過大。四、功能分區(qū)依據(jù)園區(qū)的總體定位及功能需求，規(guī)劃園區(qū)分為工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)和綠化休閑區(qū)五大功能區(qū)。二、園區(qū)規(guī)模（一）用地規(guī)模根據(jù)《酉陽土家族苗族自治縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(20222020)):至2020 年小壩組團(tuán)城鎮(zhèn)人口約 萬人，城市建設(shè)規(guī)模為 平方公里。褶皺構(gòu)造的形態(tài)特征是背斜、向斜大多以沿北偏東 1530 度為褶皺平行排列。建筑面積：35000 平方米，其中，標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2 萬平方米、辦公綜合樓 15000 平方米。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，將加速城市之間的要素流動(dòng)，有利于西部地區(qū)的特大城市、大城市更快發(fā)展，小城鎮(zhèn)也迎來加快發(fā)展的機(jī)遇。三、是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的需要當(dāng)前，許多中小企業(yè)正處于發(fā)展過程中，資金實(shí)力不太雄厚，14 / 50尚沒有購買土地自建廠房的實(shí)力。同時(shí)，通過有效集聚，還可以促進(jìn)倉儲(chǔ)物流和原材料專業(yè)市場(chǎng)的形成，促進(jìn)工貿(mào)聯(lián)動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。四、酉陽全民創(chuàng)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。（4）扶優(yōu)扶強(qiáng)，在本屆政府任期內(nèi)包裝一戶企業(yè)實(shí)現(xiàn)一板或二板上市。包裝儲(chǔ)備項(xiàng)目，著力招商引資（1）項(xiàng)目包裝儲(chǔ)備。三是人才的使用不科學(xué)。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。2022 年，全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值 67400 萬元，較上年增長(zhǎng) %,是 2022 年的 %。7 / 50二、重慶市酉陽全民創(chuàng)業(yè)園概況酉陽全民創(chuàng)業(yè)園位于縣城北部約 3 公里的原小壩鄉(xiāng)地區(qū)，園區(qū)范圍北至白水溪，南到馮家院子，西至喻家寨一田家灣一陳家灣一帶，東面跨越渝湘高速公路道口和 319 國道至塘灣的區(qū)域，占地面積約 平方公里。境內(nèi)路網(wǎng)密集，國道 319 線縱貫全境，四條出境干道與湖南龍山、湖北來鳳、貴州沿河、重慶彭水相通，40 分鐘可達(dá)黔江舟白機(jī)場(chǎng)，2 小時(shí)可達(dá)貴州銅仁大興機(jī)場(chǎng)，與外界的連接便捷暢通。18′25″～109176。（八）項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資 萬元，采用招商引資的方式籌集。標(biāo)準(zhǔn)化廠房連片建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房 2 萬平方米，采用一層鋼架結(jié)構(gòu)，總占地12 畝（96048 平方米） 。主要建設(shè)內(nèi)容包括建筑工程、電力、消防、照明系統(tǒng)、給排水、綠化等配套設(shè)施建設(shè)。（二）編制內(nèi)容及范圍本項(xiàng)目建議書涉及的的內(nèi)容及范圍包括：分析項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀及存在的問題；研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；結(jié)合項(xiàng)目區(qū)建設(shè)規(guī)劃，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的地形、地質(zhì)、水文條件及其特征，擬定工程方案、建設(shè)規(guī)模和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)算主要工程數(shù)量，估算工程投資；根據(jù)資金籌措和建設(shè)條件，提出工程實(shí)施方案和建設(shè)工期安排；進(jìn)行項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。下轄 14 個(gè)建制鎮(zhèn)和 25 個(gè)鄉(xiāng)，278 個(gè)行政村（含 8 個(gè)社區(qū)） 。園區(qū)建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)，招商引資碩果累累，對(duì)外開放扎實(shí)有效，城市建設(shè)如火如荼。酉陽縣城小壩組團(tuán)功能定位是以加工制造業(yè)為主導(dǎo)，集居住、商貿(mào)等功能于一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜工宜居的全民創(chuàng)業(yè)園，積極發(fā)展高產(chǎn)出、低污染或具有較高技術(shù)含量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)用機(jī)械加工業(yè)、通用機(jī)械制造業(yè)、電子電器制造業(yè)、生物制藥業(yè)等。從業(yè)人員 萬人。五是企業(yè)規(guī)模普遍較小。（三） “十一五 ”工業(yè)發(fā)展的總體思路和目標(biāo)總體思路全面貫徹黨的十六大、十六屆五中全會(huì)和市委二屆八次全會(huì)精神，圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)和新型工業(yè)化發(fā)展目標(biāo)，牢固樹立以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以企業(yè)為主體、項(xiàng)目為支撐、深化改革和擴(kuò)大開放為動(dòng)力，以招商引資為著力點(diǎn)，以工業(yè)投資為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要形式，以藥、礦、紙、電、特為發(fā)展骨架，初步應(yīng)用高新技術(shù)和先進(jìn)實(shí)用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興工業(yè)和特色工業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；著力推進(jìn)科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，增強(qiáng)企業(yè)自主創(chuàng)新能力，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式；調(diào)整工業(yè)生產(chǎn)力空間布局，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展；大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)和和諧社會(huì)，走出一條低能耗、高產(chǎn)出、少污染的新型工業(yè)化道路，加快酉陽工業(yè)化進(jìn)程。（4）建立工業(yè)發(fā)展資金。（2）以優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)為宗旨，優(yōu)化軟環(huán)境。10千伏電網(wǎng)結(jié)構(gòu)薄弱，單線單變，多級(jí)串供、迂回供電、長(zhǎng)距離供電方式仍占相當(dāng)比例，供電設(shè)施陳舊，主變及線路安全性、經(jīng)濟(jì)性較12 / 50差。同時(shí)，商務(wù)部已經(jīng)批準(zhǔn)重慶作為全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，而市政府又授予酉陽等 16 個(gè)區(qū)縣為重慶加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地的牌子。項(xiàng)目的建設(shè)是為中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)的需要。項(xiàng)目實(shí)施的道路，綜合辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為園區(qū)的發(fā)展、招商奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。18 / 50第五章 建設(shè)地址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于縣城北部約 3 公里的原小壩鄉(xiāng)地區(qū)，項(xiàng)目區(qū)行政轄屬酉陽縣鐘多鎮(zhèn)。壩內(nèi)最高海拔 910 米左右、最低 860 米。具體考慮產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位、地區(qū)承載力、縣城轉(zhuǎn)移人口和城市化農(nóng)民安置等因素，最終測(cè)算出全民創(chuàng)業(yè)園(小壩組團(tuán))適宜居住人口約為 ～萬人。（三）現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)一一發(fā)揮鄰近高速道口的交通優(yōu)勢(shì)，積極開22 / 50展商貿(mào)交易活動(dòng)，為園區(qū)及縣城構(gòu)建產(chǎn)品交易平臺(tái)，打開酉陽對(duì)外經(jīng)濟(jì)的窗口。23 / 50表 61 規(guī)劃土地利用匯總表24 / 50第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)措施（一）廢水項(xiàng)目建成后園區(qū)廢水主要為企業(yè)生產(chǎn)廢水和職工生活廢水。低壓配電室采用靜25 / 50電電容集中補(bǔ)償無功功率，以提高功率因數(shù)。投資估算范圍包括上述項(xiàng)目建設(shè)的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期利息本項(xiàng)目資金采用招商引資的方式籌集，不產(chǎn)生建設(shè)期利息。（2）計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，建設(shè)期 12 個(gè)月，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 7年。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，建設(shè)前土地出讓總收入為 24555 萬元，建成后土地出讓總收入為 65300 萬元，建成后土地增值總收入為40745 萬元。本項(xiàng)目設(shè)置管理人員 15 人。項(xiàng)目成本費(fèi)用估算詳見附表 92。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（土地出讓率）= 固 定 總 成 本 營(yíng)業(yè)收入可變成本營(yíng)業(yè)稅及附加 100%=%36 / 50BEP（出讓土地?cái)?shù)量）=2362 畝%=926 畝盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達(dá)到 %，即該部分土地的出讓面積達(dá)到 926 畝時(shí)，項(xiàng)目就可以保本，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。38 / 50圖 92 財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為土地價(jià)格、建設(shè)投資。本項(xiàng)目建設(shè)是酉陽全民創(chuàng)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施工程，該項(xiàng)目的實(shí)施是進(jìn)一步提高園區(qū)綜合配套服務(wù)功能，完善園區(qū)硬件環(huán)境，提升園區(qū)綜合服務(wù)功能，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的吸引力和項(xiàng)目承載力，吸引區(qū)內(nèi)外投資企業(yè)和新建項(xiàng)目向園區(qū)聚集，改善居民生活環(huán)境，不斷優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措。應(yīng)注意以下七方面： 根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)展落實(shí)資金來源，切勿搞成“胡子” 工程