【正文】 階段具體談一下成本控制。因?yàn)樵O(shè)計(jì)只有實(shí)物指標(biāo)，根據(jù)實(shí)物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的，必須有一個相同的貨幣計(jì)量單位。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價格、勞動力價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征收的各種稅費(fèi)時有變動，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。當(dāng)然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。成本核算是企業(yè)會計(jì)核算的內(nèi)容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計(jì)劃時，只有估算出年度成本額，才能計(jì)算出企業(yè)的利潤。 五、成本分析原理如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的補(bǔ)償能力，是表明企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個重要的綜合指標(biāo)，它在很大程度上反映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的效果。（7）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息應(yīng)當(dāng)通過房屋的出售或出租回收。房屋租賃經(jīng)營的稅金，大部分是以租征稅的形式計(jì)征的，即按租金收入的一定比例征稅。 （3）管理費(fèi)管理費(fèi)是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的開支。 維修費(fèi)在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費(fèi)用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標(biāo)志。耐用年限應(yīng)指房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交換價值所發(fā)生的房產(chǎn)費(fèi)用的總和。即開發(fā)好的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)價值補(bǔ)償，這一過程中發(fā)生的費(fèi)用，如管理費(fèi)、營業(yè)稅等。 （2）根據(jù)上述資料編制單位估價表和單位估價江總表。如果某一費(fèi)用只屬于某一單項(xiàng)工程，則不列入總概（預(yù)）算書而只列入單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書。 （3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。 ②其它間接費(fèi)。 ③施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺班量按相應(yīng)機(jī)械臺班費(fèi)定額計(jì) 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場費(fèi)和定額所列其它機(jī)械費(fèi)。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要，對被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。 （2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。它是指對征用土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi)用。然后分別計(jì)算固定成本總額與變動成本總額。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)屬固定成本。相對穩(wěn)定的成本。定性預(yù)測是利用直觀材料，憑借預(yù)測者個人的主觀判斷和推理的能力，對未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測分析。一般來說，先期成本預(yù)測包括兩方面內(nèi)容。成本預(yù)測是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟(jì)活動實(shí)觀事前控制管理的重要手段。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務(wù)計(jì)劃前，對計(jì)劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測算。定量預(yù)測依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對未來作出估計(jì)。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會有較大的變動。費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì)算麻煩，一般在預(yù)測分析中用得不多。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。 ④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。 ②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和征地費(fèi)。 2．建筑安裝工程預(yù)算 建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分 （1）直接費(fèi) 直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費(fèi)用的總和。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及其它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用； G．工程定位復(fù)測、工程點(diǎn)交、清理場地費(fèi)用。 （4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3．其他預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。它包括（1）單位工程概（預(yù)〕算書 單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。 第一部分：土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目 ①征地補(bǔ)償費(fèi)； ②拆遷安置費(fèi)； ③七通一平費(fèi)； ④勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 第二部分：開發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目 ①主要開發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 ②附建項(xiàng)目，包括： A．公共設(shè)施項(xiàng)目； B．行政管理項(xiàng)目； C．文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。 （5）根據(jù)計(jì)算的直接費(fèi)和間接費(fèi)定額、計(jì)劃利潤率和稅率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。主要包括： （1）銷售流通直接費(fèi)包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形與無形損失費(fèi)等。維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險費(fèi)、投資利息和地租等七項(xiàng)。 房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質(zhì)的價值。即屬于各成本核算對象各自單獨(dú)發(fā)生的費(fèi)用。管理費(fèi)構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。以上四項(xiàng)，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質(zhì)。 1．成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。然而，成本降低并不會自發(fā)地實(shí)現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā)生一些脫離計(jì)劃的偏差，為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃所確定的成本降低目標(biāo)，必須實(shí)施必要的管理與控制，隨時發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風(fēng)尋找對策、解決問題。（1）依據(jù)的會計(jì)規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計(jì)規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價目標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋