【正文】 1保潔領(lǐng)班1秩序維護(hù)領(lǐng)班22校園公共場所衛(wèi)生保潔服務(wù)保潔員93學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)宿舍管理員8保潔員4秩序維護(hù)84安全保衛(wèi)物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)275其他專業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)工2水電工3木瓦維修工26小 計67素質(zhì)要求序號崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)1項目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）具有大專以上學(xué)歷，國家注冊物業(yè)管理師，從事物業(yè)管理工作五年以上，有一定凝聚力，組織能力強(qiáng)負(fù)責(zé)全面工作及外部協(xié)調(diào)2保潔領(lǐng)班工作勤快，能吃苦耐勞，有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力負(fù)責(zé)保潔人員管理及工作安排3秩序維護(hù)領(lǐng)班退伍軍人，有物業(yè)管理上崗證，有三年以上秩序維護(hù)管理經(jīng)驗，有一定的軍事技能及消防知識協(xié)助項目經(jīng)理做好校園內(nèi)秩序維護(hù)工作4宿舍管理員年齡50歲以下，有足夠的責(zé)任心及良好服務(wù)態(tài)度負(fù)責(zé)宿舍區(qū)域日常管理5保潔員工作勤快，吃苦耐勞，年齡55歲以下負(fù)責(zé)校園內(nèi)公共區(qū)域日常保潔6秩序維護(hù)員退伍軍人優(yōu)先，年齡55歲以下，身體健康負(fù)責(zé)校園內(nèi)秩序維護(hù)工作7綠化養(yǎng)護(hù)工專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植被養(yǎng)護(hù)管理工作負(fù)責(zé)校園內(nèi)綠化及消殺管理8水電工有相關(guān)職業(yè)資格證書和上崗操作證負(fù)責(zé)校園區(qū)域水電管理9木瓦維修工有相關(guān)職業(yè)資格證書和上崗證操作證書總務(wù)處指導(dǎo)下做好日常維修，管理好基建倉庫二、本項目專業(yè)工種安排表專業(yè)工種人數(shù)備注項目經(jīng)理1持物業(yè)經(jīng)理上崗證領(lǐng)班3持物業(yè)管理從業(yè)資格證水電工3持特殊行業(yè)上崗證木瓦工2持木工等級證綠化師2持園藝師證書保安員35清潔工13宿舍管理員8合計（67人）第三章 管理制度、方式及計劃完善、合理、健全的管理規(guī)章制度是物業(yè)服務(wù)公司取得成功的保障，為進(jìn)一步規(guī)范的管理，我物業(yè)在ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基碓上，按照ISO14001環(huán)境管理體系要求，擬定了相應(yīng)的管理規(guī)章制度，形成貫穿整個管理和服務(wù)的制度體系。(2)、加強(qiáng)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，樹立環(huán)保觀念全面導(dǎo)入環(huán)保文化概念，通過開展環(huán)保主題文化活動、懸掛環(huán)保標(biāo)識、使用環(huán)保性服務(wù)用品等措施，宣傳環(huán)保知識，引導(dǎo)在“某技師學(xué)院新校區(qū)”的師生(員工)重視環(huán)保事業(yè)，積極行動，從自我做起，愛惜環(huán)境，共同營造整潔、舒適的工作和生活環(huán)境。在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時了解掌握員工的心理活動和思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種不良情緒及時給予糾正，將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)，確保服務(wù)中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。根據(jù)“某技師學(xué)院新校區(qū)”所在區(qū)域的特點，將通過構(gòu)建具有自身特色的管理文化、服務(wù)文化、經(jīng)營理念，將管理活動和服務(wù)內(nèi)容賦予深厚的文化底蘊(yùn)，力求全面提升“某技師學(xué)院新校區(qū)”的管理品位。技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(技術(shù)標(biāo))技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(技術(shù)標(biāo))目 錄第一章 本項目總體設(shè)想及策劃一、項目概況二、學(xué)院服務(wù)需求三、學(xué)院項目定位四、學(xué)院管理思路五、學(xué)院整體管理方案策劃六、物業(yè)管理具體措施第二章 管理人員配備一、物業(yè)管理人員配備二、本項目專業(yè)工種安排表第三章 管理制度、方式及計劃一、學(xué)院各項管理制度建立二、人員管理三、員工培訓(xùn)方案四、主要員工崗位職責(zé)五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志六、各階段工作計劃七、學(xué)院管理檔案的建立與管理第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路二、作業(yè)規(guī)范三、學(xué)院清潔工作計劃表及清潔標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、檢查與考核第五章 保安、消防及車輛管理一、管理思路二、學(xué)院各崗位作業(yè)規(guī)范三、工作標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、停車場管理方案第六章 綠化管理一、管理思路二、綠化項目管理目標(biāo)三、綠化消殺服務(wù)管理四、應(yīng)急方案五、檢查與考核第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理一、公共設(shè)備管理二、房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理三、公共能耗管理第八章 物資裝備一、主要設(shè)備清單第九章 學(xué)院學(xué)生公寓管理一、認(rèn)識到位，觀念統(tǒng)一二、質(zhì)量第一，措施得力三、規(guī)范管理，構(gòu)成體系四、齊抓共管，完善自律五、公寓文化，形成風(fēng)氣第十章 學(xué)院各緊急事件應(yīng)急處理流程一、部分突發(fā)事件處理流程目錄二、突然停電應(yīng)急措施三、電梯（困人）應(yīng)急措施處理四、火警應(yīng)急措施處理五、漏水（滲水）處理六、暴力、斗毆事件的處理七、醉漢的處理八、吸毒、販毒的處理九、盜竊的處理十、傳染病預(yù)防十一、食物中毒應(yīng)急程序十二、反恐防恐應(yīng)急程序十三、煤氣中毒程序第一章 本項目總體設(shè)想及策劃一、項目概況某技師學(xué)院新校區(qū)占地370畝，校園建筑面積7萬平方米，主要有教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、后勤綜合樓、師生公寓及400米標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動場、道路上下水管網(wǎng)、景觀綠化、配電房、安檢系統(tǒng)、主次入口門房等，在校師生5000人，%。在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)“某技師學(xué)院新校區(qū)”的需求特點，提出合理的人員配置方式；在人員管理上，確立“競爭上崗、激勵約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，提高各類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊伍。高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施(1)、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在“某技師學(xué)院新校區(qū)”項目的物業(yè)管理中，要打造某高校的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。日常管理中，我們將采取“物防、技防、人防”三防并重、“群防群治”、“中央監(jiān)控和區(qū)域管理相結(jié)合”、“重點區(qū)域、一般區(qū)域、時間區(qū)別對待”、“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的管理原則，通過采取組建高素質(zhì)秩序維護(hù)隊伍、合理設(shè)置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管理區(qū)域24小時的消防安全、車輛進(jìn)出有序、無責(zé)任安全事故。（3）人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，擁有專業(yè)的物業(yè)管理知識，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其它崗位的多面手。管理隊伍的年齡結(jié)構(gòu)因崗而異，合理組合，形成既充滿活力，又穩(wěn)健經(jīng)營的組合。，注重儀表：實施CI形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。（5）激勵驅(qū)動、留住人才實踐證明，企業(yè)想要保持長久的活力，就要有良好的激勵機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵員工奮發(fā)向上，努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊意識和群體的凝聚力。2) 物業(yè)管理知識與技能：物業(yè)基礎(chǔ)知識，物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。10) 物業(yè)管理風(fēng)險規(guī)避。(二)、培訓(xùn)計劃崗前培訓(xùn)新員工入職一個月內(nèi)必頹參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核成績合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄用。秩序維護(hù)班長崗位職責(zé)1) 秩序維護(hù)班長是服務(wù)中心項目經(jīng)理在秩序維護(hù)工作中的參謀和助手，具體負(fù)責(zé)校區(qū)轄區(qū)內(nèi)的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落實；2) 主持安全管理工作例會，準(zhǔn)確傳達(dá)服務(wù)中心的指令；3) 制定部署秩序維護(hù)的工作計劃，及時向項目經(jīng)理匯報工作情況，負(fù)責(zé)對秩序維護(hù)員的考核，并對不稱職者提出處理意見；4) 負(fù)責(zé)擬定安全管理培訓(xùn)計劃，并具體組織實施；5) 對園區(qū)內(nèi)發(fā)生事故親自組織調(diào)查處理，受理有關(guān)安全管理工作的投訴；6) 不斷巡查，督促各崗哨，及時糾正違章違紀(jì)情況，對秩序維護(hù)進(jìn)行日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考勤、考核；7) 按時、按質(zhì)、按量完成項目經(jīng)理布置的各項工作，以及臨時交辦的其它任務(wù)。(3)、熱情真誠對待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供方便。（一）前期籌備階段工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1擬定物業(yè)管理方案針對某技師學(xué)院新校區(qū)特點制定已完成2擬定財務(wù)測算針對某技師學(xué)院新校區(qū)特點制定已完成3簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》與某技師學(xué)院商定中標(biāo)之日起4組建服務(wù)中心確定物業(yè)管理辦公場所簽訂合同之日起人員調(diào)配、培訓(xùn)服務(wù)中心辦公設(shè)備完善5擬訂物業(yè)接管驗收方案竣工驗收、接管驗收簽訂合同之日起6導(dǎo)入服務(wù)模式導(dǎo)入公司物業(yè)服務(wù)理念服務(wù)中心成立之日起導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度（二）入駐接管階段工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1接管驗收實施建筑本體和設(shè)備資料的接收、檔案的建立、分類、管理具體時間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整校園設(shè)施設(shè)備交接、驗收、試運(yùn)行問題備忘清潔開荒2入伙及裝修管理完善入伙計劃具體時間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整入伙儀式及辦理入伙手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3建立完善的標(biāo)識系統(tǒng)制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識具體時間按施工進(jìn)度安排、調(diào)整制作各類公共標(biāo)識系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識（三）正常運(yùn)作期工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1員工常規(guī)培訓(xùn)重點強(qiáng)調(diào)安全防范、職業(yè)道德和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)服務(wù)中心成立之日起2配套服務(wù)項目啟動無償服務(wù)、有償服務(wù)項目及便民措施的運(yùn)作服務(wù)中心成立之日起3物業(yè)管理報告向某技師學(xué)院詳細(xì)匯報工作進(jìn)程及狀況每月1次4財務(wù)分析報告如實向某技師學(xué)院反映物業(yè)管理費(fèi)用使用情況每月1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系并定期內(nèi)部評審持續(xù)改進(jìn)完善服務(wù)中心信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法七、學(xué)院管理檔案的建立與管理管理思路依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料，按科學(xué)方法檢索使用，機(jī)密文件加密，專人管理。第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路(一)、創(chuàng)建環(huán)境運(yùn)用公共標(biāo)識、宣傳欄等多種形式做好衛(wèi)生宣傳工作，大力宣揚(yáng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣、愛護(hù)各種衛(wèi)生設(shè)施及保持公共場所清潔衛(wèi)生的行為，對隨地倒垃圾、潑污水、吐痰、亂扔果皮，紙屑，廢物等破壞公共環(huán)境衛(wèi)生的行為及時勸止。(四)、“四輕服務(wù)”和“五個不”在作業(yè)的全過程應(yīng)嚴(yán)格遵守的基本操作規(guī)范，既走路輕、講話輕、操作輕、敲門輕。強(qiáng)化自我保護(hù)意識，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。消滅蟑螂：①1 0％愛克寧，奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到噴灑下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、縫隙，角落、墻角等處。③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。③在所清潔的燈飾下鋪好布塊。②將粉頭(補(bǔ)水器)套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。(一)、日常安全管理建立一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊伍秩序維護(hù)組建設(shè)按“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。（三）、安全、消防管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)校區(qū)出入口主要時間段保持站崗上班對重點區(qū)域、重點部位做交接班記錄配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或主管處理。(三)、流動巡查崗規(guī)范對各區(qū)域所規(guī)定的巡視路線按順序徒步檢查，并對指定位置所設(shè)的《秩序維護(hù)員巡邏簽到表》進(jìn)行如實簽到。（二）、巡邏工作程序崗位實行24小時不定期巡邏制；值班員在巡查中，按規(guī)定對校區(qū)內(nèi)會共區(qū)域、會共設(shè)施等進(jìn)行巡查，巡查完畢后，作好記錄：各區(qū)域的巡查路線按事先規(guī)定徒步檢查，并按照要求進(jìn)行簽到；值班員在巡邏過程中，要針對可疑情況，做細(xì)致的分析檢查；在巡邏過程中，如果發(fā)現(xiàn)存在安全隱患，應(yīng)立即采取措施消除，一時不能消除的馬上報告領(lǐng)班、主管或服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)；若發(fā)現(xiàn)違規(guī)、違法行為的，要立即制止，必要時扭送學(xué)校公安室處理，值班人員將巡查情況填寫在《秩序維護(hù)交接班記錄表》。同時，建立完善的管理制度，確保校園文明、有序的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。出租車司機(jī)屬來訪人員必須辦理來訪手續(xù)，憑證出入。停車證等有效證件及車內(nèi)貴重物品必須隨身攜帶，否則一切后果自負(fù)。如車輛丟失或損壞，車場不負(fù)責(zé)賠償。值班員不得翻查車內(nèi)物品，應(yīng)待車主到場，自行檢查和關(guān)閉車門。學(xué)校周邊綠化維護(hù)保養(yǎng)。二、綠化項目管理目標(biāo)草坪保潔率、綠化完好率、純度都達(dá)99％以上，蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2％。綠化、美化、養(yǎng)護(hù)、修剪管理及要求：（1）草坪管理養(yǎng)護(hù)：草坪的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是草種生長旺盛，呈勃勃生機(jī)，草坪整齊雅觀，四季常綠。及時清理綠地上的垃圾，每天把草坪上的落葉、生活垃圾清掃干凈。主要辦公室、會議廳室內(nèi)及公共場所內(nèi)綠色植物擺放的建議。B、暴雨、雪：在暴雨來臨之前，搞好排水措施，下雨時能夠及時排除過多雨水，避免因積水而導(dǎo)致植物死亡。第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理人們對公共設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)。3）、建立設(shè)備臺帳① 對全部設(shè)備進(jìn)行編號后，按相關(guān)質(zhì)量記錄表格統(tǒng)一編制成《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計表》，錄入電腦。設(shè)備維修計劃采用計劃預(yù)修制（日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。公司相關(guān)維保標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指導(dǎo)書有：《設(shè)備管理規(guī)程》、《公共部分維修服務(wù)規(guī)程》、《機(jī)電設(shè)備整改規(guī)程》、《高壓配電設(shè)備保養(yǎng)與檢修規(guī)程》、《冷水機(jī)組保養(yǎng)與檢修作業(yè)指導(dǎo)書》等標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)