【正文】 設(shè)備維修計劃采用計劃預(yù)修制（日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理人們對公共設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)。主要辦公室、會議廳室內(nèi)及公共場所內(nèi)綠色植物擺放的建議。綠化、美化、養(yǎng)護(hù)、修剪管理及要求：（1）草坪管理養(yǎng)護(hù)：草坪的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是草種生長旺盛，呈勃勃生機(jī)，草坪整齊雅觀，四季常綠。學(xué)校周邊綠化維護(hù)保養(yǎng)。如車輛丟失或損壞，車場不負(fù)責(zé)賠償。出租車司機(jī)屬來訪人員必須辦理來訪手續(xù)，憑證出入。同時，建立完善的管理制度，確保校園文明、有序的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境。(三)、流動巡查崗規(guī)范對各區(qū)域所規(guī)定的巡視路線按順序徒步檢查，并對指定位置所設(shè)的《秩序維護(hù)員巡邏簽到表》進(jìn)行如實簽到。（三）、安全、消防管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)校區(qū)出入口主要時間段保持站崗上班對重點區(qū)域、重點部位做交接班記錄配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。②將粉頭(補(bǔ)水器)套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。強(qiáng)化自我保護(hù)意識，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路(一)、創(chuàng)建環(huán)境運用公共標(biāo)識、宣傳欄等多種形式做好衛(wèi)生宣傳工作，大力宣揚良好的衛(wèi)生習(xí)慣、愛護(hù)各種衛(wèi)生設(shè)施及保持公共場所清潔衛(wèi)生的行為，對隨地倒垃圾、潑污水、吐痰、亂扔果皮，紙屑，廢物等破壞公共環(huán)境衛(wèi)生的行為及時勸止。(3)、熱情真誠對待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供方便。(二)、培訓(xùn)計劃崗前培訓(xùn)新員工入職一個月內(nèi)必頹參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核成績合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄用。2) 物業(yè)管理知識與技能：物業(yè)基礎(chǔ)知識，物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。，注重儀表：實施CI形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。（3）人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，擁有專業(yè)的物業(yè)管理知識，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時又是其它崗位的多面手。高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施(1)、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在“某技師學(xué)院新校區(qū)”項目的物業(yè)管理中，要打造某高校的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(技術(shù)標(biāo))技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(技術(shù)標(biāo))目 錄第一章 本項目總體設(shè)想及策劃一、項目概況二、學(xué)院服務(wù)需求三、學(xué)院項目定位四、學(xué)院管理思路五、學(xué)院整體管理方案策劃六、物業(yè)管理具體措施第二章 管理人員配備一、物業(yè)管理人員配備二、本項目專業(yè)工種安排表第三章 管理制度、方式及計劃一、學(xué)院各項管理制度建立二、人員管理三、員工培訓(xùn)方案四、主要員工崗位職責(zé)五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志六、各階段工作計劃七、學(xué)院管理檔案的建立與管理第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路二、作業(yè)規(guī)范三、學(xué)院清潔工作計劃表及清潔標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、檢查與考核第五章 保安、消防及車輛管理一、管理思路二、學(xué)院各崗位作業(yè)規(guī)范三、工作標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、停車場管理方案第六章 綠化管理一、管理思路二、綠化項目管理目標(biāo)三、綠化消殺服務(wù)管理四、應(yīng)急方案五、檢查與考核第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理一、公共設(shè)備管理二、房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理三、公共能耗管理第八章 物資裝備一、主要設(shè)備清單第九章 學(xué)院學(xué)生公寓管理一、認(rèn)識到位，觀念統(tǒng)一二、質(zhì)量第一，措施得力三、規(guī)范管理，構(gòu)成體系四、齊抓共管，完善自律五、公寓文化，形成風(fēng)氣第十章 學(xué)院各緊急事件應(yīng)急處理流程一、部分突發(fā)事件處理流程目錄二、突然停電應(yīng)急措施三、電梯（困人）應(yīng)急措施處理四、火警應(yīng)急措施處理五、漏水（滲水）處理六、暴力、斗毆事件的處理七、醉漢的處理八、吸毒、販毒的處理九、盜竊的處理十、傳染病預(yù)防十一、食物中毒應(yīng)急程序十二、反恐防恐應(yīng)急程序十三、煤氣中毒程序第一章 本項目總體設(shè)想及策劃一、項目概況某技師學(xué)院新校區(qū)占地370畝，校園建筑面積7萬平方米，主要有教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、后勤綜合樓、師生公寓及400米標(biāo)準(zhǔn)運動場、道路上下水管網(wǎng)、景觀綠化、配電房、安檢系統(tǒng)、主次入口門房等，在校師生5000人，%。在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時了解掌握員工的心理活動和思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種不良情緒及時給予糾正，將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)，確保服務(wù)中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。人員配備一覽表序號服務(wù)項目職務(wù)人數(shù)1管理人員項目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）1保潔領(lǐng)班1秩序維護(hù)領(lǐng)班22校園公共場所衛(wèi)生保潔服務(wù)保潔員93學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)宿舍管理員8保潔員4秩序維護(hù)84安全保衛(wèi)物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)275其他專業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)工2水電工3木瓦維修工26小 計67素質(zhì)要求序號崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)1項目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）具有大專以上學(xué)歷，國家注冊物業(yè)管理師，從事物業(yè)管理工作五年以上，有一定凝聚力，組織能力強(qiáng)負(fù)責(zé)全面工作及外部協(xié)調(diào)2保潔領(lǐng)班工作勤快，能吃苦耐勞，有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力負(fù)責(zé)保潔人員管理及工作安排3秩序維護(hù)領(lǐng)班退伍軍人，有物業(yè)管理上崗證，有三年以上秩序維護(hù)管理經(jīng)驗，有一定的軍事技能及消防知識協(xié)助項目經(jīng)理做好校園內(nèi)秩序維護(hù)工作4宿舍管理員年齡50歲以下，有足夠的責(zé)任心及良好服務(wù)態(tài)度負(fù)責(zé)宿舍區(qū)域日常管理5保潔員工作勤快，吃苦耐勞，年齡55歲以下負(fù)責(zé)校園內(nèi)公共區(qū)域日常保潔6秩序維護(hù)員退伍軍人優(yōu)先，年齡55歲以下，身體健康負(fù)責(zé)校園內(nèi)秩序維護(hù)工作7綠化養(yǎng)護(hù)工專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植被養(yǎng)護(hù)管理工作負(fù)責(zé)校園內(nèi)綠化及消殺管理8水電工有相關(guān)職業(yè)資格證書和上崗操作證負(fù)責(zé)校園區(qū)域水電管理9木瓦維修工有相關(guān)職業(yè)資格證書和上崗證操作證書總務(wù)處指導(dǎo)下做好日常維修，管理好基建倉庫二、本項目專業(yè)工種安排表專業(yè)工種人數(shù)備注項目經(jīng)理1持物業(yè)經(jīng)理上崗證領(lǐng)班3持物業(yè)管理從業(yè)資格證水電工3持特殊行業(yè)上崗證木瓦工2持木工等級證綠化師2持園藝師證書保安員35清潔工13宿舍管理員8合計（67人）第三章 管理制度、方式及計劃完善、合理、健全的管理規(guī)章制度是物業(yè)服務(wù)公司取得成功的保障，為進(jìn)一步規(guī)范的管理，我物業(yè)在ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基碓上，按照ISO14001環(huán)境管理體系要求，擬定了相應(yīng)的管理規(guī)章制度，形成貫穿整個管理和服務(wù)的制度體系。根據(jù)物業(yè)行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的整體形象。3) ISO9001：2 000質(zhì)量體系：基本知識、程序應(yīng)用、具體操作方式等。崗位培訓(xùn)新員工入職三個月內(nèi)必頹參加由服務(wù)中心或部門組織的崗位培訓(xùn)，掌握所從事崗位的必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。(4）、耐心認(rèn)真、耐心傾聽師生的要求與心聲，不厭其煩，盡全力為師生解決問題(5)、進(jìn)取積極進(jìn)取，完善自我，追求卓越，領(lǐng)行業(yè)之先。(二)、維護(hù)環(huán)境某技師學(xué)院新校區(qū)根據(jù)校區(qū)工作生活特點，把握不同區(qū)域、不同時段的環(huán)境維護(hù)特性，從時間和空間上劃分工作重點，合理安排維護(hù)工作時間和頻次，適時、高效地開展環(huán)境維護(hù)工作。垃圾裝塑料袋內(nèi)封閉運送。④置少許不銹鋼清潔劑原液于無毛絨布上，對不銹鋼表面進(jìn)行均勻、全面的拭抹。③清洗完畢后，用玻璃刮均勻刮除玻璃上的水分(玻璃刮應(yīng)與玻璃保持45。對進(jìn)出校區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。在巡查過程中做到耳聽、眼看、鼻聞、手動，針對可疑情況作細(xì)致的分析檢查。對駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速15公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。大貨車（2噸以上）、集裝箱車、拖拉機(jī)、水陸兩用車、工程車未經(jīng)允許不得進(jìn)場。車場安全護(hù)衛(wèi)接班后，應(yīng)立即到車場把所有的車輛全部查看一遍，發(fā)現(xiàn)損壞之處做好記錄和上一班的記錄核對一下，是否做記錄或已處理完畢，如果是上一班的記錄沒有記清楚，屬于上一班的問題，及時報告領(lǐng)班調(diào)查，否則責(zé)任自負(fù)。(三)、三個方面提升環(huán)境質(zhì)量美化環(huán)境1)、保持學(xué)校內(nèi)園林綠化的特點，使“植物造景”這一特色得以實現(xiàn)，根據(jù)現(xiàn)有植物群落配置情況和景觀要求，按照每一種植物的生態(tài)習(xí)性，使其得到良好的管理、生長狀態(tài)得到拓展或抑制。管養(yǎng)工作包括草坪生長、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補(bǔ)植及病蟲害防治。擺放地點擺放時間擺放要求辦公室會議室根據(jù)實際需要可選用一些觀賞性強(qiáng)，體態(tài)優(yōu)美，適合于近處欣賞的花卉，如樁景、盆景、插花、及較高貴的盆花等,如具芳香則更好公共場所節(jié)日前后或迎接佳賓時布置要以整體遠(yuǎn)看著眼，常選用高大壯觀的盆栽植物整齊分列廣場四周或建筑物周圍種類不易過多，以體形大而整齊，花大而艷麗為宜如果使用枝葉碎細(xì)的矮小盆花時，一定要品種單一，株型整齊，并成群成片布置圍繞大棵花盆下或燈具周圍、通道鑲邊或群集組合成一個臨時花壇門廳及通道根據(jù)實際需要常選擇中央擺設(shè)盆花群，以花艷枝茂的花卉作主題，以觀賞性強(qiáng)的植物作為點綴人流集中的地方應(yīng)將花卉裝飾于周圍及樓梯的欄桿、臺階上或休息臺，在不影響交通時也可適當(dāng)選擇一些小巧玲瓏的盆花，常以鮮艷美麗整齊垂掛植物效果比較好，但要保證花草安全，不至常碰落利用壁面懸掛一些小盆載（二）消殺管理（病蟲害防治）為有效控制本項目的“四害”密度，營造良好的自然環(huán)境，我司將以“預(yù)防為主、全面達(dá)標(biāo)”為原則進(jìn)行消殺管理。在設(shè)備管理中，我司不僅注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。1）、對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。保潔綠化主管：每天隨時巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，遇應(yīng)急事項及時到達(dá)現(xiàn)場、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報。定期鏟除未成型的喬、灌木、綠籬底下的各種雜草。三、綠化消殺服務(wù)管理（一）園林綠化為了營造一個舒適的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境，我司除了對校園的綠化進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)與管理外，還將按照“擺放整齊，搭配艷麗”的標(biāo)準(zhǔn)對主要辦公室、會議室內(nèi)及公共場所內(nèi)的綠色植物進(jìn)行擺放并提出專業(yè)的意見與建議。(二)、化解兩個難點消除養(yǎng)護(hù)工作對學(xué)校的影響。車場只提供場地（車位有償使用），不負(fù)責(zé)保管?！就＼噲龉芾碇贫取砍鲎廛嚱铀涂蛻舻目梢赃M(jìn)入，但落客后必須馬上駛離，不得停留，司機(jī)不得下車在停車場及本項目內(nèi)游蕩。合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。發(fā)生意外情況時，值班人員應(yīng)沉著冷靜，及時有效處理問題，并與其他崗位密切配合，共同完成好各項工作。所有在崗秩序維護(hù)員都配備對講機(jī)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報、溝通，確保無重大刑事案件、火災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率低于千分之一，事故處理及時率100％。玻璃清潔程序①用玻璃鏟刀鏟除玻璃上的污跡，但應(yīng)注意操作，防止劃傷玻璃。②用金屬除污劑除污。室內(nèi)公共通道每天定時通風(fēng)，保持空氣新鮮。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。(2)、細(xì)致想師生之所想，做師生之所做，從一點一滴做起，直至師生滿意。(3)、員工年度培訓(xùn)率1 00％，培訓(xùn)合格率98％。培訓(xùn)內(nèi)容1) 服務(wù)知識：員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。操作層員工如保潔等崗位實施工作輪換制度，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，避免因長時間在一處工作造成工作惰性。（2）服務(wù)中心內(nèi)部實行直線領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。六、物業(yè)管理具體措施基于對“某技師學(xué)院新校區(qū)”的特點及管理要素的分析，現(xiàn)提出如下管理具體措施：l、整體設(shè)想及計劃的確立原則目標(biāo)明確，共建精品；精心管理，周到服務(wù)；以人為本，持續(xù)改進(jìn)；誠信經(jīng)營，滿意達(dá)標(biāo)。二、學(xué)院服務(wù)需求某技師學(xué)院整體物業(yè)服務(wù)需求是：安全可靠的秩序維護(hù)；舒適的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境；一站式的設(shè)施管理；人性化的物業(yè)服務(wù)。同時，將積極實施和推進(jìn)人的品質(zhì)建設(shè)工程，以團(tuán)隊職業(yè)化、管理市場化、觀念同一化為目標(biāo)，建立人才規(guī)劃、實行有效考核與管理等措施，建立一支高素質(zhì)的人才隊伍。一、學(xué)院各項管理制度建立公眾制度臨時管理規(guī)約、用戶須知公共維修單秩序維護(hù)規(guī)定消防管理規(guī)定裝飾裝修管理規(guī)定裝飾裝修協(xié)議停車場管理規(guī)定會所管理制度電梯乘坐須知會議室使用