【正文】 設(shè)備維修計(jì)劃采用計(jì)劃預(yù)修制（日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理人們對(duì)公共設(shè)備的依賴性越來(lái)越強(qiáng)。主要辦公室、會(huì)議廳室內(nèi)及公共場(chǎng)所內(nèi)綠色植物擺放的建議。綠化、美化、養(yǎng)護(hù)、修剪管理及要求：（1）草坪管理養(yǎng)護(hù)：草坪的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是草種生長(zhǎng)旺盛，呈勃勃生機(jī)，草坪整齊雅觀，四季常綠。學(xué)校周邊綠化維護(hù)保養(yǎng)。如車(chē)輛丟失或損壞，車(chē)場(chǎng)不負(fù)責(zé)賠償。出租車(chē)司機(jī)屬來(lái)訪人員必須辦理來(lái)訪手續(xù)，憑證出入。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保校園文明、有序的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境。(三)、流動(dòng)巡查崗規(guī)范對(duì)各區(qū)域所規(guī)定的巡視路線按順序徒步檢查，并對(duì)指定位置所設(shè)的《秩序維護(hù)員巡邏簽到表》進(jìn)行如實(shí)簽到。（三）、安全、消防管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)校區(qū)出入口主要時(shí)間段保持站崗上班對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位做交接班記錄配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。②將粉頭(補(bǔ)水器)套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。強(qiáng)化自我保護(hù)意識(shí)，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路(一)、創(chuàng)建環(huán)境運(yùn)用公共標(biāo)識(shí)、宣傳欄等多種形式做好衛(wèi)生宣傳工作，大力宣揚(yáng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣、愛(ài)護(hù)各種衛(wèi)生設(shè)施及保持公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生的行為，對(duì)隨地倒垃圾、潑污水、吐痰、亂扔果皮，紙屑，廢物等破壞公共環(huán)境衛(wèi)生的行為及時(shí)勸止。(3)、熱情真誠(chéng)對(duì)待師生，熱情服務(wù)大眾，竭力為師生提供方便。(二)、培訓(xùn)計(jì)劃崗前培訓(xùn)新員工入職一個(gè)月內(nèi)必頹參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核，考核成績(jī)合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不錄用。2) 物業(yè)管理知識(shí)與技能：物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問(wèn)題的處置等。，注重儀表：實(shí)施CI形象戰(zhàn)略即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。（3）人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施(1)、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在“某技師學(xué)院新校區(qū)”項(xiàng)目的物業(yè)管理中，要打造某高校的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理服務(wù)人員的高素質(zhì)。技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(shū)(技術(shù)標(biāo))技師學(xué)院新校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案投標(biāo)書(shū)(技術(shù)標(biāo))目 錄第一章 本項(xiàng)目總體設(shè)想及策劃一、項(xiàng)目概況二、學(xué)院服務(wù)需求三、學(xué)院項(xiàng)目定位四、學(xué)院管理思路五、學(xué)院整體管理方案策劃六、物業(yè)管理具體措施第二章 管理人員配備一、物業(yè)管理人員配備二、本項(xiàng)目專業(yè)工種安排表第三章 管理制度、方式及計(jì)劃一、學(xué)院各項(xiàng)管理制度建立二、人員管理三、員工培訓(xùn)方案四、主要員工崗位職責(zé)五、員工儀容儀表、著裝及標(biāo)志六、各階段工作計(jì)劃七、學(xué)院管理檔案的建立與管理第四章 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理一、管理思路二、作業(yè)規(guī)范三、學(xué)院清潔工作計(jì)劃表及清潔標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、檢查與考核第五章 保安、消防及車(chē)輛管理一、管理思路二、學(xué)院各崗位作業(yè)規(guī)范三、工作標(biāo)準(zhǔn)四、服務(wù)工作程序五、停車(chē)場(chǎng)管理方案第六章 綠化管理一、管理思路二、綠化項(xiàng)目管理目標(biāo)三、綠化消殺服務(wù)管理四、應(yīng)急方案五、檢查與考核第七章 學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理一、公共設(shè)備管理二、房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理三、公共能耗管理第八章 物資裝備一、主要設(shè)備清單第九章 學(xué)院學(xué)生公寓管理一、認(rèn)識(shí)到位，觀念統(tǒng)一二、質(zhì)量第一，措施得力三、規(guī)范管理，構(gòu)成體系四、齊抓共管，完善自律五、公寓文化，形成風(fēng)氣第十章 學(xué)院各緊急事件應(yīng)急處理流程一、部分突發(fā)事件處理流程目錄二、突然停電應(yīng)急措施三、電梯（困人）應(yīng)急措施處理四、火警應(yīng)急措施處理五、漏水（滲水）處理六、暴力、斗毆事件的處理七、醉漢的處理八、吸毒、販毒的處理九、盜竊的處理十、傳染病預(yù)防十一、食物中毒應(yīng)急程序十二、反恐防恐應(yīng)急程序十三、煤氣中毒程序第一章 本項(xiàng)目總體設(shè)想及策劃一、項(xiàng)目概況某技師學(xué)院新校區(qū)占地370畝，校園建筑面積7萬(wàn)平方米，主要有教學(xué)樓、實(shí)訓(xùn)樓、后勤綜合樓、師生公寓及400米標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、道路上下水管網(wǎng)、景觀綠化、配電房、安檢系統(tǒng)、主次入口門(mén)房等，在校師生5000人，%。在員工管理方面，將采取尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過(guò)這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)和思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來(lái)的各種不良情緒及時(shí)給予糾正，將可能影響服務(wù)質(zhì)量的因素消滅在萌芽狀態(tài)，確保服務(wù)中心的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。人員配備一覽表序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目職務(wù)人數(shù)1管理人員項(xiàng)目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）1保潔領(lǐng)班1秩序維護(hù)領(lǐng)班22校園公共場(chǎng)所衛(wèi)生保潔服務(wù)保潔員93學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)宿舍管理員8保潔員4秩序維護(hù)84安全保衛(wèi)物業(yè)管理服務(wù)秩序維護(hù)275其他專業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)工2水電工3木瓦維修工26小 計(jì)67素質(zhì)要求序號(hào)崗位設(shè)置崗位要求崗位職責(zé)1項(xiàng)目經(jīng)理（兼宣傳員、管理員）具有大專以上學(xué)歷，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師，從事物業(yè)管理工作五年以上，有一定凝聚力，組織能力強(qiáng)負(fù)責(zé)全面工作及外部協(xié)調(diào)2保潔領(lǐng)班工作勤快，能吃苦耐勞，有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力負(fù)責(zé)保潔人員管理及工作安排3秩序維護(hù)領(lǐng)班退伍軍人，有物業(yè)管理上崗證，有三年以上秩序維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)，有一定的軍事技能及消防知識(shí)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好校園內(nèi)秩序維護(hù)工作4宿舍管理員年齡50歲以下，有足夠的責(zé)任心及良好服務(wù)態(tài)度負(fù)責(zé)宿舍區(qū)域日常管理5保潔員工作勤快，吃苦耐勞，年齡55歲以下負(fù)責(zé)校園內(nèi)公共區(qū)域日常保潔6秩序維護(hù)員退伍軍人優(yōu)先，年齡55歲以下，身體健康負(fù)責(zé)校園內(nèi)秩序維護(hù)工作7綠化養(yǎng)護(hù)工專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，熟悉各種植被養(yǎng)護(hù)管理工作負(fù)責(zé)校園內(nèi)綠化及消殺管理8水電工有相關(guān)職業(yè)資格證書(shū)和上崗操作證負(fù)責(zé)校園區(qū)域水電管理9木瓦維修工有相關(guān)職業(yè)資格證書(shū)和上崗證操作證書(shū)總務(wù)處指導(dǎo)下做好日常維修，管理好基建倉(cāng)庫(kù)二、本項(xiàng)目專業(yè)工種安排表專業(yè)工種人數(shù)備注項(xiàng)目經(jīng)理1持物業(yè)經(jīng)理上崗證領(lǐng)班3持物業(yè)管理從業(yè)資格證水電工3持特殊行業(yè)上崗證木瓦工2持木工等級(jí)證綠化師2持園藝師證書(shū)保安員35清潔工13宿舍管理員8合計(jì)（67人）第三章 管理制度、方式及計(jì)劃完善、合理、健全的管理規(guī)章制度是物業(yè)服務(wù)公司取得成功的保障，為進(jìn)一步規(guī)范的管理，我物業(yè)在ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基碓上，按照ISO14001環(huán)境管理體系要求，擬定了相應(yīng)的管理規(guī)章制度，形成貫穿整個(gè)管理和服務(wù)的制度體系。根據(jù)物業(yè)行業(yè)特性要求，我們把形象工程作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的整體形象。3) ISO9001：2 000質(zhì)量體系：基本知識(shí)、程序應(yīng)用、具體操作方式等。崗位培訓(xùn)新員工入職三個(gè)月內(nèi)必頹參加由服務(wù)中心或部門(mén)組織的崗位培訓(xùn)，掌握所從事崗位的必備知識(shí)及基本物業(yè)管理法規(guī)。(4）、耐心認(rèn)真、耐心傾聽(tīng)?zhēng)熒囊笈c心聲，不厭其煩，盡全力為師生解決問(wèn)題(5)、進(jìn)取積極進(jìn)取，完善自我，追求卓越，領(lǐng)行業(yè)之先。(二)、維護(hù)環(huán)境某技師學(xué)院新校區(qū)根據(jù)校區(qū)工作生活特點(diǎn)，把握不同區(qū)域、不同時(shí)段的環(huán)境維護(hù)特性，從時(shí)間和空間上劃分工作重點(diǎn)，合理安排維護(hù)工作時(shí)間和頻次，適時(shí)、高效地開(kāi)展環(huán)境維護(hù)工作。垃圾裝塑料袋內(nèi)封閉運(yùn)送。④置少許不銹鋼清潔劑原液于無(wú)毛絨布上，對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行均勻、全面的拭抹。③清洗完畢后，用玻璃刮均勻刮除玻璃上的水分(玻璃刮應(yīng)與玻璃保持45。對(duì)進(jìn)出校區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。在巡查過(guò)程中做到耳聽(tīng)、眼看、鼻聞、手動(dòng)，針對(duì)可疑情況作細(xì)致的分析檢查。對(duì)駛?cè)胲?chē)庫(kù)的車(chē)輛，均限速15公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車(chē)輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。大貨車(chē)（2噸以上）、集裝箱車(chē)、拖拉機(jī)、水陸兩用車(chē)、工程車(chē)未經(jīng)允許不得進(jìn)場(chǎng)。車(chē)場(chǎng)安全護(hù)衛(wèi)接班后，應(yīng)立即到車(chē)場(chǎng)把所有的車(chē)輛全部查看一遍，發(fā)現(xiàn)損壞之處做好記錄和上一班的記錄核對(duì)一下，是否做記錄或已處理完畢，如果是上一班的記錄沒(méi)有記清楚，屬于上一班的問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班調(diào)查，否則責(zé)任自負(fù)。(三)、三個(gè)方面提升環(huán)境質(zhì)量美化環(huán)境1)、保持學(xué)校內(nèi)園林綠化的特點(diǎn)，使“植物造景”這一特色得以實(shí)現(xiàn)，根據(jù)現(xiàn)有植物群落配置情況和景觀要求，按照每一種植物的生態(tài)習(xí)性，使其得到良好的管理、生長(zhǎng)狀態(tài)得到拓展或抑制。管養(yǎng)工作包括草坪生長(zhǎng)、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補(bǔ)植及病蟲(chóng)害防治。擺放地點(diǎn)擺放時(shí)間擺放要求辦公室會(huì)議室根據(jù)實(shí)際需要可選用一些觀賞性強(qiáng)，體態(tài)優(yōu)美，適合于近處欣賞的花卉，如樁景、盆景、插花、及較高貴的盆花等,如具芳香則更好公共場(chǎng)所節(jié)日前后或迎接佳賓時(shí)布置要以整體遠(yuǎn)看著眼，常選用高大壯觀的盆栽植物整齊分列廣場(chǎng)四周或建筑物周?chē)N類不易過(guò)多，以體形大而整齊，花大而艷麗為宜如果使用枝葉碎細(xì)的矮小盆花時(shí)，一定要品種單一，株型整齊，并成群成片布置圍繞大棵花盆下或燈具周?chē)?、通道鑲邊或群集組合成一個(gè)臨時(shí)花壇門(mén)廳及通道根據(jù)實(shí)際需要常選擇中央擺設(shè)盆花群，以花艷枝茂的花卉作主題，以觀賞性強(qiáng)的植物作為點(diǎn)綴人流集中的地方應(yīng)將花卉裝飾于周?chē)皹翘莸臋跅U、臺(tái)階上或休息臺(tái)，在不影響交通時(shí)也可適當(dāng)選擇一些小巧玲瓏的盆花，常以鮮艷美麗整齊垂掛植物效果比較好，但要保證花草安全，不至常碰落利用壁面懸掛一些小盆載（二）消殺管理（病蟲(chóng)害防治）為有效控制本項(xiàng)目的“四害”密度，營(yíng)造良好的自然環(huán)境，我司將以“預(yù)防為主、全面達(dá)標(biāo)”為原則進(jìn)行消殺管理。在設(shè)備管理中，我司不僅注重設(shè)備全過(guò)程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。1）、對(duì)于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備（水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。③ 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。保潔綠化主管：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。定期鏟除未成型的喬、灌木、綠籬底下的各種雜草。三、綠化消殺服務(wù)管理（一）園林綠化為了營(yíng)造一個(gè)舒適的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境，我司除了對(duì)校園的綠化進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)與管理外，還將按照“擺放整齊，搭配艷麗”的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)主要辦公室、會(huì)議室內(nèi)及公共場(chǎng)所內(nèi)的綠色植物進(jìn)行擺放并提出專業(yè)的意見(jiàn)與建議。(二)、化解兩個(gè)難點(diǎn)消除養(yǎng)護(hù)工作對(duì)學(xué)校的影響。車(chē)場(chǎng)只提供場(chǎng)地（車(chē)位有償使用），不負(fù)責(zé)保管?！就＼?chē)場(chǎng)管理制度】出租車(chē)接送客戶的可以進(jìn)入，但落客后必須馬上駛離，不得停留，司機(jī)不得下車(chē)在停車(chē)場(chǎng)及本項(xiàng)目?jī)?nèi)游蕩。合理規(guī)劃地下停車(chē)場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。發(fā)生意外情況時(shí)，值班人員應(yīng)沉著冷靜，及時(shí)有效處理問(wèn)題，并與其他崗位密切配合，共同完成好各項(xiàng)工作。所有在崗秩序維護(hù)員都配備對(duì)講機(jī)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)、溝通，確保無(wú)重大刑事案件、火災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率低于千分之一，事故處理及時(shí)率100％。玻璃清潔程序①用玻璃鏟刀鏟除玻璃上的污跡，但應(yīng)注意操作，防止劃傷玻璃。②用金屬除污劑除污。室內(nèi)公共通道每天定時(shí)通風(fēng)，保持空氣新鮮。管理處各部室每月檢查一次本部門(mén)管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無(wú)遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。(2)、細(xì)致想師生之所想，做師生之所做，從一點(diǎn)一滴做起，直至師生滿意。(3)、員工年度培訓(xùn)率1 00％，培訓(xùn)合格率98％。培訓(xùn)內(nèi)容1) 服務(wù)知識(shí)：?jiǎn)T工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。操作層員工如保潔等崗位實(shí)施工作輪換制度，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作造成工作惰性。（2）服務(wù)中心內(nèi)部實(shí)行直線領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。六、物業(yè)管理具體措施基于對(duì)“某技師學(xué)院新校區(qū)”的特點(diǎn)及管理要素的分析，現(xiàn)提出如下管理具體措施：l、整體設(shè)想及計(jì)劃的確立原則目標(biāo)明確，共建精品；精心管理，周到服務(wù)；以人為本，持續(xù)改進(jìn)；誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，滿意達(dá)標(biāo)。二、學(xué)院服務(wù)需求某技師學(xué)院整體物業(yè)服務(wù)需求是：安全可靠的秩序維護(hù)；舒適的產(chǎn)學(xué)研環(huán)境；一站式的設(shè)施管理；人性化的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，將積極實(shí)施和推進(jìn)人的品質(zhì)建設(shè)工程，以團(tuán)隊(duì)職業(yè)化、管理市場(chǎng)化、觀念同一化為目標(biāo)，建立人才規(guī)劃、實(shí)行有效考核與管理等措施，建立一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。一、學(xué)院各項(xiàng)管理制度建立公眾制度臨時(shí)管理規(guī)約、用戶須知公共維修單秩序維護(hù)規(guī)定消防管理規(guī)定裝飾裝修管理規(guī)定裝飾裝修協(xié)議停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定會(huì)所管理制度電梯乘坐須知會(huì)議室使用