【正文】 （ 1）從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的前提下，對投資所期望的回報率。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。 資產(chǎn)評估價值 =參照物售價 +功能差異值 +時間差異值 +?? +交易情況差異值 或資產(chǎn)評估價值 =參 照物售價 *功能差異修正系數(shù) +時間差異修正系數(shù) +?? +交易情況差異修正系數(shù) ②成本市價法：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。 （ 2）缺點： ①要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用， ②不適用于專用機械設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。 ②對資產(chǎn)評估機構違法行為的行政處罰種類有：警告；罰款；沒收所得；暫停執(zhí)行部分或者全部業(yè)務，暫停執(zhí)業(yè)期限為 3~12個月；吊銷資產(chǎn)評估資格證書 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 144 頁 ③對資產(chǎn)評估機構予以警告的行為 ④對資產(chǎn)評估機構責令改正并予以警告的行為 資產(chǎn)評估學第 2講資產(chǎn)評估的基本方法 市場法、收益法講座 本講是資產(chǎn)評估學的第二講，講述資產(chǎn)評估學的第二章的資產(chǎn)評估的基本方法的前兩個：市場法、收益法。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 144 頁 ④承擔資產(chǎn)評估的機構因過失提供有重大遺漏的報告，沒收違法所得，并處以違法所得 1倍以上 5倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 144 頁 ： （ 1）工作原則對評估主體而言，包括：獨立性原則、客觀性原則、科學性（ 2）技術原則是對評估業(yè)務而言的，包括：供求原則、貢獻原則、替代原則、預期收益原則、估價日期原則。其關鍵是把握和認識公 開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵，假定較為完善的、充分競爭的公開市場存在。資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎；資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估價值類型的選擇具有約束 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 144 頁 性。資產(chǎn)評估的價值類型的形成，不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為，即資產(chǎn) 評估特定目的有關，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切的關系。限制評估一般是指評估機構及其人員由于評估條件的限制不能按照資產(chǎn)評估準則的要求進行執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下，未完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產(chǎn)評估，評估結(jié)果是在受限的條件下得出的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 144 頁 資產(chǎn)評估師 20xx年講座 資產(chǎn)評估學第 1講資產(chǎn)評估總論講座 （一）資產(chǎn)評估的主要概念和特點 指在市場經(jīng)濟條件下，由專業(yè)機構人員，依據(jù)國家有關規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。 ①按資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任可以分為：評估、評估復核和評估咨詢 ②按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程遵循資產(chǎn)評估準則 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 144 頁 的程度及對評估披露的要求角度：完 全評估和限制評估，完全評估一般是指完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產(chǎn)評估。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在著較大的差異。資產(chǎn)評估的特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，同時它又是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。 ②公開市場假設：它是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。在清算假設下資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有 限的。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 （ 2）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范 ① 資產(chǎn)評估機構作弊或玩忽職守，致使資產(chǎn)評估結(jié)果失實的，國有資產(chǎn)管理行政主管部門可以宣布資產(chǎn)評估結(jié)果無效，并可根據(jù)情節(jié)輕重，對該資產(chǎn)評估機構給予以下處罰：警告；停業(yè)整頓；吊銷國有資產(chǎn)評估資格證書。 程序： （ 1）選擇參照物； （ 2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素； （ 3）指標對比、量化差異； （ 4）在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異； （ 5）綜合分析確定評估結(jié)果； （ 1）優(yōu)點： ①評估價更能反映市場現(xiàn)實價格， ②評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 ①市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強，它的價值也就越大。 關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點： ①稅后利潤，即凈利潤； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 144 頁 ②現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種作為收益額，評估人員應根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定，重要的是準確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。 （ 3）未來收益是不等額的情形。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。 也稱細節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即： 定基價格變動指數(shù) =（評估時點的價格指數(shù) /資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)） x100% 環(huán)比價格變動指數(shù) =（ 1+a1）（ 1+a2）（ 1+a3）??（ 1+an） 100% 式中： an—— 第 n年環(huán)比價格指數(shù)， n= 5?? n 價格指數(shù)法與重置核算法的 比較： （ 1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。 由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值 =重置成本（ 1成新率） （ 2）使用年限法。功能性貶值的估算可以按下列步驟進行： （ 1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 144 頁 產(chǎn)的年運 營成本進行比較。 。多種方法得出的結(jié)果應該趨同。 經(jīng)濟技術參數(shù)能否收集的制約。 （二）資產(chǎn)評估程序的分類：資產(chǎn)評估程序根據(jù)不同的標準可以有不同分類。 ： （ 1）資產(chǎn)評估機構和委托方名稱 （ 2）資產(chǎn)評估目的 （ 3）資產(chǎn)評估對象 （ 4）資產(chǎn)評估基準日 （ 5）出具資產(chǎn)評估報告的時間要求 （ 6）資產(chǎn)評估報告使用范圍 （ 7）資產(chǎn)評估收費 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 144 頁 （ 8）雙方的權利、義務及違約責任 （ 9）簽約時間 （ 10）雙方認為應當約定的其他重要事項 （三）編制資產(chǎn)評估計劃 資產(chǎn)評估計劃是資產(chǎn)評估機構和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務擬訂的資產(chǎn)評估工作思路 和實施方案，對合理安排工作、工作進度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估業(yè)務具有重要意義。對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應當采用兩種以上的資產(chǎn)評估方法。 記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告書中予以披露。常采用的兩種方法是電話詢問 查證和擴大調(diào)查范圍。 (三 )機器設備重置成本及其測算 1. 重置成本的計算 (1)設備凈價 通用設備凈價按照現(xiàn)行市場銷售價格確定 自制設備的凈價是按照當前的價格標準計算的建造成本 a .直接法 :包括市場詢價和使用價格資料 b .物價指數(shù)法 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 144 頁 定基物價指數(shù)法：重置成本 =歷史成本 *（當前年份指數(shù) /基年指數(shù)） 環(huán)比物價指數(shù)法 C .重置核算法 重置成本 =生產(chǎn)成本 +銷售費用 +利潤 +稅金 生產(chǎn)成本 生產(chǎn)成本 =直接人工費 +直接材料費 +車間經(jīng)費 +企業(yè)管理費其他專項費用 銷售費用 是在銷售產(chǎn)品和發(fā)貨過程中發(fā)生的所有費用 銷售成本 =生產(chǎn)成本 +銷售費用 利潤 =銷售成本 *利潤率 稅金 = 設備重置成本 *綜合稅率 重置成本 =銷售成本 *（ 1+利潤率） /（ 1綜合稅率） 綜合估價法 重置成本 =（主要外購件費 /成本主材費率 +主要外購件費） *（ 1+成本利潤率） *（ 1+非標準設備設計費率 /費標準設備生產(chǎn)數(shù) 量） /（ 1綜合稅率） 其中，主材費、主要外購件費和綜合稅率的計算公式見教材p108p109 E. 重量估價法 重置成本 = 設備的凈重 *綜合費率 *調(diào)整系數(shù) +合理利潤 +稅金 =設備的凈重 *綜合費率 *調(diào)整系數(shù)（ 1+利潤率） /（ 1綜合稅率） F. 類比估價法 被評估設備的重置成本 =參照物的價格（被評估設備的生產(chǎn)能力 / 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 144 頁 參照物設備生產(chǎn)能力） X 2 .運雜費的計算 （ 1）國產(chǎn)設備運雜費 =國產(chǎn)設備遠價 *國產(chǎn)運雜費率 （ 2）進口設備國內(nèi)運雜費 =進口設備到岸價 *進口設備國內(nèi)運雜費率 3 .設備安裝 費 （ 1）國產(chǎn)設備安裝費 =設備遠價 *設備安裝費率 （ 2）進口設備安裝費 =進口設備到岸價 *進口設備安裝費率 =相似設備原價 *國產(chǎn)設備安裝費率 4. 基礎費 （ 1）國產(chǎn)設備基礎費 =設備遠價 *國產(chǎn)設備基礎費率 （ 2）進口設備基礎費 =進口設備到岸價 *進口設備基礎費率 =相似設備原價 *國產(chǎn)設備基礎費率 5. 進口設備從屬費用 包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費、海關監(jiān)督手續(xù)費，對車輛包括車輛購置附加費 （四）機器設備評估的貶值 資產(chǎn)評估中機器設備的貶值是被評估舊設備和選擇為參照物的新設備在價值上的差別，即被評估設備的重置成本減被評估設備評估值上的差。（加權投資年限 +尚可使用年限） 100% 加權投資年限＝∑（加權更新成本）247。設備的超額投資成本就等于該設備的更新重置成本與其復原重置成本的差額。 三、機器設備評估的市場法 適用條件是有成熟的市場、交易比較活躍的 機器設備評估。房地產(chǎn)評估的標的也有三種存在形式： 土地（或土地使用權）、房屋建筑屋和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。 土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。房地產(chǎn)的價格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。 2）制定工作計劃 3）實地查勘搜集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。 房地產(chǎn)價格的種類 根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權益價格 根據(jù)價格形成方式分為 市場交易價格和評估價格 按照房地產(chǎn)三種形態(tài)為標準劃分，有以下三種價格形態(tài)： （ 1）土地價格：通常是指空地的價格。容積率。用公式表示：容積率 =建筑物面積247?？陀^純收 益是指在正常的市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益，是評估的依據(jù)