【正文】 整因素；運用市場法評估資產的程序。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ：市場法、成本法、收益法。其他假設都是以公開市場假設為基本參照。 在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務對資產評估結果的價值類型的要求也會有差別。 資產評估的價值類型分類： ①按估價標準形式表述的價值類型：重置成本、收益現值、現行 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 144 頁 市價（或變現價值）、清算價值 ②按評估假設的角度表述價值類型：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值 ③按資產業(yè)務的性質劃分的價值類型：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等 ④按評估依據的市場條件劃分的價值類型：市場價值類型和非市場價值類型 產的評估目的 資產的評估目的有一般目的和特定目的之分。 ③按資產評估對象的角度分為：單項資產評估和整體資產評估 ①市場性；②公正性；③專業(yè)性；④咨詢性：評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。 評估要素包括八個方面的內容： ①評估主體：從事資產評估的機構和人員； ②評估客體：即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱評估對象。 資產評估的分類方法不同得出不同的分類結果。 （三）資產評估的價值類型、目的 是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。 資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業(yè)務）所決定的，它對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。交易假設一方面為資產評估得以進行“創(chuàng)造”了條件，另一方面它明確限定了資產評估的外部環(huán)境。在清算假設下，資產的評估值通常要低于在公開市場假設、持續(xù)使用假設下的同樣資產的評估值。造成損失的，承擔連帶賠償責任。 ⑨承擔資產評估職責的中介組織的人員，嚴重不負責任，出具的證明問家有重大失實，造成嚴重后果的，處 3年以下有期徒刑或拘 役，并處或單處罰金。 （ 1）參照物與評估對象在功能上具有可比性 （ 2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性 （ 3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間范圍內 ： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 144 頁 資產的功能、資產的實體特征和質量、市場條件、交易條件。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。資產的評估價值與資產的效用或有用程度密切相關。 特點： （ 1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現（ 2）用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。只是使用場合不同。 第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。 復原重置成本是指運用原來相同的 材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發(fā)生的支出。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。 這種方法是利用與資產有關的價格變動指數，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種 方法，計算公式為： 重置成本 =資產的帳面原值 *（ 1+價格變動指數）或 =資產的帳面原值 *價格指數（該公式今年有變化） 上式中，價格變動指數可以是定基價格變動指數或環(huán)比價格變動指數。 。 （五）實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及其估算 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 144 頁 實體性貶值的 估算，一般可以采取以下幾種方法： （ 1）觀察法。資產利用率計算公式為： 資產利用率 =截至評估日資產累計實際利用時間 /截至評估日資產累計法定利用時間 100% （ 3）修復費用法 利用恢復資產功能所支出費用金額來直接估算資產實體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。 。但是，運用不同的評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。同時，資產評估對象的狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。廣義的資產評估程序則開始于承接資產評估業(yè)務前的明確資產評估基本事項，終止于資產評估報告書提交后的 資產評估文件歸檔管理。 確定是否承接資產評估項目要考慮下面因素： ，分析執(zhí)業(yè)風險； 、人員的專業(yè)勝任能力及相關經驗 、人員的獨立性，確認與委托人或相關當事方存在現實或潛在利益沖突 （二）簽訂資產評估業(yè)務約定書 ：資產評估業(yè)務約定書是資產評估機構和委托人共同簽訂的，以確認資產評估 業(yè)務的委托與受托關系，明確委托目的、被評估資產范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同。理論上在任何資產評估項目中，資產評估人員都應當考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產評估基本方法，資產評估人員應當予以必要說明。 ，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的基本環(huán)節(jié)，考慮資產評估結論的合理性，并在報告書中明確其結論可能具有的影響。 信息源的可靠性可通過對如下因素的考察判斷： （ 1）該渠道過去提供的信息的質量 （ 2）該渠道提供信息的動因 （ 3）該渠道是否擁有該信息 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 144 頁 （ 4）渠道的可信度 資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證。 （ 2）成本法一般不易評估非續(xù)用狀態(tài)下的機器設備。還可以參考下列數學式進行近似計算： 成新率 = 尚可使用年限247。 ①超額投資成本形成的功能性貶值的測算。設備利用率下降、閑置，收益額減少，從而使在用設備相對不值錢。 房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。只有土地的使用權可以在市場上進行流轉 。供大于求時，則價格上升，否則下降。 了解評估對象 確定評估基準日：常以年、月、日表示 簽定評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、平谷報告等事項。而房地產的評估結果或結論稱之為房地產價值。建筑總面積，或樓面地價 =土地單價247。 建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。對于公用、公益性房地產價格評估大多不適用 純收益 純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，在確定純收益時，必須注意房地產的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別，實際純收益指現狀下被估房地產實際取得的收益，不能直接用于評估。 （ 3）各種投資風險、收益率排序插入。 純收益 =總收益 總費用 總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的收益，總收益必需是客觀總收益。建筑占地面積 100%。 除以上基本的房地產價格外，還有以下幾種價格形態(tài)：公告地價、申報地價等。地價又可以具體劃分為基準地價、標定地價等 （ 2）建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 144 頁 4）測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。 （ 2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。 土地使用權價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權價格，其出讓的最高年限由國務院確定。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經濟供給 土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。 使用市場法時需要選擇參照物，再將參照物與評估對象進行比較，即要確定比較因素，包括個別因素、交易因素、地域因素和時間因素 （ 1）個別因素 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 144 頁 是反映設備在結構、形狀、尺寸、性能、生產能力、安裝、質量、經濟性等方面差異的因素 （ 2）交易因素 是交易動機、背景對價格的影響 （ 3）時間因素 應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整 （ 4）地域因素 不同地區(qū)市場供求條件的不同會影響交易價格，應該依此做出調整 常用方法 （ 1）直接匹配法 這種技術是把被評設備和相同的設備比較。即： 設備超額投資成本＝設備復原重置成本－設備的更新重置成本 在實際評估工作中，直接使用設備的更新重置成本其實就已經將被評估設備價值中所包含的超額投資成本剔除掉了?！疲ǜ鲁杀荆? 加權更新成本＝已使用年限更新成本 （ 3）運用修復費用法估測設備的成新率 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 144 頁 修復金額法是以修復機器設備的實體有形損耗，使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復機器設備實體 有形損耗的一種方法。貶值也常用百分率表示，即貶值率。 信息的可靠性為 6級：完全可靠；通?？煽?；比較可靠；通常不可靠；不可靠；無法評價可靠性； 信息本身的準確度為 6級：經其他渠道證實；很可能是真實的；可能是真實的；真實性值得懷疑；很不可能；無法評價真實性； 一般可將鑒定后的資產信息資料按兩種標準進行分類： （ 1）按可用性原則劃分： a、可用性資產信息資料 b、有參考價值的資產信息資料 c、不可用信息資料 （ 2）按信息來源劃分： a、 一級信息 b、二級信息 （四）評估中常用的邏輯分析 方法 比較就是對照各個事物，以確定其間差異點和共同點的邏輯方法。 四、資產評估中信息收集與分析方法 （一）資產評估中需要收集的信息 資產評估人員應當獨立獲取評估所依據的信息，并確信信息來源是可靠的和適當的。 （七）編制和提交資產評估報告書 資產評估機構人員在執(zhí)行了必要的資產評估程序、形成資產評估結論后，按有關資產評估報告 的規(guī)范編制資產評估報告書。資產評估計劃應當涵蓋資產評估工作的全過程。根據各工作步驟的重要性，資產評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 144 頁 （三）資產評估程序的重要性 資產評估程序應當以資產評估機構和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產評估業(yè)務、形成資產評估結論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 144 頁 總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜。 各種評估方法是對評估對象在一定條件下的價值的描述，他們之間是有內在聯系并可相互替代的 。 （七）資產評估方法的關系 資產評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。 （ 2）計算二者的差別，確定凈超額運營成本。 資產的實體性貶值 =[（重置成本 預計殘值） /總使用年限 ]實際已使用年限 ①預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。計算公式參照教材 x是一個經驗數據 ， 成為規(guī)模經濟效益指數 ，一般介于 ~1之間。 （ 2）物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。 在實際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。 資產的實體性貶值即是有形損耗，是指資產由于使用及自然力作 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 144 頁 用導致的資產的物理性能的損耗或下降引起的資產的價值損失。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為 5年）的各年預期收益額，對其進行折現。 收益期限是指資產收益的期間，通常指收益年限。