【正文】 其大小同投資風險的大小成正相關關系。建筑占地總面積 100% 3）個別因素，是指某具體房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特性。 2）區(qū)域因素，是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件相結合所形成的地區(qū)性特點或區(qū)域性特點。它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。 （ 5）合法原則 ：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。 建筑地租在具有與農業(yè)級差地租相同規(guī)律的級差地租的同時，還具有自身的特點： （ 1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付的 （ 2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響 （ 3）社會發(fā)展和進步會提高建筑地段地租 （ 4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位 地價的特征： （ 1）地價是地租的資本化 （ 2）地價是權益價格 （ 3）土地具有增值性 （ 4）地價與用途相關 （ 5）地 價具有個別性 （ 6）地價具有可比性 房地產(chǎn)的特征 （ 1）位置固定性 （ 2）供求區(qū)域性 （ 3）使用的長期性 國家規(guī)定的土地使用權出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年等。 土地的特性 土地的特性可 以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。評估人員需要收集足夠的數(shù)據(jù)，以便能用統(tǒng)計的方法分析得到類似設備的役齡、售價、成本間的關系。 ，并將參照物的年操作運營成本與被評估設備 的年操作運營成本進行對比，找出兩者之間的差別及年超額運營成本額； ； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 144 頁 ，計算被估設備因超額運營成本而抵減的所得稅，得出被評估設備的超額運營成本凈額； ，將被評估設備在剩余使用年限中的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)，累加計算被估機器設備的功能性貶值。 （ 1）設備的功能性貶值及其測算 第一種，是由于技術進步引起勞動生產(chǎn)率的提高，其再生產(chǎn)與原功能相同的設備的社必要勞動時間減少，成本降低，從而造成設備價值貶值。 實體性貶值 =設備重置成本實體性貶值率 成新率 =1實體性貶值率 成新率 =設備的尚可使用年限 /（設備的已使用年限 +設備的尚可使用年限） 100% （ 1）觀察分析法估算實體性貶值 該方法是指評估人員根據(jù)對設備的現(xiàn)場技術檢測和觀察，結合設備的使用時間、實際技術狀況、負荷程度、制造質量等經(jīng)濟技術參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測機器設備的貶值率或成新率的方法。綜合的基本步驟： 1）明確綜合的目的 2）把握被分析出來的研究對象的各個要素 3）確定各個要素的有機聯(lián)系形式 4）從事物整體的角度把握事物的本質和規(guī)律，從而獲得新的認識結論 推理是一種得出新結論的一種邏輯方法。 ：它通常是與被評估的目標資產(chǎn)直接相關的信息。 三、執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求 的范圍內，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務質量的重要保障。具體如下： 方基本狀況：相關當事人主要包括：資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關聯(lián)方等，在可能的情況下還應要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。 資產(chǎn)評 估學第 4講資產(chǎn)評估程序講座 一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類 （一）資產(chǎn)評估程序的定義： 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 （八）資產(chǎn)評估方法的選擇 資產(chǎn)評估方法的選擇主要應考慮下面因素： ，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應。 評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。 （ 4）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值 =∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)） 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，計算公式為： 功能性貶值 =復原重置成本 更新重置成本 3. 經(jīng)濟性貶值及其估計 經(jīng)濟性貶值是由于外 部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算公式為： 總使用年限 =實際已使用年限 +尚可使用年限 實際已使用年限 =名義已使用年限資產(chǎn)利用率 名義已使用年限 是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。 第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 144 頁 ， 也稱生產(chǎn)能力比 例法。 資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益。 （四）重置成本及其估算 在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。成本法的基本思路是：重置或重建被評估資產(chǎn) 2．采用成本法評 估資產(chǎn)的前提條件是： （ 1）被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 基本公式是： 其中： Ri—— 未來第 i 個收益期的預期收益額，收益期有限時， Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額 n —— 收益年期 r —— 折現(xiàn)率 （ 1）未來收益年金化的情形。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念，認為將來得收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時間向將來推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價值。 優(yōu)點： （ 1）能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值； （ 2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。 資產(chǎn)評估價值 =評估對象繁榮收益額 *參照物市盈率 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 144 頁 （ 1）參照物與評估對象必具有可比性 （ 2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。 一、市場法 1．市場法的概念 市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。 ⑥保險事故的財產(chǎn)評估人員故意提供虛假的證明文件，為他人欺詐提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。 1993年 12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，他表明中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡。它分為在用續(xù)用、轉用續(xù)用和移地續(xù)用三種情況。 （四）資產(chǎn)評估假設、原則 ：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設、清算假設。 ①資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標，是由資產(chǎn)評估的性質及其基本功能決定的。 管理功能：是國有資產(chǎn)評估在特定歷史時期的特定功能，會隨著國家在國有資產(chǎn)評估管理體制方面的變化而加強或弱化。它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇； ⑤評估原則：資產(chǎn)評估的行為規(guī)范； ⑥評估程序：評估工作從開始準備到最后結束的工作順序； ⑦評估價值類型：對評估價值的質的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性； ⑧評估方法：資產(chǎn)評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑； 現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 144 頁 反映和監(jiān)督是會計的基本職能，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能 ； 前提條件不同：會計活動主要以歷史成本、持續(xù)經(jīng)營為依據(jù)，資產(chǎn)評估主要以市場價值為依據(jù)； 目的不同：會計中資產(chǎn)計價反映資產(chǎn)實際價值量，資產(chǎn)評估反映資產(chǎn)的效用。 操作者不同：資產(chǎn)計價是本企業(yè)財會人員完成，評估是由企業(yè)之外的具有評估資格的社會中介機構完成 （二）資產(chǎn)評估的對象 是經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源，具有以下特征：①必須是經(jīng)濟主體控制或擁有；②必須能以貨幣計量；③必須是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的資源。 鑒證功能：包括鑒別和舉證。暫不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊要求，資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)在評估時點的公允價值。 ①交易假設：是最基本的前提假設。在持續(xù)使用假設前提下的資產(chǎn)評估及其結果的適用范圍常常是有限制的。 20xx年 9月 1日，《資產(chǎn)評估準則 ——— 無形資產(chǎn)》頒布并實施，它是我國資產(chǎn)評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則。 ⑦承擔資產(chǎn)評估職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處 5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金。 ： （ 1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 （ 2）可搜集到參照物及其與評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料。 包括： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 144 頁 ：資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 *（ 1價格折扣率） ：資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 *（評估對象生產(chǎn)能力 /參照物生產(chǎn)能力） x ： 資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 *（ 1+物價變動指數(shù)） e. 成新率價格調整法：資產(chǎn)評估價值 =參照物成交價格 *（評估對象成新率 /參照物成新率） （ 2）類比調整法：它是市場法中最基本的評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。 缺點： （ 1）預期收益額預測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響； （ 2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來（四）收益法中各項指標的確定 收益法中的主要指標（也稱三個基本要素）有三個，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收 益期限。 （ 4）折現(xiàn)率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。 （ 2）應當具備可利用的歷史資料 （ 3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般的資產(chǎn)重置成本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 144 頁 中的收益部分的確定，應以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調整系數(shù)。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。 經(jīng)濟性貶值率 =100% [1（資產(chǎn)預計可被使用生產(chǎn)能力 /資產(chǎn)原設計使用能力） ]x x為功能價值指數(shù)，多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般在 ~ （六）運用成本法評估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本 。評估基本目的決定了評估方法間的內在聯(lián)系。 、理化狀態(tài)等因素的制約。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務。 ：應盡可能細化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評估機構和人員應當特別了解有關評估對象權利受限狀況。是評定估算的基礎 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 144 頁 （六）評定估算 評定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關和可比信息。 ，應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。包括公司歷史、合同義務等；目標資產(chǎn)的相關文件；使資產(chǎn)達到目前狀態(tài)所花費的成本；涉及目標資產(chǎn)及 類似資產(chǎn)的交易；預期剩余壽命的信息等等。任何推理都包括三個要素：前提、結論和推理過程。 （ 2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對一臺設備的使用情況或壽命進行分析，綜合設備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限）， 通過計算比率，確定實體性貶值率。 第二種，由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的