【正文】 息 、賠償及其他附加條件 （二）資產(chǎn)評(píng)估中信息的來源 在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估人員所依據(jù)的信息通常由資產(chǎn)所有者內(nèi)部的資料和外部資料構(gòu)成。 信息源的可靠性可通過對(duì)如下因素的考察判斷： （ 1）該渠道過去提供的信息的質(zhì)量 （ 2）該渠道提供信息的動(dòng)因 （ 3）該渠道是否擁有該信息 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁(yè) 共 144 頁(yè) （ 4）渠道的可信度 資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證。 1)分析的基本步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分解為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的要素 c、分別考察和研究各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素的特點(diǎn) d、探明各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素之間的相互關(guān)系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質(zhì)分析 c、相關(guān)分析 d、典型分析 （ 2）綜合 綜合是同分析相對(duì)立的一種方法。 （ 2）成本法一般不易評(píng)估非續(xù)用狀態(tài)下的機(jī)器設(shè)備。 第二種有形磨損引起的貶值：閑置過程中，受到自然界的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì) 等現(xiàn)象。還可以參考下列數(shù)學(xué)式進(jìn)行近似計(jì)算： 成新率 = 尚可使用年限247。可補(bǔ)償性實(shí)體有形損耗，是指機(jī)器設(shè)備的實(shí)體有形損耗在技術(shù)上是可修復(fù)的，而且這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 ①超額投資成本形成的功能性貶值的測(cè)算。 ②超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的測(cè)算。設(shè)備利用率下降、閑置，收益額減少，從而使在用設(shè)備相對(duì)不值錢。 （ 3）成本比率調(diào)整法 這種技術(shù)是估算設(shè)備在銷售時(shí)售價(jià)與當(dāng)時(shí)重置成本的比值。 房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。土地的經(jīng)濟(jì)供 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁(yè) 共 144 頁(yè) 給具有彈性。只有土地的使用權(quán)可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn) 。 壟斷地租是由壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。 （ 4）貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)。 了解評(píng)估對(duì)象 確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示 簽定評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、平谷報(bào)告等事項(xiàng)。它是一種歷史事實(shí)。而房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價(jià)值。 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)：房 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁(yè) 共 144 頁(yè) 地產(chǎn)單位價(jià)格。建筑總面積，或樓面地價(jià) =土地單價(jià)247。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制）、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會(huì)因素（人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、 社會(huì)福利因素）、心理因素。 建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。用公式表示：建筑密度 =建筑物底層 面積247。對(duì)于公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用 純收益 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別，實(shí)際純收益指現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的收益，不能直接用于評(píng)估。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵因素。 （ 3）各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入。求取資本化率的方法如下： （ 1）純收益與售價(jià)比率法 評(píng)估人員收集市場(chǎng)上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地 產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出他們各自的資本化率，然后計(jì)算出他們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值即為所求的資本化率。 純收益 =總收益 總費(fèi)用 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，總收益必需是客觀總收益。包括土地的個(gè)別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁(yè) 共 144 頁(yè) 地質(zhì)因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個(gè)別因素（面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好，施工質(zhì)量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)） 四、房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 基本思路 收益法在國(guó)外被廣泛的運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，收益法評(píng)估取得的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。建筑占地面積 100%。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。 除以上基本的房地產(chǎn)價(jià)格外，還有以下幾種價(jià)格形態(tài)：公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià)等。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。地價(jià)又可以具體劃分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等 （ 2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場(chǎng)之前，由評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場(chǎng)條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評(píng)估對(duì)象置于一種既符合客觀實(shí)際、又不完全是客觀事實(shí)的境地中所給出的公正性價(jià)值判斷。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁(yè) 共 144 頁(yè) 4）測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。 （ 2）替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 （ 4）投資大量性 （ 5）保值增值趨勢(shì) （ 6）投資風(fēng)險(xiǎn)性 （ 7）難以變現(xiàn)性 （ 8）政策限制性 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁(yè) 共 144 頁(yè) 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則和步驟 房地產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。 土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價(jià)格，其出讓的最高年限由國(guó)務(wù)院確定。 土地的自然特性： （ 1）位置固定性、（ 2）質(zhì)量的差異性、（ 3）不可再生性、（ 4）效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟(jì)特性： （ 1）供給的稀缺性、（ 2）可壟斷性、（ 3）土地利用的多方向性、（ 4）效益級(jí)差性 土地使用權(quán) 在中國(guó)，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟(jì)供給 土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。 四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的收益法 應(yīng)用收益法評(píng)估機(jī)器設(shè)備 （ 1）應(yīng)用收益法進(jìn)行評(píng)估的前提 該資產(chǎn)應(yīng)具備獨(dú)立的生產(chǎn)能力和獲利能力，并且 能夠確定資產(chǎn)的折 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁(yè) 共 144 頁(yè) 現(xiàn)率 （ 2）評(píng)價(jià)公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率 =收益（租金） /價(jià)格 評(píng)估值：被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值 =年收益（ p/A， r,n） 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第 6講房地產(chǎn)評(píng)估 (一）講座 一、房地產(chǎn)評(píng)估的基本常識(shí) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 使用市場(chǎng)法時(shí)需要選擇參照物，再將參照物與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，即要確定比較因素，包括個(gè)別因素、交易因素、地域因素和時(shí)間因素 （ 1）個(gè)別因素 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁(yè) 共 144 頁(yè) 是反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等方面差異的因素 （ 2）交易因素 是交易動(dòng)機(jī)、背景對(duì)價(jià)格的影響 （ 3）時(shí)間因素 應(yīng)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整 （ 4）地域因素 不同地區(qū)市場(chǎng)供求條件的不同會(huì)影響交易價(jià)格，應(yīng)該依此做出調(diào)整 常用方法 （ 1）直接匹配法 這種技術(shù)是把被評(píng)設(shè)備和相同的設(shè)備比較。 （ 2）估算功能性貶值時(shí)對(duì)比參照物的選擇條件 一是評(píng)估涉及的行業(yè)或地區(qū)范圍內(nèi)已普遍采用的機(jī)器設(shè)備。即： 設(shè)備超額投資成本＝設(shè)備復(fù)原重置成本－設(shè)備的更新重置成本 在實(shí)際評(píng)估工作中，直接使用設(shè)備的更新重置成本其實(shí)就已經(jīng)將被評(píng)估設(shè)備價(jià)值中所包含的超額投資成本剔除掉了。 第二種，由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能相對(duì)新式備已經(jīng)落后，從而引起價(jià)值貶值?！疲ǜ鲁杀荆? 加權(quán)更新成本＝已使用年限更新成本 （ 3）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)設(shè)備的成新率 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁(yè) 共 144 頁(yè) 修復(fù)金額法是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體有形損耗，使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測(cè)被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體 有形損耗的一種方法。 （ 2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對(duì)一臺(tái)設(shè)備的使用情況或壽命進(jìn)行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限）， 通過計(jì)算比率，確定實(shí)體性貶值率。貶值也常用百分率表示，即貶值率。任何推理都包括三個(gè)要素：前提、結(jié)論和推理過程。 信息的可靠性為 6級(jí)：完全可靠；通?？煽浚槐容^可靠；通常不可靠；不可靠；無(wú)法評(píng)價(jià)可靠性； 信息本身的準(zhǔn)確度為 6級(jí)：經(jīng)其他渠道證實(shí)；很可能是真實(shí)的；可能是真實(shí)的；真實(shí)性值得懷疑；很不可能；無(wú)法評(píng)價(jià)真實(shí)性； 一般可將鑒定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類： （ 1）按可用性原則劃分： a、可用性資產(chǎn)信息資料 b、有參考價(jià)值的資產(chǎn)信息資料 c、不可用信息資料 （ 2）按信息來源劃分： a、 一級(jí)信息 b、二級(jí)信息 （四）評(píng)估中常用的邏輯分析 方法 比較就是對(duì)照各個(gè)事物，以確定其間差異點(diǎn)和共同點(diǎn)的邏輯方法。包括公司歷史、合同義務(wù)等；目標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)文件；使資產(chǎn)達(dá)到目前狀態(tài)所花費(fèi)的成本；涉及目標(biāo)資產(chǎn)及 類似資產(chǎn)的交易；預(yù)期剩余壽命的信息等等。 四、資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法 （一）資產(chǎn)評(píng)估中需要收集的信息 資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，并確信信息來源是可靠的和適當(dāng)?shù)摹? ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。 （七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 的規(guī)范編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。是評(píng)定估算的基礎(chǔ) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 144 頁(yè) （六）評(píng)定估算 評(píng)定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關(guān)和可比信息。資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評(píng)估工作的全過程。 ：應(yīng)盡可能細(xì)化資產(chǎn)評(píng)估目的，說明資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象權(quán)利受限狀況。根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 144 頁(yè) （三）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性 資產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評(píng)估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 144 頁(yè) 總之，在評(píng)估方法的選擇過