【正文】 ：上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地情況................................................................. 17圖 27：上海商品房施工面積 ...................................................................................... 17圖 28：上海商品房銷(xiāo)售情況 ...................................................................................... 17圖 29：中房上海指數(shù)情況 .......................................................................................... 17圖 30：上海商品房 2005 年月度成交量 ..................................................................... 19圖 31：上海商品房 2005 年月度成交價(jià) ..................................................................... 19圖 32：上海 2006 年月度商品房銷(xiāo)售情況.................................................................. 21圖 33：上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) ................................................................................... 21圖 34：上海市人均可支配收入 ................................................................................... 21圖 35：上海住宅銷(xiāo)售面積 .......................................................................................... 22圖 36：上海房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ...................................................................................... 22圖 37：19972008 經(jīng)濟(jì)適用房投資情況 .................................................................... 24圖 38：一、二線住宅土地出讓比較............................................................................ 26圖 39：一、二線市場(chǎng)成交比較 ................................................................................... 27圖 40：重點(diǎn)城市消化量問(wèn)題 ...................................................................................... 27請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明 3圖 41：廣州成交量 ..................................................................................................... 27圖 42：深圳成交量 ..................................................................................................... 27圖 43：內(nèi)房股 PB 比較 .............................................................................................. 29圖 44：內(nèi)房股實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率比較............................................................................ 29表 1：1974 年后日本財(cái)政政策 ................................................................................... 6表 2：1974 年后日本金融政策 ................................................................................... 6表 3：日本住宅建設(shè)五年計(jì)劃匯總表 .......................................................................... 7表 4：日本保障性住房政策法規(guī) ................................................................................. 8表 5：臺(tái)灣地產(chǎn)第三次高峰時(shí)的行業(yè)政策................................................................... 10表 6：臺(tái)灣 89 年前后房地產(chǎn)主要政策........................................................................ 11表 7：臺(tái)灣國(guó)民住宅發(fā)展沿革 ..................................................................................... 12表 8：97 年后香港房地產(chǎn)行業(yè)主要事件 ..................................................................... 14表 9： 97 年后香港房地產(chǎn)主要政策 .......................................................................... 15表 10：20012004 年主要政策匯總 ........................................................................... 17表 11：2005 年主要政策匯總 ..................................................................................... 18表 12：2006 年政策匯總 ............................................................................................ 20表 13：2006 年保障性住房政策匯總 .......................................................................... 22表 14：地產(chǎn)公司熊市估值表 ...................................................................................... 22表 15：中國(guó)住房政策發(fā)展情況 ................................................................................... 24表 16：ST 公司房地產(chǎn)注入 ........................................................................................ 25表 17：房地產(chǎn)公司融資與 IPO ................................................................................... 26表 18：四大公司存貨敏感性分析 ............................................................................... 28表 19：上市公司現(xiàn)金流情況 ...................................................................................... 28表 20：覆蓋公司估值 ................................................................................................. 294 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明行業(yè)研究（深度報(bào)告）從去年開(kāi)始，我們提出了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資本化、規(guī)?；统砷L(zhǎng)超越的發(fā)展方向；從短期角度來(lái)看，規(guī)模化增速下滑、成長(zhǎng)超越演變成了“死亡”游戲，市場(chǎng)再次提醒我們：房地產(chǎn)業(yè) 是存在周期波動(dòng)的；而從長(zhǎng)期角度來(lái)看，資本化并沒(méi)有因?yàn)橘Y本市場(chǎng)蕭條而停止步伐；規(guī)模 和成長(zhǎng)的想象可能是給我們對(duì)地產(chǎn)商業(yè)模式反思的機(jī)遇。亞洲國(guó)家與地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)回顧日本（19741976）市場(chǎng)對(duì)于日本上世紀(jì) 80 年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅現(xiàn)象研究較多，并將其與目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀進(jìn)行 比較，認(rèn)為兩者十分相似，我們并不認(rèn)同該觀點(diǎn)。大規(guī)模的財(cái)政政策和相當(dāng)力度貨幣政策同時(shí)實(shí)行，也為后來(lái)日本經(jīng)濟(jì)的泡沫繁 榮打開(kāi)了方便之門(mén)。第三個(gè)五年計(jì)劃 19761981以提高住宅質(zhì)量為重點(diǎn)，建設(shè)最低和平均居住水平標(biāo)準(zhǔn)的兩類(lèi)發(fā)展目標(biāo)。決定住宅金融公庫(kù) 5 年以?xún)?nèi)廢止。業(yè)1955 年 “日本住宅公團(tuán)方法”務(wù)重點(diǎn)為供給大量住宅用地以改善住宅情況。進(jìn)入到 1989 年后政府開(kāi)始出手調(diào) 控過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，特別是在本年度四月兩度調(diào)高重貼現(xiàn)率及存放款利率，使中長(zhǎng)期最高放款率由 %提高至 13%，同時(shí)房屋貸款利息大幅提高，最終房地產(chǎn)價(jià)格頂峰回落。1990 年 3 月，舉辦第一次全國(guó)土地問(wèn)題會(huì)議，希望以全面性的考慮，徹底改 善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。（7）、合理規(guī)劃住宅用地，解決國(guó)民居住問(wèn)題。二、 貸款人民自建：指由政府給予貸款，人民自備土地，自行興建管理維護(hù)之住宅。1975 年政策出臺(tái)《國(guó)民住宅貸款條例》，標(biāo)志著臺(tái)灣公共（國(guó)民）住 宅政策的真正實(shí)施，其目標(biāo)是興建廉價(jià)的國(guó)民住宅供應(yīng)中低收入者。從房地產(chǎn)行業(yè)自身來(lái)看，香港度過(guò) 1997 年下跌階段后，行業(yè)從三四千家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行大 規(guī)模的整合，最終前 10 家企業(yè)占到了整個(gè)市場(chǎng) 70％以上的規(guī)模。1999 年 1999 年 4 月 20 日，6 月 29 日，三次高價(jià)出售土地2003 年2003 年 6 月底，香港大約有 萬(wàn)宗負(fù)資產(chǎn)。此次香港首只 REIT 的推出有著非同尋常的意義。 (2)暫停鐵路沿線土地招標(biāo), 直至2003 年底都不會(huì)在鐵路沿線上蓋物業(yè)。資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部 《龍騰香江》保障性住房相關(guān)政策香港保障性住房歷史上最著名事件，莫過(guò)于“八萬(wàn)五”計(jì)劃。上海（20052007）上海區(qū)域市場(chǎng)是我們相對(duì)熟悉的市場(chǎng)，這段并不久遠(yuǎn)的歷史也是我們最難以忘卻的經(jīng)驗(yàn)教 訓(xùn)。2001 年 6 月國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》（174 號(hào)文），174 號(hào)文提出建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基本制度，包括土地使用權(quán)公 開(kāi)交易制度等。71 號(hào)令要求各地在 2004年 8 月 31 日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，從 2004 年 8 月 31 日起，所有 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。同時(shí)市場(chǎng)投資比重過(guò)大，投機(jī)因素活躍，推動(dòng)了房 屋價(jià)格非正常的上漲。2005 年 3 月上海市地方稅務(wù)局日前出臺(tái)《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》。一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)2006 年 9 月《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2006 年 11 月 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 %2006 年 11 月 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知2006 年上海市房地產(chǎn)主要政策2006 年 2 月 關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知2006 年 4 月 關(guān)于開(kāi)展全市房屋調(diào)查工作的通知2006 年 7 月關(guān)于本市貫徹《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的操作意見(jiàn)2006 年 8 月 上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法2006 年 8 月 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收征收管理的操作意見(jiàn)2006 年 9 月 上海市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年）