【正文】 倡 “生活在陽光下、與天使做鄰居”。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要容入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。 建筑風(fēng)格： 與都江堰城市規(guī)劃、風(fēng)貌改造一致，與“世界自然文化遺產(chǎn)”統(tǒng)一，西御陽光 采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)與川西民居風(fēng)格相結(jié)合的建筑形態(tài) ，引用退、錯(cuò)、露的原創(chuàng)建筑理念 ，為城市建設(shè)增添絢麗的光彩。 二、規(guī)劃的原則 遵循 “科學(xué)設(shè)計(jì)、人性規(guī)劃”， 做到 一步一景，窗窗見景， 充足的生活空間、合理的休閑場所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機(jī)結(jié)合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動(dòng)空間、充分做好綠化的分布、設(shè)立陽光生活主題廣場和健康人生長廊。 七、賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目開發(fā)理念 首家提倡 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)” 是本項(xiàng)目開發(fā) 的精髓思想，因此，整個(gè)項(xiàng)目從頭到尾都應(yīng)貫穿陽光生活的思路，同時(shí)掌握陽光、健康生活的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ： 健康標(biāo)準(zhǔn)：通過設(shè)立各式各樣的展板來宣傳怎樣預(yù)防、醫(yī)治各類常見疾病，讓業(yè)主懂得怎樣才能健康的生活，養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣 —— 陽光精品住宅，締造健康 中國最大管理資源中心 人生 戶型標(biāo)準(zhǔn)：力爭戶戶通風(fēng)，間間采光，面積配比合理，動(dòng)靜分明，滿足目標(biāo)客戶的置業(yè)審美要求 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)；生態(tài)是當(dāng)今人們對(duì)居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、 中國最大管理資源中心 對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較 高的追求，此類客戶以自住為主，裝修一次性到位。 建筑形式： 西御陽光的建筑設(shè)計(jì)是由北京藍(lán)圖工程設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的，引入了退、錯(cuò)、露的立體感官建筑設(shè)計(jì)， 住宅外觀用地方民居建筑結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格；以青磚、灰瓦、白墻控制格調(diào)； 立面空調(diào)為隱藏設(shè)置，有機(jī)整合陽臺(tái)、欄桿、外窗等建筑構(gòu)建，洗練、簡結(jié)；商業(yè)鋪面上方統(tǒng)一設(shè)置廣告支架、店招，采用輕型結(jié)構(gòu)制作 ，與建 中國最大管理資源中心 筑主體形成 對(duì)比，輕快豐富。 ? 通過對(duì)小區(qū)景觀的打造，豐富社區(qū)的空間層次，預(yù)留大量綠化空間，并配合休閑娛樂設(shè)施 （健康步道、長廊靠椅、健身設(shè)施、兒童涂鴉墻） 及公共休閑場所，營造社區(qū)融合的人際關(guān)系。 三、結(jié)論 就該地塊性質(zhì)而言，西御陽光具備開發(fā)中高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的質(zhì)素和條件。以高品質(zhì)、綠化面積大、規(guī)模大、并結(jié)合自身的品牌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，統(tǒng)一融合，認(rèn)真做好全 程營銷，并從更深層面地挖掘和引導(dǎo)購房者購買心理。 三、價(jià)格走勢(shì) 都江堰房地產(chǎn)價(jià)格從 2000 年以后開始穩(wěn)固上升，到 2020 年底因能源、建材緊缺導(dǎo)致房價(jià)快速走高， 2020 年 5 月后房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，整個(gè)房地產(chǎn)市場非?；钴S，到年底漲幅在 300— 500 元 /m2之間（主要是 CPI、建筑材料、能源緊缺、通貨膨脹和《交通道路運(yùn)輸法規(guī)》的實(shí)施引起建安成本的上升）， 2020 年初因沒有大的項(xiàng)目的啟動(dòng)，市場也相對(duì)平靜，價(jià)格在 1800 元 /m2左右（高價(jià)位主要表現(xiàn)在美麗洲、藍(lán)郡新界、華夏廣場），下半年因一些高品質(zhì)大項(xiàng)目的 啟動(dòng)（如：上尚春天、都市 ● 美麗風(fēng)景、都江森鄰等）又開始把房價(jià)往上抬，使得整個(gè)都江堰房地產(chǎn)市場價(jià)格大都突破 2000 元 /m2，高的已超過 2500 元 /m2；也有部分價(jià)位在 1800 元 /m2左右的，但它們的品質(zhì)和理念都比上述樓盤遜色些。 ? 房地產(chǎn)管理部門對(duì)取得《商品房預(yù)售許可證》前而進(jìn)行銷售、或以排號(hào)、預(yù)定、認(rèn)購等名義收取定金的將嚴(yán)肅處理： 這會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目運(yùn)作水平等進(jìn)行考驗(yàn) ? 2020 年將會(huì)是個(gè)人信貸年，因?yàn)榻?jīng)過 2020 年穩(wěn)健的貨幣政策后 ，銀行很多資金放在金庫里沒有貸出去，使得銀行的預(yù)期收益大大降低甚至還有部分虧損的。對(duì)本項(xiàng)目的投資及準(zhǔn)確定位起到?jīng)Q定性的作用。西連觀景路、百貨大樓，與市公安局、地稅局、人民醫(yī)院、天然氣公司僅一路之隔；背 靠都江森鄰、上尚春天，緊鄰麗水青城、岷江花園等高檔住宅小區(qū)。同時(shí)購房者也在觀望，等著房價(jià)下跌，而國家調(diào)控的目的是穩(wěn)定房價(jià)，制止房價(jià)上漲過快，形成房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)過國家宏觀政策的調(diào)控，九月后，成都房地產(chǎn)市場又開始全面復(fù)舒。 ? 國家對(duì)土地市場的嚴(yán)格管理和科學(xué)、環(huán)保的建筑材料強(qiáng)制性使用： 這將會(huì)增加開發(fā)成本 、同時(shí)也是各項(xiàng)目叫賣的熱點(diǎn) 三、 都江堰房地產(chǎn)市場分析 中國最大管理資源中心 一、 2020 年的都江堰房地產(chǎn)市場有以下特點(diǎn)： 開工面積 90 多萬 m2，預(yù)售面積 70 多萬 m2，銷售面積 62 萬多 m2； 消化量 85%左右，比上年同期增長近 10%； 房地產(chǎn)的稅收已占到全市財(cái)政收入的 1/3； 大都以規(guī)模開發(fā)為主； 容積率低在 以下 建筑外觀統(tǒng)一采用川西名居風(fēng)格 高品質(zhì)、高檔次的項(xiàng)目增多； 外來有實(shí)力、有品牌的公司增多； 購房者對(duì)小區(qū)的品質(zhì)、配套、環(huán)境要求整體提高； 對(duì)居家的理念、品位也上升到一定高度； 小結(jié)： 都江堰房地產(chǎn)市場由于受到區(qū)位條件 、城市人口、工業(yè)水平、商務(wù)狀況、城市化進(jìn)程等因素的影響，在短時(shí)間大量新增客戶的可能性不大。還有隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)政策、法律、法規(guī)的完善，媒體信息的快速傳播都使得購房者的購買行為更加理性和謹(jǐn)慎，同時(shí)也給開發(fā)商制造了很大的壓力，如：房 屋的銷售難度增加，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，資金鏈緊張；要想降低風(fēng)險(xiǎn)和快速回收資金，就要加強(qiáng)成本控制，認(rèn)真計(jì)算投資及回報(bào)；購房者對(duì)改善居住環(huán)境的要求也越來越迫切，也是高品質(zhì)，高性價(jià)比房屋的市場。 項(xiàng)目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路； 南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 五、可提升價(jià)值的方法 規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升 ? 概念設(shè)計(jì) ：人與陽光、陽光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過生命的三要素：“ 陽光、空氣、水 ” 的有機(jī)結(jié)合搭配切入 “陽光生活先行者” 指導(dǎo)思想，利用平實(shí)、高雅的手法，給購房群體以一個(gè)鮮明的印象。 ? 打造小區(qū) 的三個(gè)主題廣場：西御陽光廣場以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)；陽光健身廣場（半地下車庫上） 以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道 ，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽光生態(tài)廣場（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。西御陽光項(xiàng)目的操作中，將項(xiàng)目 VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽光廣場環(huán)境示范、強(qiáng)化服務(wù)理念，可進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居 住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。 建筑、材料：外觀要充分吻合陽光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學(xué)環(huán)保材料的強(qiáng)制使用提升物業(yè)的價(jià)值。 環(huán)境、污染情況 （ 4） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； 中國最大管理資源中心 （ 5） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 6） 社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。 戶 型 兩室 （面積） 三室 （面積） 四室 （面積） 躍層 （面積） 套 型 C C2 A、 B B2 A、 B、 C 套 數(shù) 44 套（ ~ ） m2 40 套（ ~ ） m2 30 套（ ~ ） m2 比 例 % % % 建議： 以上戶型設(shè)計(jì)的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如： B B2型的公用衛(wèi)生間不能通風(fēng)、采光，主臥室在靠公路一邊，修改建議可以考慮把主臥室調(diào)整到靠小區(qū)內(nèi)一面，兩個(gè)衛(wèi)生間調(diào)到一起； C C2 型兩個(gè)衛(wèi)生間可以去掉一個(gè)調(diào)整一個(gè)大一點(diǎn)的餐廳； B C2 型 6 躍 7 的可以考慮 7 層面積贈(zèng)送、單價(jià)提高，因?yàn)楝F(xiàn)在人們普遍認(rèn)可5 躍 6 的高度，對(duì) 6 躍 7 有心理壓力，利用人們貪便宜的心理來解決銷售壓力。 景觀設(shè)計(jì)說明： 園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)本著“以人為本”的宗旨，加入“陽光”的生活元素，把生命的三要素“陽光、空氣、水”與小區(qū)的綠化空間有機(jī)結(jié)合，柔和人的可參與性和自然性。在植物的選配上注意落葉與常綠的搭配，做到冬透夏陰、春綠秋黃、四季有綠、三季有花；選種一些有色植物和異味植物，使小區(qū)隨著季節(jié)的變化有跟多的色素很不同的氣息，讓人們心隨景移、景隨季變與豐富多彩的生活情趣相結(jié)合。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。所以這就是本案定位的支撐。建議配置：體育健身設(shè)施、棋牌娛樂區(qū)、健康生活長廊、社區(qū)診所等硬件設(shè)施來強(qiáng)化本案的主力塑求！ 西御陽光 形象塑立及推廣定位 七、表現(xiàn)手 表現(xiàn)特性 ：陽光、健康、生態(tài)、高雅 表現(xiàn)色調(diào)： 采用尊貴、清爽的淡黃色為主色調(diào)配以富貴、高雅的淺咖啡色為本案的標(biāo)