【正文】 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 小區(qū)陽(yáng)光主題的園林景觀設(shè)計(jì) + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長(zhǎng)減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢(shì)不明顯 + 外來(lái)有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購(gòu)物中心 + 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格 1800— 2500 元 /m2之間。同時(shí)，比照地塊周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，西御陽(yáng)光項(xiàng)目常規(guī)類比價(jià)值在 1850— 2050 元 /m2 之間。 五、可提升價(jià)值的方法 規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升 ? 概念設(shè)計(jì) ：人與陽(yáng)光、陽(yáng)光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過(guò)生命的三要素：“ 陽(yáng)光、空氣、水 ” 的有機(jī)結(jié)合搭配切入 “陽(yáng)光生活先行者” 指導(dǎo)思想，利用平實(shí)、高雅的手法，給購(gòu)房群體以一個(gè)鮮明的印象。用現(xiàn)代的居住理念、持久的魅力規(guī)劃設(shè)計(jì)，樹(shù)立個(gè)性化的品牌形象。 ? 地段情況 ：地稅局、天然氣公司、公安局的遷入以 及人民醫(yī)院落戶 ，既可以保證辦事、工作、生活的方便同時(shí)還可以保證居家安全。 ? 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。 ? 打造小區(qū) 的三個(gè)主題廣場(chǎng)：西御陽(yáng)光廣場(chǎng)以小品雕塑（突出陽(yáng)光、健康）為主，配水景、長(zhǎng)條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)；陽(yáng)光健身廣場(chǎng)（半地下車庫(kù)上） 以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長(zhǎng)廊，外圍鋪設(shè)健康步道 ，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽(yáng)光生態(tài)廣場(chǎng)（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。 建筑平面設(shè)計(jì) ? 南面 A 型向 B1 退 2 米，北面 A 型向 B2 退 2 米，使兩棟 A 型之間的樓間距達(dá)到 29 米，便于更好的打造小區(qū)第 一視野的中庭景觀，提升物業(yè)品質(zhì)。 平面空間設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系每一寸土地的利用空間和使用價(jià)值。使得本案既符合城市規(guī)劃要求又能找出獨(dú)特創(chuàng)新建筑精品，使 西御陽(yáng)光在同區(qū)域中具有時(shí)尚、差異化的特點(diǎn)，超出其它項(xiàng)目，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。西御陽(yáng)光項(xiàng)目的操作中，將項(xiàng)目 VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽(yáng)光廣場(chǎng)環(huán)境示范、強(qiáng)化服務(wù)理念，可進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。西御陽(yáng)光通過(guò)周密的創(chuàng)意策劃和實(shí)戰(zhàn)操作執(zhí)行，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)的提示與推廣 ，也可以提升物業(yè)價(jià)值。引進(jìn)先進(jìn)、規(guī)范的物業(yè)管理思想和體制，真正做到更多、更細(xì)的關(guān)心，更安全的保證，周到、細(xì)致的服務(wù)；把簡(jiǎn)單的“守門、掃地、收水電”提升為人性化、智能化的生活空間，讓業(yè)主工作、生活、學(xué)習(xí)隨心所欲，享受高品質(zhì)生活！ 六、客戶定位、購(gòu)買心理及行為分析 主力客戶群定位 A、都江堰本地成功人士：有相當(dāng)一部分國(guó)家優(yōu)勢(shì)單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營(yíng)業(yè)主，他們對(duì)住房的需求可分為： 以小換大型 屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者， 他們目前的居住面積在 90 m2以下，年齡在 25 歲至 50 歲之間，從市場(chǎng)情況可以顯示這部分客戶是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開(kāi)放的受益者，相對(duì)年輕化，年齡在 30—— 40 歲之間，文化層次較高，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢(shì)，具有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力或具有一定專知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對(duì)房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是重要考慮因素。 環(huán)境差換好型 這其中的消費(fèi)者又分兩部分：一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人，并且這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，屬于“白領(lǐng)”階層。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居 住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說(shuō)社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒(méi)有，給生活帶來(lái)諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行二次置業(yè)。 主力客戶群體特性 A、生活方式 ：購(gòu)物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠?yàn)橄乱淮鷦?chuàng)造一定的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會(huì)的認(rèn)同；有 進(jìn)入所謂上層生活的意識(shí)；滿足自身的虛榮心和自豪感。 C、家庭收入情況： 家庭月收入： 3000 以上 家庭存款： 15 萬(wàn)以上 D、年齡區(qū)間范圍： 兩居室者： 26— 55 歲之間 三居室者： 33— 55 歲之間 E、購(gòu)房者地域區(qū)間比例： 都江堰： 50% 三州： 30% 成都： 7% 中國(guó)最大管理資源中心 青海、新疆、西藏： 8% 其他： 5% F、目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位： 單價(jià)： 1900 左右 總價(jià)：兩居室 15— 18 萬(wàn)之間 三居室 23— 26 萬(wàn)之間 G、購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價(jià)格、環(huán)境、戶型等 二次 置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀等 品質(zhì)定位 Sunny Life Style 沐浴陽(yáng)光 品位生活 西御陽(yáng)光 提倡陽(yáng)光、健康的生活方式； 追求品位、舒適、有個(gè)性； 安逸、溫馨、有層次； 不庸俗、不奢侈、不做作； 總體規(guī)劃定位 從感官、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)上為目標(biāo)群體，精心策劃、設(shè)計(jì)、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導(dǎo)思想，打造都江堰 “陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”， 倡導(dǎo)陽(yáng)光、健康的生活。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專 業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。 建筑、材料：外觀要充分吻合陽(yáng)光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學(xué)環(huán)保材料的強(qiáng)制使用提升物業(yè)的價(jià)值。 智能化標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)安防系統(tǒng)： 周界紅外線監(jiān)控、報(bào)警 系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng) 室內(nèi)安防系統(tǒng)： 樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報(bào)警 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理 弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境 人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。 生活方式：全面周到體現(xiàn)陽(yáng)光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對(duì)生命的意義和生活的方式重新認(rèn)識(shí)，不論是物質(zhì)還是精神層面都能使業(yè)主感受充 實(shí)，身心也能得到放松。 第二部分 項(xiàng)目概況及規(guī)劃（方案） 中國(guó)最大管理資源中心 一 、目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 住宅建筑面積： 12170 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 二 、項(xiàng)目土地價(jià)值及優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 土地價(jià)值 項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值， 本項(xiàng)目土地價(jià)值如下： → 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目總占地面積約 28 畝，地勢(shì)平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場(chǎng)、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來(lái)的城市中心。 環(huán)境、污染情況 （ 4） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； 中國(guó)最大管理資源中心 （ 5） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 6） 社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。 → 配套設(shè)施： 學(xué)校、商場(chǎng)、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂(lè)近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。 三 、項(xiàng)目 規(guī)劃說(shuō)明 規(guī)劃理念： 本著引領(lǐng)都江堰陽(yáng)光、健康生活居家社區(qū) “陽(yáng)光生活先行者” 的理念，以人文關(guān)懷為 中國(guó)最大管理資源中心 宗旨，創(chuàng)造 “陽(yáng)光精品住宅、締造健康人生” 的舒適景觀住宅。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 符合現(xiàn)代人的生活要求，超過(guò) 70 米的樓間距、 5000 平米的西御陽(yáng)光休閑廣場(chǎng)、 2500 平米的陽(yáng)光健身花園、首家超過(guò) 1： 1 的機(jī)動(dòng)車停車位、 1： 的非機(jī)動(dòng)車摩托 車停放點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì) ：引入 VI 設(shè)計(jì)（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購(gòu)房常識(shí)、健康生活常識(shí)、保健手冊(cè)。 戶 型 兩室 （面積） 三室 （面積） 四室 （面積） 躍層 （面積） 套 型 C C2 A、 B B2 A、 B、 C 套 數(shù) 44 套（ ~ ） m2 40 套（ ~ ） m2 30 套（ ~ ） m2 比 例 % % % 建議： 以上戶型設(shè)計(jì)的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶型有瑕疵，如： B B2型的公用衛(wèi)生間不能通風(fēng)、采光，主臥室在靠公路一邊，修改建議可以考慮把主臥室調(diào)整到靠小區(qū)內(nèi)一面，兩個(gè)衛(wèi)生間調(diào)到一起； C C2 型兩個(gè)衛(wèi)生間可以去掉一個(gè)調(diào)整一個(gè)大一點(diǎn)的餐廳； B C2 型 6 躍 7 的可以考慮 7 層面積贈(zèng)送、單價(jià)提高，因?yàn)楝F(xiàn)在人們普遍認(rèn)可5 躍 6 的高度，對(duì) 6 躍 7 有心理壓力，利用人們貪便宜的心理來(lái)解決銷售壓力。 以喬木、灌木、底矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和 生物鏈， 既還原生態(tài)環(huán)境又能營(yíng)造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富