【正文】 層高 3 米， 400m2 玻璃大堂，超大觀景落地窗，分戶式中央空調(diào)，顧問式精裝交房，戶型正、分區(qū)合理，涉外租賃權(quán)，全線開世紀(jì)京華物業(yè)管理， 元 /月 而最值得關(guān)注的是香港的冠城集團(tuán)，它聯(lián)合北京新紀(jì)開發(fā)公司和英國共和建設(shè)公司，在太陽宮地區(qū)一舉拿下 75 萬平方米的規(guī)劃用地，其開發(fā)建筑面積將達(dá)到 185 萬平方米左右，其中約 120萬平方米為公寓，預(yù)計(jì) 2020 年完成。這種價(jià)位的項(xiàng)目通常位于三環(huán)附近，既不是城市黃金地段，又不具備交通和地價(jià)的優(yōu)勢(shì)，所以 70008000元也是最難定位的價(jià)格區(qū)段。因此區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有的高檔公寓項(xiàng)目，為目前的市場(chǎng)價(jià)格奠定了一定的高度，即 10000 元 /平方米是高檔項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。 第一章 區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 一、 高檔公寓供應(yīng)分析 相關(guān)區(qū)域供應(yīng)分析 在人們的目前印象中，北京東部代表了高檔寫字樓林立、精英云集、生活豐富、涉外氣氛濃厚的繁華城市生活。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2 二、發(fā)展 —— 商圈的衍生 由于燕莎商圈本身具有很強(qiáng)的輻射能力，從燕莎向東到朝陽公園，再到酒仙橋，向西向北可以輻射到北三環(huán)，到安立路，這一帶形區(qū)域之間勢(shì)必產(chǎn)生連續(xù)的效應(yīng)，這樣，在燕莎商圈的帶動(dòng)下，其周邊又衍生出了國展商圈等新的商業(yè)區(qū)域。在它周邊有昆侖飯店、亮馬橋大廈、 長(zhǎng)城飯店、希爾頓飯店等，密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。燕莎商圈是北京最早興起的集酒店、商業(yè)、 辦公、居住、娛樂為一體的綜合性商業(yè)區(qū)，目前與 CBD（國貿(mào)地區(qū)）和建國門 朝陽門一線形成三足鼎立之勢(shì)，共同構(gòu)成了繁榮的東部地區(qū)。 由于這里的居住氛圍濃厚，在東部形成了這樣一種現(xiàn)象，就是很多外籍員工在 CBD 等地工作，在燕莎周邊居住。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，燕莎商圈內(nèi)也出現(xiàn)了一些價(jià)格不菲的高檔項(xiàng)目，如瑞城中心、福景苑等。 根據(jù)區(qū)域的位置、交通、 人文等方面的特點(diǎn)， 東部地區(qū)可以被概括為“五區(qū)一線” 。入戶水經(jīng)過凈化處理，可直接飲用。目前該地區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)位雖然呈現(xiàn)出一定的上升勢(shì)頭，比如國展家園的均價(jià)已經(jīng)突破了 10000元， 但是可以預(yù)見，其作為紫竹升級(jí)版的價(jià)位已經(jīng)相對(duì)透支，國展家園系列項(xiàng)目在價(jià)格上不會(huì)有更高的突破，因?yàn)槲磥睚嫶蟮奶枌m地區(qū)將極有可能拉低這個(gè)區(qū)域的整體價(jià)位，本項(xiàng)目未來最大的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，以及危機(jī)感也在于此。這對(duì)于本項(xiàng)目來講，如果不采取相應(yīng)的對(duì)策，將很有可《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 能被定位為太陽宮區(qū)域的項(xiàng)目，進(jìn)而失去了走高檔路線的地段條件，這將是對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)前景影響最大的一個(gè)方面。此區(qū)域的項(xiàng)目幾乎全部精裝修、大戶型，戶型內(nèi)功能設(shè)置和裝修風(fēng)格充分體現(xiàn)了涉外、豪華的特點(diǎn)。公司高級(jí)管理人員和公司老板階層也完全能夠承受如亮馬名居項(xiàng)目等低于 2020 美金的價(jià)位。地段價(jià)值的提升，一方面以燕莎商圈和國展商圈的輻射影響為基礎(chǔ)，一方面以若干高品質(zhì)項(xiàng)目為體現(xiàn)，依靠的是地段與產(chǎn)品的對(duì)位的搭配。 首層 6米挑空，全玻璃墻面，延伸地面景觀，視線無遮攔。其后的世貿(mào)國際公寓以其豪宅的氣派、優(yōu)良的品質(zhì)在世界經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇時(shí)推出，以 12020元的高價(jià)依然暢銷。多數(shù)項(xiàng)目都極盡奢華之能事 —— 巨石公寓追求歐洲宮殿氣勢(shì)、法國古典風(fēng)情，雍景臺(tái)國際公寓的所有配置均與國際水平看齊，金菲國際公寓也以歐陸風(fēng)格建筑見長(zhǎng)。 —— 機(jī)場(chǎng)路沿線 —— ? 基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 建筑規(guī)模（ M2） /建筑形式 客戶群情況 和喬麗晶公寓 北 京 市 朝陽 區(qū) 將 臺(tái)路 2號(hào) 2020 年 9 月現(xiàn)房開盤 占地 1萬平方米，總建筑面積 6萬， 10層板樓，總套數(shù) 185套； 頂級(jí)富人 星城國際 酒 仙 橋 路10 號(hào)大山子 環(huán) 島 東南側(cè) .9 15萬， 兩棟共管式外銷國際公寓；一棟酒店式公寓智能化寫字樓，及 平方米的國際商務(wù)展廳； 萬平方米的智 能化地境外（ 50%60%），成功人士 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 下車庫 海潤(rùn)國際公寓 機(jī)場(chǎng)輔路 將臺(tái)路 占地約 26,000 平米 ， 總建筑面積約 90,000 多平米 ， 由四座兩組連體的2028 層的建筑組成 ， 成功人士 ? 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 戶型情況 和喬麗晶公寓 大戶型 270平方米 星城國際 2居（ 120140） 3居（ 140150） 4居（ 190）復(fù)式 海潤(rùn)國際公寓 一居 70，二居 123140，三居 155175，四居 229243 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 主力戶型總價(jià) （萬元 ） 銷售情況 和喬麗晶公寓 270 500 萬 售完 星城國際 140150 50%， 130 萬 80% 海潤(rùn)國際公寓 200 200 萬左右 售完 ? 其他情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目配套 和喬麗晶公寓 世界級(jí)豪宅 ，法式宮廷盛宴，英式管家服務(wù) 和喬物業(yè)，英式管家， 美元 /月 .平方米 小區(qū)有 3000m2國際水準(zhǔn)俱樂部設(shè)施，設(shè)有恒溫泳池、水療室、健身房、圖書室、餐廳等 星城國際 距機(jī)場(chǎng) 15 分鐘，性價(jià)比較高，空中花園 國貿(mào)物業(yè)， 元 /月 .平方米 商場(chǎng)，高爾夫，網(wǎng)球，水療等 海潤(rùn)國際公寓 麗都國際社區(qū)，性價(jià)比較高，精裝，送實(shí)木家具 首旅國際酒店管理公司， 4元 /月 .平方米 客戶專用的俱樂部、綜合陽光水晶泳池、康體健身中心、桑拿中心、兒童樂園、商務(wù)中心、洗衣房等在內(nèi)的八個(gè)休閑主題 ；party room； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 （ 3）區(qū)域條件比較 區(qū)域條件比較 區(qū)域 區(qū)位條件 價(jià)格 產(chǎn)品 三元橋 ★★★★ ★★★ ★★★★ 燕莎 ★★★★ ★★★★★ ★★★★ 太陽宮 ★★ ★★ ★★ 東北二環(huán) ★★★ ★★★★ ★★★ CBD ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ 機(jī)場(chǎng)路沿線 ★★★★ ★★ ★★★ （ 4）區(qū)域客戶群比較 區(qū)域客戶群比較 區(qū)域 外籍人士 老板 高級(jí)管理人員 白領(lǐng) 投資客戶 小公司 三元橋 √ √ √ √ √ √ 燕莎 √ √ √ 太陽宮 √ √ √ 東北二環(huán) √ √ √ √ CBD √ √ √ √ 機(jī)場(chǎng)路沿線 √ √ √ √ （ 5）總結(jié) 根據(jù)前面對(duì)每個(gè)區(qū)域的描述，用星級(jí)評(píng)價(jià)方式給這幾個(gè)區(qū)域打分，通過比較我們可以看到： ? 三元橋的區(qū)位條件雖然無法與 CBD相比，但是與燕莎相似，現(xiàn)狀交通和城市面貌方面甚至強(qiáng)過了東北二環(huán)一帶； ? 雖然三元橋的價(jià)位在一路上揚(yáng)，但是 由于受到太陽宮未來巨大潛在供應(yīng)的壓力，上升空間不足，需要出現(xiàn)更具動(dòng)力性和引導(dǎo)力的創(chuàng)新產(chǎn)品，以和未來高檔物業(yè)更加聚集的燕莎 朝陽公園居住區(qū)域相呼應(yīng)； ? 鳳凰城一期、 UHN雖然不具備規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，沒有 CBD項(xiàng)目氣魄宏大的規(guī)劃方案，《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 但是在產(chǎn)品品質(zhì)的打造和包裝宣傳上與燕莎商圈項(xiàng)目不相上下； ? 三元橋的邊緣效應(yīng)產(chǎn)生了不同類型的客戶，這里的包容性是其他地區(qū)無法相比的； ? 三元橋地處燕莎 朝陽公園高尚住宅區(qū)和太陽宮相對(duì)中檔居住區(qū)的中間地帶，地段具有一定的模糊性，這也意味著三元橋未來發(fā)展前景的不確定性。 客戶情況： 客戶類別 投資型 海歸派 商住型 自住型 比例 30%— 40% 10% 30%40% 戶型傾向 1居 6679 2居 80100 2居及 3居 2居及 3居 2居及 3居 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 投資型及商住型主要看中地段 — 寫字樓集中區(qū)及緊鄰燕莎商圈，海外歸國人員，主要看中機(jī)場(chǎng)路及燕莎生活圈。以會(huì)所中的多國風(fēng)味餐廳，便利的商務(wù)設(shè)施，以及周到的商務(wù)服務(wù)，強(qiáng)力包裝國際商務(wù)人士形象，以迎合“國際港”的定位。臨街為板樓與點(diǎn)式塔樓結(jié)合，底商四層，共計(jì) 5000平米，后面一棟板樓，總計(jì) 332套，總建筑面積 8萬平米。開發(fā)商曾成功推出紫竹花園，并以其大膽的定位，優(yōu)良的質(zhì)素贏得了較好的市場(chǎng)口碑，其現(xiàn)有業(yè)主中約有 10~20%為紫竹花園的老客戶的帶動(dòng)，因此它的推廣途徑主要是口碑宣傳。從而一心一意的做好自己的項(xiàng)目，也取得了較 好的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目對(duì)于戶型的設(shè)計(jì)與展示宣傳便是很好的證明。由于緊鄰國展家園，便同樣采取板塔結(jié)合，偏大戶型配置，精裝修，欲以低價(jià)分流國展家園的客戶。但兩個(gè)賣點(diǎn)并沒有形成強(qiáng)勢(shì)吸引。品質(zhì)上沒有突出的亮點(diǎn)，“造勢(shì)”上的炒作也沒有形成轟動(dòng)效應(yīng)。 項(xiàng)目的物業(yè)管理公司為香港最大的物業(yè)公司 —— 香港地鐵物業(yè)，目前已經(jīng)積累了 20 多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾榮獲《金融亞洲》頒發(fā)的 2020年度亞洲“管理最佳公司”的榮譽(yù)。 本項(xiàng)目的投資商具有美國公司背景，具有較強(qiáng)的實(shí)力，從其規(guī)劃的 1萬 平米的大型會(huì)所、巨額廣告投入到 3000 多萬建售樓中心的舉動(dòng)都有所反映，也從一個(gè)側(cè)面反映了他們對(duì)本項(xiàng)目的信心，而其一期只開南北兩棟樓，應(yīng)該說是一種試探市場(chǎng)反應(yīng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。 銷售情況： 目前項(xiàng)目已進(jìn)入三期，現(xiàn)場(chǎng)施工已到 13層，預(yù)計(jì)將于明年 6 月結(jié)構(gòu)封頂，年底入住。由于它的邊緣性，它的地段價(jià)值可能比黃金地段核心更受重視，潛在客戶群更呈現(xiàn)出多樣化特征，從而在功能上也具有更大的包容性； ? 三元橋區(qū)域與燕莎、工體、 CBD、和平里 左家莊等地區(qū)相比，目前區(qū)位條件雖然差于 CBD，也差于燕莎，但是產(chǎn)品的品質(zhì)較高，而且價(jià)位也顯著低于上述區(qū)域，因此，此區(qū)域的項(xiàng)目具有相當(dāng)高的性價(jià)比； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 ? 三元橋區(qū)域的包容性非常強(qiáng)，外籍人士、老板階層、高級(jí)管理人員、普通白領(lǐng)、投資客戶、商住客戶在這里同時(shí)并存，這種邊緣效應(yīng)是其他區(qū)域所不具備的。其中主要有以下幾個(gè)原因： 1. 由于機(jī)場(chǎng)路的作用，三元橋地區(qū)曾經(jīng)一度具有很強(qiáng)勢(shì)的“國門”概念，但是隨著機(jī)場(chǎng)迎賓路的改道，本地區(qū)已經(jīng)逐漸失去了“國門”這一極具地標(biāo)意義的概念； 2. 東直門地區(qū)“國門”概念的提前透支 ，機(jī)場(chǎng)路輕軌線的直達(dá)東直門，使三元橋進(jìn)一步弱化了“國門”的標(biāo)志意義，這也將加速三元橋地區(qū)的衰落； 3. 三元橋地區(qū)一度以“國展”概念提升了整個(gè)地區(qū)形象（比如國展家園），但是未來國際展覽中心的遷址，“國展商圈”的潛力已經(jīng)挖掘到了盡頭，本地區(qū)也失去了可借以增勢(shì)的亮點(diǎn)； 4. 附近太陽宮地區(qū)及將迅速升起的太陽宮新城概念，潛在大規(guī)模的中低檔居住物業(yè)供應(yīng)，將進(jìn)一步拉低地區(qū)形象，尤其對(duì)于本項(xiàng)目而言，將可能使本項(xiàng)目由“國門”項(xiàng)目同化為太陽宮社區(qū)的一部分； 5. 機(jī)場(chǎng)路對(duì)三元橋地區(qū)的劃分越來越明顯，機(jī)場(chǎng)路以東南地區(qū)出現(xiàn)了越來越多的高檔物業(yè)， 而機(jī)場(chǎng)路以西北地區(qū)，除了鳳凰城以外，幾乎沒有其他高檔物業(yè)，照這種趨勢(shì)發(fā)展，未來將極有可能在機(jī)場(chǎng)路東南側(cè)（燕莎 朝陽公園 立水橋）形成高《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 檔商務(wù)、酒店、公寓集中的板塊，而機(jī)場(chǎng)路西北側(cè)，由于未來太陽宮大規(guī)模中檔物業(yè)的涌現(xiàn)，也使這一側(cè)的整體物業(yè)檔次進(jìn)一步下降，從而可能最終形成非常明顯的以機(jī)場(chǎng)路為界，南北檔次的迥然不同的情況，如此三元橋地區(qū)將被逐步分化，本項(xiàng)目也將失去發(fā)展高檔物業(yè)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 永安公寓 東三環(huán) 酒店、 公寓 240 一居 64 15— 17 90% 亞洲錦江大酒店 工體北路 酒店、公寓 68 一居 75二居 105 27— 48 30%（正在裝修） 麗苑公寓 王府井 酒店、 公寓 一居到三居 60— 237 和喬麗晶公寓 酒仙橋 公寓 185 二居到三居130— 188