【正文】 ，在滿足物業(yè)使用人歸屬需要方面，應(yīng)特別注重物業(yè)使用人對管理項目和服務(wù)水平的不同感受，滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事前了解各種類型物業(yè)使用人的“個性”，歸類集中，擬定服務(wù)項目的實施計劃。 具有超前的服務(wù)理念：頤正物業(yè)讓您更滿意。 我們有足夠的實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。 前 言 首先感謝您對我們的支持信任，座落在 XX市北城新區(qū)，建筑規(guī)模宏大、科技含量高、配套設(shè)施完善 的現(xiàn)代化疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督與緊急救援綜合大樓 ， “以下簡稱公共衛(wèi)生大樓” 體現(xiàn)了 XX 市衛(wèi)生局領(lǐng)導(dǎo) 高瞻遠矚、與進俱進的發(fā)展思想戰(zhàn)略，改善辦公環(huán)境，提高工作效率，積極響應(yīng)了 XX 市委市政府提出的建設(shè)大 XX新 XX的號召，為了推進后勤管理事務(wù)體制社會化改革，為該辦公大樓實行委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)進行管理，充分體現(xiàn)了 XX市公共衛(wèi)生大樓 領(lǐng)導(dǎo)進一步改革開放的魄力和長遠眼光。我們的總體目標承諾是在正式接管貴單位辦公樓后，一年內(nèi)達到“ XX 市優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”，兩年內(nèi)達到“省級優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”的管理標準。 管理經(jīng)驗豐富，不但具備酒店式服務(wù)管理，同樣擁有普通物業(yè)的管理經(jīng)驗。一般而言，物業(yè)使用人追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。 溝通。 團體合作。 第三章 管理與服務(wù)的重要措施 塑造個性鮮明的物業(yè)文化 我司根據(jù) XX 市公共衛(wèi)生大樓 的客戶定位，就是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 要富有個性風格， XX 市公共衛(wèi)生大樓 規(guī)范要高度一致， XX市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)使用人行為具有高品位的文化意義。 1. XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理外部組織架構(gòu) 外部組織架構(gòu)說明： 1）、由頤正物業(yè)公司憑借酒店管理的豐富經(jīng)驗對 XX 市公共衛(wèi)生大樓 實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問指導(dǎo)服務(wù)。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。 C、 服務(wù)性強。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位 進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。 ⑶ 、相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多， 越復(fù)雜。 ⑴ 、 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。 A、 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) 管理處經(jīng)理 環(huán)境組主管 用具保管 清潔督查 外圍清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 停車場清潔工 機動清潔工 綠化督查 綠化工 （ 3） 12 小時保潔制度 物業(yè)實行８小時班組保潔制度，早晨 X： 00 上班直至晚上 XX：00時下班。 機電設(shè)備管理的基本原則 (1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用安全而高效的管理模式 建立完善的設(shè)備管理維護體系。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。 B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。 B、 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 D、 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。 (2)、 提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的設(shè)想。 H、 實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術(shù)難題。 公眾制度 (1) XX市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓物業(yè)管理公約 （ 2）用水管理規(guī)定 （ 3）用電管理規(guī)定 （ 4） 環(huán)境管理規(guī)定 （ 5）治安管理規(guī)定 環(huán)境主管監(jiān)督整改情況 檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計表 整理、歸檔 （ 6）防火防風管理規(guī)定 （ 7）停車管理規(guī)定 （ 8）摩托車、自行車管理規(guī)定 崗位職責 （ 1）管理處經(jīng)理崗位職責 （ 2） 綜合服務(wù)客服主管崗位職責 （ 3）綜合服務(wù)環(huán)境主管崗位職責 （ 4）綜合服務(wù)行政主管崗位職責 （ 5）工程主管崗位職責 （ 6）保安隊長崗位職責巡邏崗 （ 7）治安管理員崗位職責 （ 8） 車場管理員崗位職責 （ 11）維修管理員崗位職責 （ 12）檔案管理員崗位職責 （ 13）保潔管理員崗位職責 （ 14） 綠化管理員崗位職責 備注：各崗位人員可根據(jù)具體情況設(shè)置，可一人兼職數(shù)崗。 嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章，實行規(guī)范化運作。 第十 管理費用成本測算 為保障在 XX 市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓的物業(yè)管理工作的順利進行，根據(jù)需要的辦公條件、人員編制、工作性質(zhì)等因素，對物業(yè)管理費用進行了測算： 一、 管理成本預(yù)算費用總計： 457791 元 人員費用預(yù)算 序號 部門 人員 人數(shù) 工資標準 （月薪） 總額 （全年） 備 注 主任 １ 1800 21600 保 安 隊 保安隊長 １ 1500 18000 班組長 1 1300 15600 隊員 10 1200 144000 保 潔 組 保潔主管 １ 1200 14400 保潔員 ７ 700 58800 園林綠化 １ 800 9600 工 程 組 機電工程師 １ 1500 18000 維修工 １ 1200 14400 合計 22 314400 辦公、 福利費用測算 序號 項目 測算依 金額（元 ∕ 年） 備注 辦公費用 通訊費用 管理人員 220元 2640 電話費 其它 辦公費用 1200 各類辦公耗材 福利費用 培訓費用 工資總額的 1% ３ 144 培訓課件 社會保險費 工資總額的１５ % 47160 國家規(guī)定 服裝費用 按每人每年 500 元計 12020 共計 22 人 合計 66144 日常清潔物料消耗費用測算表 類別 名稱 品牌 單價 (元 /桶 ) 月用量（桶） 月金額（元） 年金額（元） 備注 清 潔 劑 玻璃水 威潔 38 ２ 76 912 各樓層玻璃鏡面 靜電吸塵劑 威潔 60 ３ １８０ 2160 1 樓大堂巡 回推塵使用 不 銹 鋼保 養(yǎng)劑 威潔 52 1 52 624 電 梯 門 樓 梯 扶手、不銹鋼設(shè)施 潔廁凈 威潔 30 5 150 1800 大廈樓衛(wèi)生間 家私蠟 威潔 110 110 660 桌椅、地板、皮沙發(fā)除、上光 全能清洗劑 莊臣 50 2 100 1200 日常清潔地面、墻面 84 消毒液 3 10 30 360 合計 7716 名稱 日用量 /元 月用量 月金額 年金額 備注 保 潔 耗 材 大黑垃圾袋 38個 /0. 4 836 334． 4 日耗 品 小垃圾袋 228個/ 5016 351． 12 塵推 35元 470 每層 2把，每半年更新一次 塵推套 15元 30 360 每層二個，每 2月更新一次 拖把 5元 24 120 1440 每季度更新一次 鏟刀 6 12 72 每層一把，每半年更換一次 玻璃刮 1． 15 4． 5 54 每層一把，每半年更換一次 伸拉桿 180 每層一把，每年更新一次 3米拉桿 120元 5 600 每年更新一次 鋼絲球 42 84 168 每層一周一個 勞 保 耗 材 線手套 54 27 320 噴霧器 26元 5 130 每三層用一個每年更新一 次 膠皮手套 7 24． 5 294 每月更換一次 口罩 15． 75 189 合計 公共設(shè)施維護費支 項目 說明 計算方式 總費用 水電設(shè)施維護 保修期內(nèi) 100 元 /月 12 月 1200 電梯維護 保修期內(nèi)維護 XX 元 /月 3 臺 12 月 消防設(shè)施維護費 保修期內(nèi)維護 10 元 /月 12 月 120 道路養(yǎng)護 保修期內(nèi)養(yǎng)護 5 元 /月 12 月 60 弱電系統(tǒng)維護 保修期內(nèi)維護 150 元 /月 12 月 1800 工程維修零星支出 耗材配置 180 元 /月 12 月 2160 合計 5340 環(huán)境衛(wèi)生開支 項目 說明 計算方式 總費用 衛(wèi)生防疫消殺 綜合測算 30 元 /月 *12 月 360 化糞池清掏、外運 2車 /年 120元 /車 120 元 /車 *2 車 *2 次 480 綠化花肥 每年三次 600 元 1800 合計 2640 其它 項目 計算方式 全年總計 營業(yè)稅及附加 6% 24524 管理酬金 管理成本的 6% 24524 合計 49048 各項總費用 457791 二、費用成本測算 測算依據(jù)： 應(yīng)設(shè)保安崗位三至四處，大門崗、大堂崗、巡邏崗、停車場崗。 5. 不遵守 疾控中心的管理者 。 5. 頂撞疾控中心工作人員 者。 6. 遺失重要公文者（物品）者或 故意泄漏秘密者。 最后祝單位喬遷大喜！ 頤正物業(yè)管理有限公司 2020814