【正文】 款 40000 10000 20210 10000 【可行性研究報告】 43第十章 還貸來源分析 一、還貸能力分析 住宅銷售價格 （ 1）住宅建筑面積為 103547 平方米，用于 限價房 ，以 5200元 /平方米的單價限價進行銷售 ， 銷售 收入 為 53845 萬元。 表 104 其他費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 場地準備 及臨時設(shè)施費 35924 % 287 2 勞動安全衛(wèi)生 評價費 35924 % 11 3 環(huán)境評價費 估算 5 4 建設(shè)工程 元 /平方米 平方米 15 【可行性研究報告】 40質(zhì)量監(jiān)督費 5 工程保險費 35924 % 108 6 工程監(jiān)理費 35924 2% 718 7 合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費 竣工圖編制費 估算 30 8 工程造價咨詢費 35924 % 72 9 施工圖審查費 2元 /平方米 平方米 34 10 合計 1280 （ 6）、 開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 【可行性研究報告】 37（三）投資估算明細 開發(fā)成本 開發(fā)成本總計為 52103 萬元，具體如下 ： （ 1）、土地成本 土地公開掛牌出讓價 為 82萬元 /畝估算。 項目施工過程中，沒有明顯的污染物，土建施工中產(chǎn)生的建筑垃圾用于低洼處回填。 本工程的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達到《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》 CJ30821999 的水質(zhì)標準 后，排入場區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。 （ 4）根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。敷設(shè)方式為埋地敷設(shè)。敷設(shè)方式為埋地敷設(shè)。水量、水壓能夠滿足本工程的生活、消防用水量要求。 每套住宅集中設(shè)置布線箱，對有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。揚聲器置于樓內(nèi)的公共場所，在樓內(nèi)主要出口處均設(shè) 【可行性研究報告】 28消防電話插座孔 。 (2)節(jié)能 ①電氣節(jié)能 a、變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品。 ③電氣消防 a、室內(nèi)變電所、戶外箱式變、配電站離可燃物較遠，且配置一定數(shù)量的消防滅火器，門均應(yīng)向外開。 d．室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 【可行性研究報告】 26 室內(nèi)均設(shè)消火栓加壓系統(tǒng)。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 TNS。 照明光源的確定應(yīng)根據(jù)使用場所的不同，合理地選擇光源的光 【可行性研究報告】 24效、顯色性、壽命等光電特性指標，優(yōu)先采用節(jié)能型光源。 每幢住宅的總電源進線斷路器，應(yīng)具有漏電保護功能。住宅、商鋪以單元設(shè)置總表箱，一戶一表。 供電電源及電壓：本工程由小高層、高層住宅樓、地下車庫和小區(qū)配套公建組成。 立面以江南水鄉(xiāng)建筑風格為主，設(shè)計注重各部分層次的變化，結(jié)合小區(qū)特色，在立面設(shè)計中著重對尺度、比例、外墻材料的質(zhì)感及色彩對比進行重點刻畫，以此加強小區(qū)的整體形象。 步行道路系統(tǒng)主要由景觀步行道以及宅間道路形 成，步行道路系統(tǒng)聯(lián)系著小區(qū)中心綠地、各居住院落綠地、景觀節(jié)點及各住宅單元的入口，使得居民在小區(qū)內(nèi)行走時，能充分的領(lǐng)略小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，同時又置身于小區(qū)的環(huán)境當中。規(guī)劃充分體現(xiàn)景觀資源最大化原則，通過適當?shù)慕M團劃分及公建配套為居民提供良好的居住和生活服務(wù)條件。 （ 4）力求創(chuàng)造富有特色的居住空間、景觀與生態(tài)環(huán)境完美結(jié)合的住宅小區(qū)，塑造別具一格的社區(qū)形象。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 二、土地使用強度 建筑密度 容積率 綠地率 % % 三、總平面布局及建筑設(shè)計要求 要求總平面布 局合理、交通組織順暢，創(chuàng)造宜人的居住環(huán)境； 建筑后退道路紅線距離：臨城市道路不小于 5m； 建筑間距按經(jīng)日照分析相互之間滿足大寒日 8:0016:00間三小時滿窗日照要求； 機動車出入口與城市次干道交叉口應(yīng)保持一定距離； 停車泊位按每戶機動車停車位 ； 采用中式現(xiàn)代建筑風格，要求造型新穎、建筑色彩淡雅，采用全坡屋頂。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。 建設(shè)場地環(huán)境 （ 1）地形地貌 XX 位于浙江省北部，與本省的安吉縣、湖州市吳興區(qū)、和安徽的廣德縣、江蘇的宜興市接壤。站在 XX 長遠發(fā)展的角度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快保障性住房建設(shè)，使低收入家庭居住環(huán)境得以改善，提升城市親和力和環(huán)境吸引力，從而贏得新一輪的發(fā)展機遇。“關(guān)心弱勢 群體，保障公民利益”是本項目實施的初衷，“倡導以人為本，構(gòu)筑和諧社會”是本項目實施的主題。 XX 縣是全國國際花園城市之一，區(qū)域內(nèi)居民的生活水平和生活質(zhì)量也在逐年提高。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目順利進行。 三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表 11。 限價房： ① 是城鎮(zhèn)中低收入家庭。 隨著城市化步伐的加快，城市建設(shè)的不斷深化，越來越多的 中低收入人群 及城區(qū)無住房的困難群眾對住房 的 需求 不斷增加 。其中 XX 縣規(guī)劃設(shè)計 院 出資 3900 萬，占注冊資金的 %； XX 縣 交通建設(shè)投資公司 出資 29100 萬元，占注冊資金的 %。 XX建設(shè)房屋開發(fā)有限公司自成立以來，以市場為導向，轉(zhuǎn)機制、抓管理，依托杰出的人才、技術(shù)力量，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資理念，科學的經(jīng)營管理模式，在追求規(guī)劃和環(huán)境完美結(jié)合的同時，踏踏實實作好質(zhì)量與品牌，不斷提高服務(wù)標準，并致力于創(chuàng)造美好的家居生活。 規(guī)劃用地退線按項目任務(wù)書上的要求及《湖州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。應(yīng)符 合下列兩個條件之一：獲得國家、本 【可行性研究報告】 5 省、本縣或市級有關(guān)單位授予的“優(yōu)秀外來務(wù)工人員”、“勞動模范”、“首席工人”等榮譽稱號的外來務(wù)工人員；具有國家高級技師職業(yè)資格證書的外來務(wù)工人員； ④ XX 縣引進的 高級人才。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： 重視建筑細節(jié)與建筑品質(zhì)。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴，談不上幸福。本項目建筑形態(tài)簡潔明快，將生動的建筑符號與現(xiàn)代形體以及周圍景觀有機結(jié)合，喚起 人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感， 為城市低收入人群，住房困難人群營造強烈的期盼已久的溫馨家園感覺。 【可行性研究報告】 10四、 本 項目建設(shè)能夠促進城市建設(shè)， 提升城市形象。區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)初步形成，交通十分便利。11′，東經(jīng)119176。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要由人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi) 無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 【可行性研究報告】 16第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標準 一、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目規(guī)劃用地面積 平方米 ，建筑占地面積 平方米 ,總建筑面積 ， 由 3棟 24 層住宅樓、 6 棟 22層住宅樓、 5 棟 18 層商住樓、 4 棟 15 層住宅樓 及 1 棟小區(qū)服務(wù)用房 （含配電站） 組成 。 裝修標準 ①外墻：瓷磚、高級外墻漆； 【可行性研究報告】 17②內(nèi)墻：所有內(nèi)墻水泥砂漿找平； ③地面：水泥砂漿找平； ④門窗：入戶門為高級防盜門，戶內(nèi)留內(nèi)洞，高級塑鋼（或鋁合金）窗； ⑤衛(wèi)生間：蹲式大便器或預(yù)留坐式位置及下水管道； ⑥有線電視、寬帶網(wǎng)、電話線戶內(nèi)預(yù)埋。 設(shè)計原則 （ 1）根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范和標準進行規(guī)劃和設(shè)計。充分的考慮今后城市的發(fā)展對小區(qū)的影響，使之達到與周邊的環(huán)境和諧共 存。戶型內(nèi)平面方整，起居生活區(qū)與臥房分區(qū)明確，客廳與主臥室均有良好的朝向與景觀。 結(jié)構(gòu)型式 本工程為高層、小高層住宅 ：采用框架 剪力墻 結(jié)構(gòu) 。 負荷級別： 本小區(qū)消防負荷（消防水泵、防排煙機、疏散應(yīng)急 照明、消控系統(tǒng)、防火卷簾等）屬一級負荷；二類建筑的保安型負荷（消防水泵、防排煙機、疏散應(yīng)急照明、消控系統(tǒng)、防火卷簾等）屬二級負荷；保障性負荷（主要工作區(qū)照明、生活水泵及客梯等）屬二級負荷；一般負荷（一般電力、照明 及住宅用電）為三級負荷 負荷計算：住宅按 60W/平方米 計算 負荷為 8400KW，地下車庫按 20W/平方米 計算 負荷為 600KW，公建、商業(yè)網(wǎng)點按按 40W/平方米 計算 負荷為 103KW。 配電 配電系統(tǒng)應(yīng)滿足計量、維修、管理、安全可靠的要求。每套住宅空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、其他電源插座及照明，設(shè)置獨立回路。 戶外供電及照明 戶外高壓電纜采用 YJVV－ 、低壓電纜采用 YJVV－ ，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點。設(shè)洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間作等電位聯(lián)結(jié)。 e．室內(nèi)自動噴淋系統(tǒng)： 地下汽車庫和商鋪設(shè)置自噴系統(tǒng)。 c、在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指示標志，采用蓄電池作備用電 源，且連續(xù)供電時間不少于 20 米 。 d、電纜、導線布線時盡量避免線 路迂回或電能倒流，適當加大截面，以降低線路阻抗。 1綜合布線系統(tǒng) 在小區(qū)建立綜合布線系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)應(yīng)滿足建筑群內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)與通信網(wǎng)絡(luò)的布線要求，應(yīng)能支持語音、數(shù)據(jù)、圖形等多媒體業(yè)務(wù)信息傳輸要求，綜合布線系統(tǒng)是建筑群內(nèi)信息、通信網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)傳輸通道。 每套住宅設(shè)置具有自動計量裝置的水表、電表、煤氣表。可將生活、消防合一，將給水系統(tǒng)給水管設(shè)計為環(huán)狀網(wǎng)。 （ 1）本項目的 日排污量按日用水量的 90%考慮 。 （ 2）積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)。 （ 6）安裝工程實施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。 項目建成后，加強環(huán)境管理，搞好園區(qū)的綠化和美化工作，促進園區(qū)環(huán)境的良好發(fā)展。 （ 2）施工階段，包括： 土建施工； 安裝及配套工程； 設(shè)備調(diào)試。 ①高層建安成本為 29313 萬元。 （ 8）管理費用 管理 費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。 （ 4）地下停車位全部出售，每個車位按 5萬 /個銷售 ，銷售收入為 3510 萬元 。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。 二、 項目與所在地區(qū)互適性分析 項目所在地區(qū)各類組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度 【可行性研究報告】 46本項目建設(shè)和運營中有很多組織與本項目有關(guān)。