【正文】 能獲得國(guó)有土地使用證，沒(méi)有此證的企業(yè)開(kāi)發(fā)的房子不 能買賣。 二、證件及產(chǎn)權(quán)： 買房時(shí)需要查看的證件 一、查看開(kāi)發(fā)商品的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 營(yíng)業(yè)執(zhí)照是國(guó)家政府部門批準(zhǔn)一個(gè)單位依法經(jīng)營(yíng)的證明。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。其目的是提高住宅空間利用率。 （ 3）、 戶型 VS 結(jié)構(gòu) “落伍 ”戶型特征： 客廳左右都有通往臥室的門 ——毫無(wú)獨(dú)立性 廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)布在同一側(cè) ——布局無(wú)流程考慮 衛(wèi)生間居中 ——污染廚房及居室 臥室成為通往居室其他常用部分的通道 /臥室距離鄰居的窗戶太近 ——無(wú)私密性 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式劃分主要是其承重結(jié)構(gòu)所用材料，一般有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式： 磚混結(jié)構(gòu) ——建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚砌筑或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋 面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。有的開(kāi)發(fā)上打出的 “起價(jià) ”的套型，使整個(gè)社區(qū)中寥若晨星的幾戶，而且無(wú)論樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的。但是，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 “起價(jià) ”則是根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況作特殊處理的價(jià)格，對(duì)此消費(fèi)者要特別小心。但購(gòu)樓者要到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地多體驗(yàn)幾次，才能判別哪些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過(guò)而風(fēng)不入室。 1 土地的使用年限是如何確定的 凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 （ 4） 、套內(nèi)使用面積 系指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。①用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶??②用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶?? ③用社會(huì)學(xué)的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。 ◆居住空間 habitable space 系指臥室、起居室 ◆臥室 bed room 供居住者睡眠、休息的空間。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測(cè)繪計(jì)算上的困難，有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗地講，就是將一幢住宅窗臺(tái)以上部分切掉，再將切面 以下部分用直線和各種圖例|符號(hào)直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計(jì)和使用上的基本要求和特點(diǎn)。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。 住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分 住宅按層數(shù)劃分如下： 低層住宅為一層至三層； 多層住宅為四層至七層； 高層住宅為八層以上。 什么是錯(cuò)層式住宅？ 錯(cuò)層式住宅 是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。 什么是公寓式住宅？ 公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式 別墅住宅而言的。 ★平價(jià)房 是指以成本價(jià)加上 3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5 層、 6層以下。住宅是人工建造而不是自然形成的。 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。商品房的銷售由市場(chǎng)決定其價(jià)格。 ★解困房 解困房，是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。 8 種按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類的住宅 什么是單元式住宅？ 單元式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。 什么是躍 層式住宅？ 躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用 小樓梯連接。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。 什么是住宅的層高和凈高 住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 怎樣看住宅建筑的立面圖？ 住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示 的是住宅建筑物的外部形式，說(shuō)明建筑物的長(zhǎng)、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，屋頂?shù)男问?，?yáng)臺(tái)位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計(jì)形式，材料及施工方法等。 住宅的套型是指什么 住宅的套型 “套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。 ◆衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。有效面積 =居住面積 +輔助面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套 內(nèi)墻體面積 ? （ 6） 、陽(yáng)臺(tái)建筑面積 系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿水平面的投影。到底怎樣的間距才合理呢？有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的 0． 7 倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為 0． 5 倍。 1 多層和高層各有什么特點(diǎn) 一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開(kāi)闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，是通過(guò)均價(jià)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位的，它是整個(gè)樓盤(pán)銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，還值得項(xiàng)新的 時(shí)，低均價(jià)的樓社區(qū)中至少有一棟，購(gòu)房者如果占有先機(jī)，還是有機(jī)會(huì)買到的。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 （ 7）、 低層 VS 小高層 VS 高層 低層：低層房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 13 層建筑物，如平房、別墅等。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)候，該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位，這時(shí)的企業(yè)還未正式成立。 六、查看《商品房預(yù)售許可證》 無(wú)論是銷售現(xiàn)房還是預(yù)售期房，都應(yīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷售和預(yù)售，否則其銷售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。 集資建房的產(chǎn)權(quán)如何確定 對(duì)于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況： 1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個(gè)人按照建造費(fèi)用集資且單價(jià)高于當(dāng)年房改成本價(jià)的，所購(gòu)住房執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。 3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán) 人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。軍產(chǎn)指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國(guó)家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開(kāi)支購(gòu)建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。 第四大類是聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的 單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購(gòu)買的房產(chǎn)。 不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過(guò)程中，所面臨的問(wèn)題也不一樣。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋 的所有權(quán)。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋 的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。 （ 3）產(chǎn)權(quán)審查。 三、價(jià)格與付款： 現(xiàn)行的三種商品房計(jì)價(jià)方式 據(jù) 2020 年６月１日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，有三種商品房銷售的計(jì)價(jià)方式供當(dāng)事人選擇：按套單位計(jì)價(jià)、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購(gòu)房者外，資金有限的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。即購(gòu)房款是 10萬(wàn)元，個(gè)人首付 2萬(wàn)元；但按 80%貸 款對(duì)個(gè)人限制及程序相對(duì)復(fù)雜。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力的申請(qǐng)，對(duì)一般工薪階層來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)自己的實(shí)際情況出發(fā)通常。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì) 資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是很合算的。 四、物業(yè)管理 ： 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。這類企業(yè)較有活力，必 須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。商業(yè)大廈、辦公樓、寫(xiě)字樓較常見(jiàn)。一般來(lái)講，物業(yè)入住率達(dá)到 30%以上，已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為 6 個(gè)月）向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 1 業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎 物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作有其特殊性，其行業(yè)的利潤(rùn)是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費(fèi)用總額的一定比例提取的。 業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì) 計(jì)師事務(wù)所檢查；二是提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所檢查?？梢?jiàn)，做好對(duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出監(jiān)督，對(duì)用戶的切身利益有較大保障作用。