【正文】 米； 第三類：層數(shù) 2640 層，最高達(dá) 100 米； 第四類：層數(shù)在 40 層以上，高度超 過 100 米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過 米。住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì)，通常采用較大的比例，如： 1:100， 1:50，并標(biāo)出實(shí)際的詳細(xì)尺寸，但有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號檣出內(nèi)部附屬設(shè)備，這種圖是供設(shè)計建設(shè)施工人員使用的。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一種藝術(shù)傷口具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。 ◆起居室 living room 供居住者會客、 娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。 1 計算住宅面積有哪些指標(biāo) 計算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，包括建筑面積（建筑展開面積）、居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。 （ 5） 、套內(nèi)墻體面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 假如有兩個樓盤的樓價相同，但房屋間距不同，其實(shí)際樓價是不同的，間距窄者實(shí)質(zhì)上升了樓價。 均價 ——顧名思義，均價是樓盤的平均價格，是一個項(xiàng)目的整體價位水平。即使如此，購房人也總是被告知 “起價 ”早已售磬，甚至， “起價 ”純粹成了一個喙頭。 磚木結(jié)構(gòu) ——建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。 （ 6）、 實(shí)用率 VS 使用率 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用 率，一般高層塔樓在 72%～75%之間，板樓在 78%～ 80%之間。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。查看營業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個單位是否存在，看該單位的營業(yè)范圍。 五、查看《建設(shè)工程施工許可證》 購買期房應(yīng)查看開工證，以確定開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計劃。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。直管產(chǎn)是由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的 房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外）大多數(shù)由政府地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國公民所投資建造、購買的房產(chǎn)；個體產(chǎn)指中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資購建、購買的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)。獨(dú)資產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以獨(dú)資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資 建造或購買的房產(chǎn)。包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位 、軍隊代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。 ▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。 （ 2）勘丈繪圖。 （ 5）收費(fèi)發(fā)證。 一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上通常沒有了優(yōu)惠折扣。如果其他投資的收益高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。但最高不得超過 10 萬元，同時不得超過所購房款的 70％。 從貸款的期限來看，兩種貸款從理論上均可申請 30 年，但實(shí)際貸款期限各銀行不一樣。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。 何為物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對 全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。 業(yè)主委員會 是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔(dān)任。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。 對超預(yù)算開支的管理費(fèi)決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會增加用戶下年度成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)，加大現(xiàn)金的流出。 B、根據(jù)年度預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)與年度報告相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行一一分析對比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對超預(yù)算執(zhí)行的費(fèi)用支出，可由業(yè)主委員會代表進(jìn)行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。作為業(yè)主委員會，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？ （ 1）管理預(yù)算年度期間 A、對管理公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費(fèi)收支表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對管理費(fèi)用支出明細(xì)表的 分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費(fèi)用和不合理費(fèi)用的存在。 1 業(yè)委會怎么監(jiān)管物業(yè)費(fèi) 物業(yè)管理公司正常運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)來源于管理費(fèi)的收繳。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用按計劃支出成為物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主即房 屋的所有人。 在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。 業(yè)主及業(yè)主大會的概念 業(yè)主 是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會 業(yè)主大會 是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。如電梯的維修等。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類： 一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看，分為三大類： 一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)橘J款的利息相對于當(dāng)前市場的通貨膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。 不管怎樣說，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期付款額，是最佳的明智之舉。 建議購房者最好能申請到 70%的抵押貸款。 分期付款是指購房者交付首期房款后 (一般為總額的 30％左右 )，根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。其中，可 按套單位計價是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。 產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等 整個復(fù)雜細(xì)致的工作過程。 （ 1）登記收件。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。 什 么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán) ▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第六大類是港、澳、臺胞房產(chǎn)，指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第二大類是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國家法律保護(hù)。 產(chǎn)權(quán)證分哪幾種 房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。 “ 兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。 二、查看開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。多層房屋一般為 4 8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。人們特別喜歡以此為住宅。 （ 4）、 露臺 VS 平臺 一 般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大 陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 （ 2）、戶型 VS 結(jié)構(gòu) 戶型 ——簡而言之，戶型是指一套住房的空間結(jié)構(gòu)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，就得出這 棟樓的銷售平均價。 高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。應(yīng)注意的是： 這個 0． 7 倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn)，層數(shù)越往上，間距標(biāo)準(zhǔn)越低。 （ 8） 、共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 ——— 商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。住戶是指共同占有一個住宅 單元的一組社會成員，也即是人。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。 怎樣看住宅建筑的剖面圖？ 住宅建筑的剖面圖，是指按一定比例繪制的建