【正文】 后期工作我司已按照既定工作流程穩(wěn)步開展，對于本案后期的營銷推廣及包裝方案稍后另有提報。 需求面積多為 60100 ㎡左右，其中以 80 ㎡為多。 ★看重地段 對地段的需求較高。 家庭狀況 ★ 收入狀況 根據(jù)我司市場調(diào)查人員對附近居民的問卷調(diào)查顯示，多數(shù)消費者的月收入在 10002020 之間； 一、 家庭成員 主要以單身、三口之家為主。 3. 由于 500 強(qiáng)企業(yè)的不斷進(jìn)駐，有很多為這些企業(yè)提供服務(wù)的個體經(jīng)營者，為了滿足工作需求也會選擇在此置業(yè)，這也是區(qū)域內(nèi)人口構(gòu)成之一。隨著市政府北遷，市中心北移，地鐵二號線的開建，這里將成為市內(nèi)發(fā)展?jié)摿薮蟮牡囟危瑢τ谕顿Y者來說，這將是一個不可多得的機(jī)會。 70 ㎡的一室一廳的規(guī)劃確實存在不合理的因素，如果按照八水上筑現(xiàn)有的樣板房將其隔為兩室一廳，整體感覺擁擠局促，且隔后戶型沒有陽臺，對于居住者的生活還是有諸 多不便；如若不隔，這樣一個面積數(shù)用做公寓使用，在北郊這樣一個市場相對滯后的環(huán)境下，銷售還是會面臨一定難度的。 二、 項目劣勢分析 中國最大管理資源中心 （ 1）地段尷尬 項目位于未央大道與北二環(huán)十字的立交橋下，偏居一角，無論是商業(yè)還是居住氛圍都稍顯的十分薄弱，附近主要是汽車專營店和一些維修服務(wù)中心，生活化的商業(yè)（如服裝店、小吃店、娛樂休閑所等）相對較少，居住氣氛也有待進(jìn)一步提高。 【個案調(diào)查小結(jié)】 就上述項目的銷售價格來看，二環(huán)以南的高層住宅均價基本在 3000元 /平米左右，而二環(huán)以北的高層住宅均價已超過 3200 元 /平米。 交通較為便利，其 特有的底層架空格局，全面實現(xiàn)人車分流，也使得建筑空間錯落有致、簡潔大氣。目前該項目對本案已不造成競爭威脅。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)到場客戶均對其位于立交橋邊，城北客運(yùn)站旁，車流量較大，噪音、尾氣、粉塵污染嚴(yán)重的情況有抗性。隨著北郊市場的不斷成熟和發(fā)展，北郊房地產(chǎn)市場與其它板塊的發(fā)展差距將進(jìn)一步縮?。? 區(qū)域形象上的偏見將逐漸消除 在此次調(diào)查中，除一些年紀(jì)稍長的人對“北郊”還有抗性外，年輕一代已基本沒有“道北”概念，尤其是隨著近年來北郊市場環(huán)境的改善，北郊市場外區(qū)域來此置業(yè)的客戶比例近年來已有顯著的提高； 二環(huán)沿線將形成新興地產(chǎn)帶 隨著市場的成熟，北郊房地產(chǎn)的開發(fā)量也較前期有顯著提升，產(chǎn)品也逐漸向多元化發(fā)展，隨著未央大道沿線和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)的崛起，同時也將刺激二環(huán)沿線的市場開發(fā)，屆時二環(huán)沿線將成為新興地產(chǎn)帶； 北郊市場的起步時間較短，價格上揚(yáng) 機(jī)會無限 價格水平在西安市場中一直屬于中下水平，預(yù)計 2 年內(nèi)城北相對城南板塊仍將保持一定價格優(yōu)勢。 二、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 三、 西安經(jīng)濟(jì)北擴(kuò)：西安經(jīng)濟(jì)要跨過渭河，把渭河變成西安的城中河，未央將處于城市核心地區(qū)； 四、 行政中心北移：市委、市政府北遷未央，建成新的城市行政中心； 五、 鐵路客站北建：西安鐵路新客站定址未央，未央對外界人流、物流、資金流、信息流的聚集效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)； 六、 城市發(fā)展西聯(lián)：隨著未央大道的改造，西安市行政中心將北遷至鳳城八路張家堡廣場附近，以未央大道為軸心，以張家堡廣場為圓點的城市新中心的形成，將把一個國際化、市場化、人文化、生態(tài)化的魅力北城展現(xiàn)在世人面前，引領(lǐng)北城的人文環(huán)境全面升級。 中國最大管理資源中心 1 綜合概述 從發(fā)展的眼光和戰(zhàn)略的角度來看，城北的區(qū)域優(yōu)勢日趨明顯、產(chǎn)業(yè)聚集與裂變效應(yīng)不斷強(qiáng)化、經(jīng)濟(jì)與社會綜合吸引力不斷提高 。而文化氛圍的短 缺也就注定城北發(fā)展腳步的緩慢。城北房地產(chǎn)的低靡只是暫時的。目前北郊市場主要由兩大塊組成，一部分是為二環(huán)內(nèi)，主要集中在未央大道兩側(cè)；另一部分集中在北二環(huán)外的城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，但北區(qū)的 中國最大管理資源中心 房地產(chǎn)開發(fā)無論是質(zhì)或量還是售價均要弱勢于其它版塊。最終針對本案的目標(biāo)客戶群體定位及價格定位做出了分析和結(jié)論。 調(diào)研報告從宏觀的角度，客觀的對北郊房地產(chǎn)市場近期發(fā)展及未來走 中國最大管理資源中心 勢進(jìn)行了分析闡述，同時也就本案周邊區(qū)域的市場環(huán)境、區(qū)域消費者構(gòu)成、可類比競爭項目分 析、項目定價分析等幾大方面進(jìn)行了深入的探討。同時由于一些歷史原因，城北區(qū)域一直被“老西安”戲稱為“道北”，區(qū)域口碑的不佳也一定程度上影響了城北區(qū)房地產(chǎn)的號召力。 市場發(fā)展?jié)摿Υ? 正因為城北一直被人忽視，被開發(fā)挖掘的程度也較小，那么它所剩的市場發(fā)展空間也比其他城區(qū)要寬闊，市場發(fā)展?jié)摿σ草^大。文化氛圍的濃郁是提升城市或區(qū)域形象一個有力的推動器，也是城市活力的一種顯著體現(xiàn)。而隨著西安城市建設(shè)的北移，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢被越來越多的國內(nèi)外客商所關(guān)注。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)駐有西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長慶集團(tuán)、西航公司、西安重型研究所、西北有色金屬研究院、長安大學(xué)等國有大型企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)和大專院校，以及西安體育館、圖書館、檔案館、婦女兒童活動中心、未央廣場等一批全市重點設(shè)施項目。 四、 區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展趨勢 與其它版塊的發(fā)展差距 北郊整體市場的發(fā)展趨勢帶給未央?yún)^(qū)諸多發(fā)展機(jī)遇。該產(chǎn)品的面積規(guī)劃從 ㎡ ㎡不等，戶型設(shè)計較為合理，中小戶型的配比較符合市場需求。但根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查情況反映，樓盤自身還是存在一定缺陷，該項目規(guī)劃是商品房項目，但實際使用有較多客戶租做寫字樓辦公用，因而導(dǎo)致后期很多用戶不滿。 廣豐花園 開發(fā)商： 陜西銀泰置業(yè)有限公司 企劃銷售： 天翼地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 中國最大管理資源中心 工地位置： 未央大道與緯 二十九街西南角 占地面積： 20余畝 總建筑面積： 80000平方米 綠化率： 55% 規(guī)劃用途：住宅 樓盤均價： 2900元 /㎡ 個案分析： 廣豐花園地處城北經(jīng)濟(jì)主動脈未央大道與緯二十九街西南角，距北二環(huán)一站 路程 ，與愛家超市 僅 一路之隔。香榭麗都（二期） 開發(fā)商：西安市含光集團(tuán) 工地位置：西安市鳳城一路 9 號 全程策劃：同創(chuàng)企劃 占地面積： 萬㎡ 建筑面積： 8 萬㎡ 綠化率： 30% 容積率： 規(guī)劃用途：住宅 中國最大管理資源中心 規(guī)劃棟數(shù)：由 3 棟小高層和 2 棟高層組成 戶型面積： 44146 ㎡ 車位： 188 個 樓盤均價： 3280 元 /㎡ 優(yōu)惠政策：按揭優(yōu)惠一個點 戶型面積： 70145 ㎡ 其中 80110 兩室、三室 為主力戶型 項目點評：該項目有較好的社區(qū)環(huán)境，同時遠(yuǎn)離了主干道的污染，周邊環(huán)境十分適合家居生活，但由于價格問題，目前二期的銷售工作進(jìn)展一直較為緩慢。 （ 4）生活配套 距家世界超市只有 2 分鐘路程，購物方便。根據(jù)我司市場問卷調(diào)查顯示， 90%以上的人接受 7090 ㎡兩室兩廳和 90120 ㎡三室兩廳的戶型。 （ 3）發(fā)展?jié)摿Υ? 北郊，特別是項目所在地北二環(huán)市場發(fā)展?jié)摿Υ?，由?南二環(huán)發(fā)展已趨于飽和，北二環(huán)就成為今后城市發(fā)展的一個重點。這一部分人群的工資較高，生活有保障，購買能力也較強(qiáng)。這些消費者中部分是由于拆遷原因購房，另一部分是 父母給兒女所購買，為結(jié)婚所用。 北郊投資型客戶購買心理分析 處于社會中上階層，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，同時也有一些小型企業(yè)及一些自由創(chuàng)業(yè)者，資金不夠充裕，在此置業(yè)費用相對較低。對環(huán)境、配套設(shè)施等關(guān)系切身生活品質(zhì)和利益的因素也相對較為注重。 中天世紀(jì) 八水上筑工作組 20201016