【正文】 中心 1 綜合概述 從發(fā)展的眼光和戰(zhàn)略的角度來(lái)看，城北的區(qū)域優(yōu)勢(shì)日趨明顯、產(chǎn)業(yè)聚集與裂變效應(yīng)不斷強(qiáng)化、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)綜合吸引力不斷提高 。 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2020 年西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)晉升為國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，可口可樂(lè)、惠普、三菱重工、西門子等眾多世界 500 強(qiáng)的企業(yè)相繼入駐，更帶動(dòng)了附近相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而文化氛圍的短 缺也就注定城北發(fā)展腳步的緩慢。 1 交通樞紐地位 西安地鐵二號(hào)線于９月２９日在西安北郊正式動(dòng)工建設(shè)，西安火車新客運(yùn)站定點(diǎn)草灘區(qū)域，鐵道部決定建設(shè)西安鐵路樞紐，國(guó)內(nèi)第一條高 中國(guó)最大管理資源中心 速鐵路鄭（州）西（安）段開工建設(shè)，西安站也定址城北。城北房地產(chǎn)的低靡只是暫時(shí)的。 市場(chǎng)相對(duì)不夠成熟 城北一直為西安人所“不屑”，人口量及社會(huì)文化基本素質(zhì)較其他 中國(guó)最大管理資源中心 區(qū)相對(duì)滯后，普遍認(rèn)為屬發(fā)展落后區(qū)域，城市化進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他版塊。目前北郊市場(chǎng)主要由兩大塊組成，一部分是為二環(huán)內(nèi)，主要集中在未央大道兩側(cè)；另一部分集中在北二環(huán)外的城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，但北區(qū)的 中國(guó)最大管理資源中心 房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)論是質(zhì)或量還是售價(jià)均要弱勢(shì)于其它版塊。以古城墻為界，城市分割形成東、南、西、北、中五 個(gè)鮮明的板塊。最終針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群體定位及價(jià)格定位做出了分析和結(jié)論。 中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 中天世紀(jì)謹(jǐn)呈 20201016 【前 言】 我司在介入 [八水上筑 ]項(xiàng)目后，即針對(duì)本案前期銷售不利的情況展開了本次市場(chǎng)調(diào)研。 調(diào)研報(bào)告從宏觀的角度，客觀的對(duì)北郊房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展及未來(lái)走 中國(guó)最大管理資源中心 勢(shì)進(jìn)行了分析闡述，同時(shí)也就本案周邊區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域消費(fèi)者構(gòu)成、可類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分 析、項(xiàng)目定價(jià)分析等幾大方面進(jìn)行了深入的探討。 第一部分 城北宏觀市場(chǎng)分析 城北市場(chǎng)現(xiàn)狀概述 西安做為西北五省的龍頭城市，在國(guó)內(nèi)眾多省會(huì)城市中以其獨(dú)特的城市結(jié)構(gòu)有其鮮明的特色之處。同時(shí)由于一些歷史原因，城北區(qū)域一直被“老西安”戲稱為“道北”，區(qū)域口碑的不佳也一定程度上影響了城北區(qū)房地產(chǎn)的號(hào)召力。 價(jià)格水平低 以前較低的土地成本，不夠完善的配套設(shè)施，傳統(tǒng)的城北概念都是導(dǎo)致現(xiàn)在城北房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)其他城區(qū)而言較低的制約因素。 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ? 正因?yàn)槌潜币恢北蝗撕鲆?，被開發(fā)挖掘的程度也較小，那么它所剩的市場(chǎng)發(fā)展空間也比其他城區(qū)要寬闊，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ草^大。 城北市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 行政中心北遷 北遷將行政中心特有的政治、文化、金融集合能力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)融合能力，進(jìn)而將 達(dá)到疏解老城、建設(shè)新區(qū)的目的。文化氛圍的濃郁是提升城市或區(qū)域形象一個(gè)有力的推動(dòng)器，也是城市活力的一種顯著體現(xiàn)。而這次大型文化活動(dòng)的舉行，將讓更多的人了解城北這個(gè)西安未來(lái)的中心，這將使本區(qū)域今后的發(fā)展奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。而隨著西安城市建設(shè)的北移，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)被越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外客商所關(guān)注。 第二部分 城北微觀市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域概況 未央?yún)^(qū)位于西安市中心城區(qū)的西北部，東臨灞橋，西連咸陽(yáng)，北倚渭河，南接蓮湖 。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)駐有西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)慶集團(tuán)、西航公司、西安重型研究所、西北有色金屬研究院、長(zhǎng)安大學(xué)等國(guó)有大型企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)和大專院校，以及西安體育館、圖書館、檔案館、婦女兒童活動(dòng)中心、未央廣場(chǎng)等一批全市重點(diǎn)設(shè)施項(xiàng)目。 商業(yè)： 龍首商廈、日用品綜合市場(chǎng)、輕工批發(fā)市場(chǎng)、龍首家俱城、龍首時(shí)裝城、大明宮建材城及北二環(huán)沿線數(shù)家家具城、 東風(fēng)汽車專營(yíng)店、海爾星級(jí)服務(wù)中心、城北茶城、陜西新豐泰汽車公司、南京菲亞特汽車公司、陜西農(nóng)用物資專業(yè)市場(chǎng)、中聯(lián)國(guó)際家居博覽會(huì)、中郵物流 通訊： 中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通、電信、郵政均設(shè)有營(yíng)業(yè)部 文化： 西安市圖書館、陜西農(nóng)業(yè)展覽館、陜西國(guó)畫院、西安市婦女兒童活動(dòng)中心、 西安檔案館。 四、 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 與其它版塊的發(fā)展差距 北郊整體市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)帶給未央?yún)^(qū)諸多發(fā)展機(jī)遇。 （ 2）調(diào)查方式： 問(wèn)卷隨機(jī)抽樣 （ 3）調(diào)查對(duì)象： ★ 年齡在 25— 3 40— 50、 55 歲以上； ★ 本案周邊人群； ★ 家庭年收入不低于 3 萬(wàn)元； ★ 未來(lái)兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃； 中國(guó)最大管理資源中心 ★ 在家庭購(gòu)房中屬于決策者和主要參與者； ★ 被調(diào)查者不含隸屬地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作的人士； （ 4）調(diào)查區(qū)域： 本項(xiàng)目 3 公里范圍之內(nèi) 二、 調(diào)查內(nèi)容及結(jié)果 1. 問(wèn)題：每月收入情況 調(diào)查結(jié)果： 每月收入情況15%55%22%8%1 0 0 0 以下10002020202030003 0 0 0 以上 2. 您目前居住在何區(qū)域？ 中國(guó)最大管理資源中心 居住區(qū)域28%67%4% 1%經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未央 西安其它區(qū)域外地 3. 問(wèn)題：是否愿意在北郊置業(yè)？ 調(diào)查結(jié)果： 90%愿意在北郊置業(yè)， 10%不愿意 4. 問(wèn)題：如果在北郊置業(yè)，您認(rèn)為可以接受的價(jià)格范圍是 調(diào)查結(jié)果： 價(jià)格 2800 元 28003000 元 30003200 元 3200 元以上 比例 79% 14% 7% 0 5. 問(wèn)題：所需戶型面積 調(diào)查結(jié)果： 戶型面積 4070 ㎡ （一室一廳） 7090 ㎡ （兩室兩廳） 90120 ㎡ （三室兩廳） 120 ㎡以上 比例 38% 41% 16% 5% 6. 問(wèn)題：購(gòu)房目的 調(diào)查 結(jié)果：約 56%自住，約 42%為投資，約 2%為準(zhǔn)確目的性不強(qiáng) 7. 問(wèn)題：通過(guò)何種途徑尋求購(gòu)房訊息 調(diào)查結(jié)果： 中國(guó)最大管理資源中心 21%43%6%21%9%0%10%20%30%40%50%報(bào)紙 樓體 網(wǎng)絡(luò) 路過(guò) 介紹購(gòu)房信息獲知途徑 8. 問(wèn)題：如果在北郊置業(yè)，您首選的樓盤要素是什么（多選） 調(diào)查結(jié)果： 要素 樓盤知名度高 樓盤價(jià)位 地段好交通便利 物業(yè)質(zhì)量 投資空間 其他 比例 17% 87% 71% 75% 26% 4% 9. 問(wèn)題：您覺(jué)得八水上筑樓盤存在哪方面問(wèn)題？（這部分被調(diào)查人群為八水洋房現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶） 調(diào)查結(jié)果： 選項(xiàng) 價(jià)位不合理 戶型面積不合理 噪音污染 項(xiàng)目形象包裝 配套 比例 41% 16% 27% 6% 24% ：您對(duì)八水上筑的總體印象如何？（這部分被調(diào)查人群為八水洋房現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶） 調(diào)查結(jié)果： 選項(xiàng) 好 較好 一般 差 比例 8% 34% 49% 9% 【結(jié)果分析】 根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示： 中國(guó)最大管理資源中心 1. 城北目前人均月收入集中在 10002020 元之間，這一類人群是購(gòu)房的主力軍，通常以購(gòu)買小戶型做為過(guò)渡；月收入在 20203000 元之間的人群也占調(diào)查人數(shù)的 20%以上，而這部分人的年齡一般在 30 歲以上，多數(shù)是二次購(gòu)房，對(duì)樓盤全方位 的要求較高，選擇較為謹(jǐn)慎。該產(chǎn)品的面積規(guī)劃從 ㎡ ㎡不等，戶型設(shè)計(jì)較為合理，中小戶型的配比較符合市場(chǎng)需求。該項(xiàng)目分兩期，現(xiàn)為一期銷售，社區(qū)規(guī)劃中包括社區(qū)幼兒園、社區(qū)會(huì)所，周邊配套也較完善。但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況反映，樓盤自身還是存在一定缺陷，該項(xiàng)目規(guī)劃是商品房項(xiàng)目，但實(shí)際使用有較多客戶租做寫字樓辦公用