【正文】 0 交給教委 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持 部分 建筑面積（㎡）或個數(shù) 估值（萬元 /㎡或個） 總價價值（萬元） 9 大型商業(yè) 25,000 30,000 10 五星級酒店 30,000 45,000 合 計 491,920 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 3 頁 共 56 頁 在目前市場情況下 ，本項目若以 251萬元 /畝 （ 總地價款 ， 折合可售建筑面積 1508元 /平米） 的土地掛牌底價摘牌， 可售物業(yè)的銷 售收入可 沖 抵項目全部成本，即項目銷售完畢 后可零成本獲得 3萬平米的五星級酒店作為自持物業(yè)； 在樂觀的市場情況下 ，本項目最高以 350萬元 /畝 （ 總地價款 ， 折合可售建筑面積 2103元 /平米） 的價格摘地，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項目全部成本； 在悲觀的市場情況下 ，可采取分期開發(fā)的方式，即先開發(fā)住宅及部分配套商業(yè)，用這部分物業(yè)的銷售收入沖抵項目前期成本，待市場轉暖后再開發(fā)酒店、公寓、寫字樓及 soho、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，以獲得項目利潤，在此情況下項目最高以 282萬元 /畝 （總地價款 ，折合可售建筑面積 1695元 /平米） 的價格摘地，前期銷售收入可沖抵拿地及前期開發(fā)成本。業(yè)態(tài)面積分配見下表： 序號 項 目 建筑面積（㎡） 或個數(shù) 售價 （ 萬 /㎡或個） 總價（萬元） 備注 可售部分 419,233 416,920 1 寫字樓及商務公寓 96,500 106,150 2 文化中心 8,000 11,440 3 臨街商鋪 45,000 64,350 4 住宅 266,200 199,650 5 車位 (個數(shù) ) 3,533 10 35,330 配套建設部分 8,800 6 配建幼兒園 2,500 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持部分 55,000 9 大型商業(yè) 25,000 10 五星級酒店 30,000 合 計 479,500 416920 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 2 頁 共 56 頁 項目 SWOT分析 及應對措施 優(yōu)勢 ： 地塊 位置較好，所處區(qū)域有便利的 交通 及市政規(guī)劃 ， 且 地塊方正 ，便于進行產品規(guī)劃。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 1 頁 共 56 頁 南昌市紅谷灘區(qū)西客站地塊 項目 建議書 項目建議書結論： 地塊 位于南昌市紅谷灘新區(qū) 生米 片區(qū)， 生米鎮(zhèn)已于 2020年 2月 12日正式劃歸紅谷灘新區(qū)?，F(xiàn)該地塊已完成土地整理，開發(fā)周期較短 。 建議： 參與該地掛牌，競牌地價上限為 280 萬元 /畝。 西客站地塊位置 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 7 頁 共 56 頁 紅角洲片區(qū)的規(guī)劃布局以前湖風景區(qū)為中心，以山谷低地、河流水系為依托向周邊呈發(fā)散狀拓展，形成 “ 一心、一環(huán)、六帶、五區(qū) ” 的總體布局。因地塊西側的南昌城市體育中心是第七屆城市運動會的舉辦地，在城運會期間政府開通了數(shù)條臨時公交線路以解決區(qū)域交通問題，但城運會結束后這些臨時公交線路已撤銷 。因地塊臨近南昌國家體育中心及南昌西客站兩個重點工程，周邊配套完善，發(fā)展前景較好。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 14 頁 共 56 頁 三、 相關資料 西客站片區(qū) HJZ704 單元控規(guī)調整； 南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局西客站地區(qū) HJZ704 地塊規(guī)劃設 計條件 （ 2020）紅第 16號； 四、 市場分析 （一） 紅谷灘區(qū)域房地產市場分析 綜合考慮區(qū)域市場成交低迷及市場觀望分為濃厚等因素影響，暫以 2020 年前 11 個月的統(tǒng)計指標代替全年指標，即忽略今年 12 月淡季的成交量。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 18 頁 共 56 頁 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月辦公供求分析表 月份 2020 年各 月供求 供應面積 成交面積 成交面積同比 （ %） 成交均價 成交均價同比 （ %） 2020 年 01月 23170 7888 2020 年 02月 2487 8151 2020 年 03月 30241 8136 10206 2020 年 04月 6877 7908 2020 年 05月 35123 7756 2020 年 06月 39880 15229 8354 2020 年 07月 204006 6936 9721 2020 年 08月 55469 13005 2020 年 09月 64207 29266 14535 2020 年 10月 26072 19487 9484 2020 年 11月 28502 56476 9791 392,909 258,657 全年總體呈現(xiàn)供大于求的局面，成交面積除 4 月份外，各月同比大漲，形成井噴勢頭，成 交均價在 7 月份以后維持穩(wěn)步同比上漲，但漲幅有所放緩。 項目一期房源已全部推出，二期 別墅 房源開工待定。 區(qū)域 市場 寫字樓 競爭項目位置分布 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 22 頁 共 56 頁 寫字樓 A 座為精裝，共 22 層，整層銷售，標準層面積 1280 ㎡，均價 1100012020元 /㎡； B 座為毛坯，共 13 層，僅剩 3 套在售，約位于 6F， 均價 1000011000元 /㎡，標準層面積 980 ㎡，可自由分割 ，單間面積 ㎡起。下表可更清晰反應 2020 年全年供求關系： 年商品住宅成交項目（ 2020 年） 項目名稱 供應面積 供應套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 奧克斯盛世經典 87713 967 77931 851 7308 南昌華 南城 122224 1134 52965 510 4945 綠湖豪城 58097 419 32483 269 8521 聯(lián)泰香域尚城 13672 90 29280 222 7907 新地阿爾法國際社區(qū) 19888 182 28093 224 12499 聯(lián)泰香域濱江 41155 353 27233 216 8057 綠地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 聯(lián)發(fā)江岸匯景 8250 59 7177 地中海陽光 26293 220 6113 53 8671 綠地香頌 1964 15 7684 新里梵頓公館 255 1 6657 合計 460112 4064 287457 2513 2020 年全年共 11 個項目在售， 金融街紫金園 于 2020 年清盤。步入 12 月份，大部分開發(fā)商為完成年終銷售目標，將不得不采用降價跑量策略，南昌房價也進一步走低。 南昌近年來每年新推出的公寓項目維持在 68 個左右，供應量偏少，且未來供應主要以高端物業(yè)（別墅、多層洋房和大平層）為主，酒店式公寓尤顯稀缺。 寫字樓 開盤定價參考依據 寫字樓 本項目各項指標為 1 參考項目 時間廣場 博能佰瑞琪 新地中銀廣場 地段 交通條件 1 市政配套 辦公環(huán)境 商務氛圍 小計 權重系數(shù) 30% 30% 40% 權重分值 平均權重 各項目價格 11000 12020 12020 權重價格 3108 3180 4600 本項目價格 本項目開盤時間 市場系數(shù)（負） 市場系數(shù)（正） 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 28 頁 共 56 頁 取地段、交通、配套、辦公環(huán)境、商務氛圍等 5 項內容為核心參照因素，以本項目為基準值 1進行綜合計算，本項目寫字樓 2020年開盤價格可設定為 10600元 /平方米左右。 項目 開發(fā)價值估 算 序號 建設項目 建筑面積 (㎡ ) 銷售均價 總價 (元 /㎡ ) （萬元） 可售部分 565,820 416,920 1 住宅 266,200 7,500 199,650 2 臨街商鋪 45,000 14,300 64,350 3 寫字樓 96,500 11,000 106,150 4 文化中心 8,000 14,300 11,440 5 車位 3,533 100,000 35,330 自持部分 55,000 75,000 6 大型商業(yè) 25,000 12,000 30,000 7 五星級酒店 30,000 15,000 45,000 合計 620,820 491,920 （二） 銷售 收入 估算 本項目總建筑面積 620,820 ㎡，可銷售面積 557,020 ㎡，其中住宅 266,200萬㎡、臨街商鋪 45,000 萬㎡、文化中心 8000 ㎡、寫字樓 96500 ㎡ 地 、 下停 車位可售 3,533 位 （面積 141,320 ㎡） 。 土地費用是指為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用。 其他費用主要包括臨時用地費和臨 時建設費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。同時參照： （ 1） 《南昌市建設工程造價信息》 （ 2） 《南昌市建設工程價格信息》 （ 3） 建 設部 頒布的 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 （ 4） 國家計委頒布的 《建設項目經濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》 （ 5） 《全國統(tǒng)一建筑工程預算定額》（江西省單位估價表）上、下冊（ 2020版） （ 6） 《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額》（江西省單位估價表）全套（ 2020 年） （ 7） 《全國統(tǒng)一市政工程預算定額》（江西省單位估價表）上、下冊（ 2020版） （ 8） 《江西省建筑安裝工程費用定額》（ 2020 年） （ 9） 《江西省市政工程費用定額》 （ 10） 南昌市 政道路、綠化等工程造價參考 （ 11） 南昌市同類建筑工程技術經濟指標 （ 12） 南昌市近期的材料及設備價格信息 （ 13） 建設單位提供的資料 （三） 投資估算說明 （ 1） 土地取得費： 暫按掛牌底價 251 萬元 /畝計算 ； （ 2） 契稅 ： 按土地取得費用的 4%測算； （ 3） 前期 工程 費用按 51 元 /㎡ 測算（ 建筑設計費（含設審） 35 元 /㎡ 、 三通一平費 15元 /㎡、 地質勘察費 1元 /㎡） ； （ 4） 建安造價采用類似工程指標法進行估算。 土建及 安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。 項目銷售價格按目前市場價格估算，即住宅 7500 元 /平米、精裝公寓 10000元 /平米、寫字樓及 soho 公寓 11000 元 /平米、商業(yè)及文化中心 14300 元 /平米，車位 10 萬元 /個。 五、 項目 初步定位 地塊功能布局意向 D03 G01 D05 G02 G01 地塊地上建筑面積 萬平米，其中住宅 萬平米，臨街商業(yè) 萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋：餐飲、酒吧、商鋪； D03 地塊地上建筑 面積 萬平米，其中住宅 萬平米，臨街商業(yè)及娛樂場館 萬平米，配建幼兒園 萬平米； G02 地塊地上建筑面積 萬平米，其中臨街商業(yè) 萬平米，寫字樓 ，商住兩用 SOHO 公寓 萬平米； D05 地塊地上建筑面積 萬平米，其中五星級酒店 3萬平米，購物中心 萬平米(其中 萬平方米臨街鋪面散售 )，精裝修酒店式公寓 萬平米。 紅谷灘區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場（臨街商鋪）發(fā)展迅速 2020 年商業(yè)供應面積環(huán)比大漲 667%，主要是受住宅市場受調控影響，不少開發(fā)商加快轉型，布局商業(yè)地產市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價自 2020 年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭， 2020 年、 2020 年分別