【正文】 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 建筑間距 按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī) 定》執(zhí)行 退離紅線 建筑退國體大道 (軌道交通控制保護(hù)地界 )以上，退海寶街 8米以上；退南坊路、 HJZ704G0 G02 南側(cè) 18 米規(guī)劃路 5 米以上；退 HJZ704D03 地塊與HJZ704D05地塊之間、 HJZ704G01地塊與 HJZ704G02地塊之間 18米規(guī)劃路支路3米以上；退 HJZ704D03地塊北側(cè) 15米規(guī)劃支路 3米以上 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下占住宅計(jì)容積率總建筑面積比例不小于 70% 必備的公共服務(wù)設(shè)施 HJZ704D03地塊配套一所 12 班幼兒園，用地規(guī)模不小于 3150 ㎡，幼兒園生活用房應(yīng)滿足底層滿窗冬至日不小于 3 小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)，活動場地有不小于一半的活動面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。 本項(xiàng)目擁有充足的客戶群體，經(jīng)濟(jì)型酒店競爭 激烈，且與本項(xiàng)目形象存在偏差，因此不建議發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，可適當(dāng)考慮發(fā)展高端酒店。 2020 年 12 月 30 日 開盤當(dāng)天成交總額 億，共售出 五層。 項(xiàng)目最后兩棟高層 4 6在售，面積為 97170 平米兩房三房四房，均價(jià)900010000 元 /㎡，全款 95 折，按揭 98 折。 D03 D05 G01 G02 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 11 頁 共 56 頁 現(xiàn)場照片 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊東邊界：國體大道 地塊東邊界：國體大道 海寶街 （東西向?qū)⒌貕K分隔成 G0G02 與 D0 D05，修建中） 南昌西客站 （位于地塊西南側(cè)，預(yù)計(jì) 2020 年通車，修建中） 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 12 頁 共 56 頁 二、 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 地塊東側(cè)：南昌國家體育中心 地塊東側(cè)：南昌國家體育中心 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 13 頁 共 56 頁 西客站地區(qū) D0 D0 G0 G02 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 用地性質(zhì) D03：商業(yè)金融業(yè)、居住用地；G01：二類居住用地； D0 G02：商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂 建筑密度 D0 G01地塊≤ 25%； D0 G02地塊≤ 45% 容積率 D03≤ ； D05≤ ； G01≤ ； G02≤ 綠地率 D0 G01≥ 30% D0 G02≥ 20% 機(jī)動車位 居住、辦公： ； 大型商業(yè)： ； 普通商業(yè)： ； 餐飲、娛樂： ； 旅館業(yè)： 。 地塊環(huán)境 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 9 頁 共 56 頁 西客站地塊位于紅谷灘新區(qū)，周邊 多為新建成項(xiàng)目或待開發(fā)用地，規(guī)劃前景較好，但目前人氣不旺，適合 先從開發(fā)住宅入手，待人氣積累到一定程度 再開發(fā)配套商業(yè) 。 ⑶ 項(xiàng)目 各業(yè)態(tài)的 開發(fā)順序 為 先開發(fā)住宅，待周邊區(qū)域逐步成熟、人氣積累到一定程度再開發(fā)其它業(yè)態(tài)，通過價(jià)格較低的住宅積累人氣，再通過價(jià)格較高的商業(yè)、酒店 式公寓等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。地塊周邊利好因素包括：南昌國際體育中心已投入使用，已承辦了 2020中國第七屆城市運(yùn)動會；省政府辦公大樓項(xiàng)目已啟動，預(yù)計(jì)將于 2020年整體搬遷；南昌客運(yùn)西站正在緊張建設(shè)，預(yù)計(jì)將于 2020年通車；地塊周邊交通路網(wǎng)已基本建成通車，在建的地鐵 2號線預(yù)計(jì)將于 2020年通車，規(guī)劃中的地鐵 4號線在地塊周邊 也設(shè)有站點(diǎn)；省政府及省直單位和南昌市政府及市直單位的職工住房也將同步建成并投入使用，同時(shí)，已在該地塊周邊規(guī)劃并引入江西最好的學(xué)校、醫(yī)院等配套公建項(xiàng)目。這樣風(fēng)險(xiǎn)能夠得到較好控制。 備注： 規(guī)劃中的南昌 地鐵 4號線 在地塊周邊有龍崗公園站及國際體育中心站兩個(gè)站點(diǎn) 。 2) 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月商品房供求分析 月 份 紅 谷灘 新 區(qū) 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 2020年 01月 48693 118269 8609 2020年 02月 1477 23121 9015 2020年 03月 194581 56701 10464 2020年 04月 100109 98097 10054 2020年 05月 2221 111596 13293 2020年 06月 117917 114514 12663 2020年 07月 580584 88465 14504 2020年 08月 75123 129726 12605 2020年 09月 533944 115214 12129 2020年 10月 203319 92699 12422 2020年 11月 70331 211396 9311 合計(jì) 1,928,300 1,159,800 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 15 頁 共 56 頁 作為 2020 年以來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的新區(qū)，紅谷灘的供求關(guān)系同樣受到了國家宏觀調(diào)控的影響，商品房市場供應(yīng)方面， 2020 年前 11 個(gè)月供應(yīng)總量為 萬平方米，成交面積近 116 萬平方米，目前總體為供大于求的局面。在售小高層 C03樓 ,均價(jià) 16000 元 /㎡，戶型為 135 ㎡兩房、 160 ㎡三房；高層、復(fù)式房源，均價(jià) 17000 元 /㎡，高層戶型為 7379 ㎡一房、 91108 ㎡兩房、 138 ㎡大兩房、 166 ㎡和 190 ㎡三房、 200 ㎡四房，復(fù)式面積 202290 平米；電梯洋房，售價(jià) 1700023000 元 /㎡，戶型為 190 ㎡的四房。 年至 2020 年辦公供求分析表 （ 20202020 年） 年度 紅谷灘區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 成交面積 成交面積環(huán)比 成交套數(shù) 成交套數(shù)環(huán)比 成交均價(jià) 成交均價(jià)環(huán)比 2020年 71400 12609 144 7493 2020年 124183 103727 1059 10558 2020年 392909 279100 1973 10459 合計(jì) 588491 395435 3176 過去三年辦公供應(yīng)面積達(dá) 萬平米，成交 萬平米，去化率 %。 紅谷灘區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場（臨街商鋪）發(fā)展迅速 2020 年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲 667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價(jià)自 2020 年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭， 2020 年、 2020 年分別上漲 26%、 40%。 項(xiàng)目銷售價(jià)格按目前市場價(jià)格估算，即住宅 7500 元 /平米、精裝公寓 10000元 /平米、寫字樓及 soho 公寓 11000 元 /平米、商業(yè)及文化中心 14300 元 /平米，車位 10 萬元 /個(gè)。同時(shí)參照： （ 1） 《南昌市建設(shè)工程造價(jià)信息》 （ 2） 《南昌市建設(shè)工程價(jià)格信息》 （ 3） 建 設(shè)部 頒布的 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 （ 4） 國家計(jì)委頒布的 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》 （ 5） 《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額》（江西省單位估價(jià)表）上、下冊（ 2020版） （ 6） 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》（江西省單位估價(jià)表）全套（ 2020 年） （ 7） 《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額》（江西省單位估價(jià)表）上、下冊（ 2020版） （ 8） 《江西省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 年） （ 9） 《江西省市政工程費(fèi)用定額》 （ 10） 南昌市 政道路、綠化等工程造價(jià)參考 （ 11） 南昌市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 12） 南昌市近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息 （ 13） 建設(shè)單位提供的資料 （三） 投資估算說明 （ 1） 土地取得費(fèi)： 暫按掛牌底價(jià) 251 萬元 /畝計(jì)算 ； （ 2） 契稅 ： 按土地取得費(fèi)用的 4%測算； （ 3） 前期 工程 費(fèi)用按 51 元 /㎡ 測算（ 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)（含設(shè)審） 35 元 /㎡ 、 三通一平費(fèi) 15元 /㎡、 地質(zhì)勘察費(fèi) 1元 /㎡） ； （ 4） 建安造價(jià)采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。 寫字樓 開盤定價(jià)參考依據(jù) 寫字樓 本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)為 1 參考項(xiàng)目 時(shí)間廣場 博能佰瑞琪 新地中銀廣場 地段 交通條件 1 市政配套 辦公環(huán)境 商務(wù)氛圍 小計(jì) 權(quán)重系數(shù) 30% 30% 40% 權(quán)重分值 平均權(quán)重 各項(xiàng)目價(jià)格 11000 12020 12020 權(quán)重價(jià)格 3108 3180 4600 本項(xiàng)目價(jià)格 本項(xiàng)目開盤時(shí)間 市場系數(shù)（負(fù)） 市場系數(shù)（正） 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 28 頁 共 56 頁 取地段、交通、配套、辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍等 5 項(xiàng)內(nèi)容為核心參照因素，以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)值 1進(jìn)行綜合計(jì)算，本項(xiàng)目寫字樓 2020年開盤價(jià)格可設(shè)定為 10600元 /平方米左右。步入 12 月份，大部分開發(fā)商為完成年終銷售目標(biāo)，將不得不采用降價(jià)跑量策略，南昌房價(jià)也進(jìn)一步走低。 區(qū)域 市場 寫字樓 競爭項(xiàng)目位置分布 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 22 頁 共 56 頁 寫字樓 A 座為精裝，共 22 層，整層銷售，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1280 ㎡，均價(jià) 1100012020元 /㎡； B 座為毛坯，共 13 層，僅剩 3 套在售，約位于 6F， 均價(jià) 1000011000元 /㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積 980 ㎡，可自由分割 ，單間面積 ㎡起。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 18 頁 共 56 頁 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月辦公供求分析表 月份 2020 年各 月供求 供應(yīng)面積 成交面積 成交面積同比 （ %） 成交均價(jià) 成交均價(jià)同比 （ %） 2020 年 01月 23170 7888 2020 年 02月 2487 8151 2020 年 03月 30241 8136 10206 2020 年 04月 6877 7908 2020 年 05月 35123 7756 2020 年 06月 39880 15229 8354 2020 年 07月 204006 6936 9721 2020 年 08月 55469 13005 2020 年 09月 64207 29266 14535 2020 年 10月 26072 19487 9484 2020 年 11月 28502 56476 9791 392,909 258,657 全年總體呈現(xiàn)供大于求的局面，成交面積除 4 月份外，各月同比大漲，形成井噴勢頭，成 交均價(jià)在 7 月份以后維持穩(wěn)步同比上漲，但漲幅有所放緩。因地塊臨近南昌國家體育中心及南昌西客站兩個(gè)重點(diǎn)工程，周邊配套完善，發(fā)展前景較好。 西客站地塊位置 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 7 頁 共 56 頁 紅角洲片區(qū)的規(guī)劃布局以前湖風(fēng)景區(qū)為中心，以山谷低地、河流水系為依托向周邊呈發(fā)散狀拓展，形成 “ 一心、一環(huán)、六帶、五區(qū) ” 的總體布局?，F(xiàn)該地塊已完成土地整理，開發(fā)周期較短 。業(yè)態(tài)面積分配見下表： 序號 項(xiàng) 目 建筑面積（㎡） 或個(gè)數(shù) 售價(jià) （ 萬 /㎡或個(gè)） 總價(jià)（萬元） 備注 可售部分 419,233 416,920 1 寫字樓及商務(wù)公寓 96,500 106,150 2 文化中心 8,000 11,440 3 臨街商鋪 45,000 64,350 4