【正文】 上漲 26%、 40%。項目所在的紅角州板塊商務氛圍尚未形成，短期內(nèi)難以受到紅谷灘核心商務區(qū)的有效、有力輻射。 年至 2020 年辦公供求分析表 （ 20202020 年） 年度 紅谷灘區(qū) 供應面積 供應面積環(huán)比 成交面積 成交面積環(huán)比 成交套數(shù) 成交套數(shù)環(huán)比 成交均價 成交均價環(huán)比 2020年 71400 12609 144 7493 2020年 124183 103727 1059 10558 2020年 392909 279100 1973 10459 合計 588491 395435 3176 過去三年辦公供應面積達 萬平米，成交 萬平米，去化率 %。寫字樓物業(yè) 費 元 /㎡ /月；現(xiàn)工程進度 為已封頂，內(nèi)部 裝修 中，2020 年 8 月交 付使用。在售小高層 C03樓 ,均價 16000 元 /㎡，戶型為 135 ㎡兩房、 160 ㎡三房；高層、復式房源，均價 17000 元 /㎡，高層戶型為 7379 ㎡一房、 91108 ㎡兩房、 138 ㎡大兩房、 166 ㎡和 190 ㎡三房、 200 ㎡四房，復式面積 202290 平米；電梯洋房，售價 1700023000 元 /㎡，戶型為 190 ㎡的四房。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 19 頁 共 56 頁 2) 區(qū)域價值 資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導的，集高等教育 /運動休閑 /居住等一體的城市科技新城 配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 3) 市場特征 萬達、綠地等知名開發(fā)商已進駐 ，實力較強 供應量巨大， 競爭激烈 以自身產(chǎn)品為主打賣點 4) 產(chǎn)品特征 品質(zhì)感較強，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅； 主力面積： 2 房 8095，三房 110145 為主； 價格 ：高層 60007500； 整體銷售情況較好，地段較偏的金融街和香域濱江較差 。 2) 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月商品房供求分析 月 份 紅 谷灘 新 區(qū) 供應面積 成交面積 成交均價 2020年 01月 48693 118269 8609 2020年 02月 1477 23121 9015 2020年 03月 194581 56701 10464 2020年 04月 100109 98097 10054 2020年 05月 2221 111596 13293 2020年 06月 117917 114514 12663 2020年 07月 580584 88465 14504 2020年 08月 75123 129726 12605 2020年 09月 533944 115214 12129 2020年 10月 203319 92699 12422 2020年 11月 70331 211396 9311 合計 1,928,300 1,159,800 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 15 頁 共 56 頁 作為 2020 年以來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的新區(qū)，紅谷灘的供求關系同樣受到了國家宏觀調(diào)控的影響，商品房市場供應方面， 2020 年前 11 個月供應總量為 萬平方米，成交面積近 116 萬平方米，目前總體為供大于求的局面。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 10 頁 共 56 頁 此次 掛牌 的地塊 由四部分組成 （上圖中紅線范圍內(nèi)標注），分別為： D03（ 109畝，商業(yè)金融業(yè)、居住用地）、 D05（ 畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）、G01（ 97 畝，二類居住用地）、 G02（ 畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）。 備注： 規(guī)劃中的南昌 地鐵 4號線 在地塊周邊有龍崗公園站及國際體育中心站兩個站點 。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 8 頁 共 56 頁 西客站地塊位于紅角洲片區(qū) 南部 ，東臨第七屆全國城市運動會的舉辦地 ——南昌國 際 體 育 中心，西南角是正在建設中的南昌西客站，預計 2020 年建成通車，為滬昆高鐵 、 向莆鐵路 及杭長高鐵服務 ， 承擔著長三角、閩東南、珠三角地區(qū)進入華中、華西的主要通道作用 。這樣風險能夠得到較好控制。目前區(qū)域內(nèi)人氣不足，且沒有形成商業(yè)氛圍，未來能否吸引 客戶在此置業(yè)、經(jīng)營還存在不可控性。地塊周邊利好因素包括：南昌國際體育中心已投入使用，已承辦了 2020中國第七屆城市運動會；省政府辦公大樓項目已啟動，預計將于 2020年整體搬遷；南昌客運西站正在緊張建設，預計將于 2020年通車；地塊周邊交通路網(wǎng)已基本建成通車，在建的地鐵 2號線預計將于 2020年通車，規(guī)劃中的地鐵 4號線在地塊周邊 也設有站點；省政府及省直單位和南昌市政府及市直單位的職工住房也將同步建成并投入使用，同時，已在該地塊周邊規(guī)劃并引入江西最好的學校、醫(yī)院等配套公建項目。局 部區(qū)域，如朝陽洲、紅谷灘板塊下降較為明顯，預計 2020年南昌樓市將進一步走低，但 2020年樓市價格及成交量將逐步回穩(wěn)，本項目的市場 判斷及產(chǎn)品定價 是 在目前的市場基礎 上，預計 項目 將于 2020年開工，2020年開盤銷售的預估 。 ⑶ 項目 各業(yè)態(tài)的 開發(fā)順序 為 先開發(fā)住宅，待周邊區(qū)域逐步成熟、人氣積累到一定程度再開發(fā)其它業(yè)態(tài)，通過價格較低的住宅積累人氣，再通過價格較高的商業(yè)、酒店 式公寓等業(yè)態(tài)實現(xiàn)項目利潤最大化。 2020 年 7 月紅谷灘正式啟動開發(fā)建設，經(jīng)過十年的發(fā)展 ， 現(xiàn)已 發(fā)生翻天覆地 的 變化 ， 先后興建了一批有相當知名度的文化設施和旅游景點，包括： 南昌之星摩天輪、南昌國際展覽中心、江西展演中心、南昌國際體育中心、前湖迎賓館、秋水廣場、行政廣場等 。 地塊環(huán)境 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 9 頁 共 56 頁 西客站地塊位于紅谷灘新區(qū)，周邊 多為新建成項目或待開發(fā)用地，規(guī)劃前景較好，但目前人氣不旺，適合 先從開發(fā)住宅入手，待人氣積累到一定程度 再開發(fā)配套商業(yè) 。 4號線 起于“南昌火車西站”和“站前北大道”，穿江而過駛入“朝陽洲南部地區(qū)”。 D03 D05 G01 G02 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 11 頁 共 56 頁 現(xiàn)場照片 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 地塊東邊界：國體大道 地塊東邊界：國體大道 海寶街 （東西向?qū)⒌貕K分隔成 G0G02 與 D0 D05，修建中） 南昌西客站 （位于地塊西南側，預計 2020 年通車，修建中） 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 12 頁 共 56 頁 二、 地塊規(guī)劃設計條件 地塊東側：南昌國家體育中心 地塊東側：南昌國家體育中心 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 13 頁 共 56 頁 西客站地區(qū) D0 D0 G0 G02 地塊規(guī)劃設計條件 用地性質(zhì) D03：商業(yè)金融業(yè)、居住用地；G01：二類居住用地； D0 G02：商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂 建筑密度 D0 G01地塊≤ 25%； D0 G02地塊≤ 45% 容積率 D03≤ ； D05≤ ； G01≤ ； G02≤ 綠地率 D0 G01≥ 30% D0 G02≥ 20% 機動車位 居住、辦公： ； 大型商業(yè)： ； 普通商業(yè)： ； 餐飲、娛樂： ； 旅館業(yè)： 。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 16 頁 共 56 頁 2) 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月商品住宅供求分析表 月份 紅谷灘 新 區(qū) 供應面積 供應面積同比 （ %） 成交面積 成交面積同比 （ %） 成交均價 成交均價同比 （ %） 2020 年 01月 48633 82367 8162 2020 年 02月 1477 19324 8511 2020 年 03月 128966 27615 8223 2020 年 04月 39549 63083 8337 2020 年 05月 1427 45797 8108 2020 年 06月 59568 34410 8258 2020 年 07月 97055 65249 11618 2020 年 08月 73682 33150 9859 2020 年 09月 65010 34552 9083 2020 年 10月 154765 13673 9237 2020 年 11月 19078 74473 7902 689,210 493,692 商品住宅供應方面，紅谷灘新 區(qū)今年前 11 個月供應總量近 69 萬平方米，新增供應同比增加與淡旺季有明顯關系； 成交面積方面，除 5 月份同比微漲以外，其余 10 個月均維持同比下跌態(tài)勢，且跌幅有助于加大的表現(xiàn)， 10 月同比去年跌幅高達 80%以上， 11 月成交面積萎縮勢頭有所放緩，主要是受部分樓盤開始全面降價促銷和剛需釋放的雙重影響； 成交均價方面，各月同比均較快上漲， 7 月份同比去年漲幅達 107%，隨著調(diào)控加碼，此后各月同比漲幅逐漸放緩，至 11 月僅比去年 11 月略漲 %。 項目最后兩棟高層 4 6在售，面積為 97170 平米兩房三房四房，均價900010000 元 /㎡，全款 95 折，按揭 98 折。 3樓小商鋪，僅剩 8 席，面積 135216 平米，均價 12020 元 /㎡，購 3樓商鋪全款 97 折，按揭 99 折優(yōu)惠。 2020 年 12 月 30 日 開盤當天成交總額 億，共售出 五層。 （三） 市場調(diào)研結論與建議 區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，應強力介? 南昌目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第三階段 —— 山江湖聯(lián)動發(fā)展，本案為郊區(qū)九龍湖組團與紅谷灘新區(qū)之間的一個重要地理位置節(jié)點，周邊配套日趨成熟，未來市場發(fā)展?jié)摿薮?，將發(fā)展成為集體育、交通、行政、文化、產(chǎn)業(yè)等于一體的商住片區(qū)。 本項目擁有充足的客戶群體，經(jīng)濟型酒店競爭 激烈，且與本項目形象存在偏差，因此不建議發(fā)展經(jīng)濟型酒店，可適當考慮發(fā)展高端酒店。銷售周期假設為 3 年，剔除市場波動因素，項目保守銷售均價暫可在開盤價格基礎上上浮 10%， 即 8250 元 /平方米。 建筑間距 按《南昌市城市規(guī)劃管理技術規(guī) 定》執(zhí)行 退離紅線 建筑退國體大道 (軌道交通控制保護地界 )以上，退海寶街 8米以上；退南坊路、 HJZ704G0 G02 南側 18 米規(guī)劃路 5 米以上；退 HJZ704D03 地塊與HJZ704D05地塊之間、 HJZ704G01地塊與 HJZ704G02地塊之間 18米規(guī)劃路支路3米以上；退 HJZ704D03地塊北側 15米規(guī)劃支路 3米以上 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下占住宅計容積率總建筑面積比例不小于 70% 必備的公共服務設施 HJZ704D03地塊配套一所 12 班幼兒園，用地規(guī)模不小于 3150 ㎡，幼兒園生活用房應滿足底層滿窗冬至日不小于 3 小時的日照標準，活動場地有不小于一半的活動面積在標準的建筑日照陰影線之外。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 40 頁 共 56 頁 九、 開發(fā)建設 投資估算 （一） 開發(fā)建設 投資估算的范圍 房地產(chǎn)項目總 投資主要包括項目 開發(fā)建設投資 、經(jīng)營資金 。 財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用