【正文】 平均權(quán)重 各項(xiàng)目?jī)r(jià)格 7750 9500 7990 5300 權(quán)重價(jià)格 3513 2074 1651 981 8219 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 7730 本項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間 2020 年 5 月 市場(chǎng)系數(shù)（負(fù)） 6184 7536 市場(chǎng)系數(shù)（正） 8889 取地段、交通、配套、成熟度、產(chǎn)品和景觀等 6 項(xiàng)內(nèi)容為核心參照因素，以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)值 1 進(jìn)行綜合計(jì)算，本項(xiàng)目住宅 2020 年開(kāi)盤價(jià)格可設(shè)定為 7500元 /平方米左右。經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源單一，經(jīng)營(yíng)成本高， 并受到“高星低價(jià)”擠壓，經(jīng)營(yíng)較差。 4. 年商業(yè)成交項(xiàng)目 （ 2020 年） 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 南昌華南城 259535 5570 133002 3034 9252 聯(lián)泰香域?yàn)I江 6587 49 23412 148 11295 奧克斯盛世經(jīng)典 10724 39 13334 63 13437 新地阿爾法國(guó)際社區(qū) 11690 1 13502 新里梵頓公館 8559 93 12356 地中海陽(yáng)光 6013 28 17134 綠湖豪城 16395 140 5840 97 13694 綠地香頌 3504 53 4055 48 11931 聯(lián)發(fā)江岸匯景 569 12 16149 合計(jì) 296745 5851 206474 3524 2020 年共 9 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售，均為住宅或綜合用地項(xiàng) 目所規(guī)劃的商業(yè)配套，包括集中商業(yè)中心和社區(qū)底商、臨街獨(dú)立商鋪等，總供應(yīng)面積近 30 萬(wàn)平米，成交，去化率不足 70%。 價(jià)格不詳，估計(jì)約 12020 元 /平方米左右。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 21 頁(yè) 共 56 頁(yè) 商業(yè) 二期臨街獨(dú)棟商業(yè) 1樓、 2樓發(fā)售中，可整棟或分割購(gòu)買， 1樓（巴黎座）面積約 3800 ㎡， 2樓（米蘭座）面積約 5900 ㎡，均價(jià) 15000 元 /㎡。以上房源交房時(shí)間為 2020 年 3 月。 2. 紅谷灘新區(qū)商品住宅市場(chǎng)供求分析 1) 紅谷灘新區(qū) 2020 年－ 2020 年（ 1－ 11 月）商品住宅供求分析 年度 紅谷灘 新 區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 （ %） 成交面積 成交面積環(huán)比 （ %） 成交均價(jià) 成交均價(jià)環(huán)比 （ %） 2020年 1181818 629799 4874 2020年 877149 1624770 5154 2020年 891830 1082829 6655 2020年 689210 493692 8829 合計(jì) 3,640,007 3,831,091 2020 年供應(yīng)、成交總量雙雙下降，成交價(jià)格環(huán)比大漲： 商品住宅供應(yīng)方面，紅谷灘新區(qū)近四年供應(yīng)總量近超 364 萬(wàn)平方米， 2020年開(kāi)始，供應(yīng)總量有所回落，其中 2020 年前 11 個(gè)月供應(yīng)總量約 69 萬(wàn)平方米，環(huán)比上年下降 %； 商品住宅成交方面， 2020 年前 11 個(gè)月成交總面積超過(guò) 49 萬(wàn)平方米，環(huán)比上年大幅下跌約 %； 成交價(jià)格方面，紅谷灘新區(qū)歷年保持較快的增速，商品住宅年度成交均價(jià)由2020 年的 4874 元 /平方米上漲至 2020 年的 8829 元 /平方米，其中 2020 年環(huán)比微漲 %， 2020 年、 2020 年環(huán)比漲幅較大，分別為 29%、 %。四個(gè)地塊將于春節(jié)后統(tǒng)一掛牌， 因此本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算的指標(biāo)是四個(gè)地塊的總面積及平均容積率，不對(duì)單個(gè)地塊進(jìn)行分別測(cè)算。 預(yù)計(jì) 2020年開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。此外，地塊附近還規(guī)劃有兩個(gè)市民公園，整體環(huán)境適合開(kāi)發(fā)高端居住區(qū)， 并配建部分商業(yè)。 紅谷灘 位于 南昌 贛江 之北，與南昌 主城區(qū)隔江相望，原屬于 “ 昌西區(qū)域 ” ， 現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)，國(guó)際花園城市典范 。 ⑵ 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 涵蓋住宅、五星級(jí)酒店及文化中心、購(gòu)物中心、臨街商鋪等，并根據(jù)南昌購(gòu)房者對(duì)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，增加部分精裝修酒店式公寓及商住 兩用 SOHO公寓，以提高項(xiàng)目的利潤(rùn)率，此外考慮到省政府即將遷入對(duì)整體區(qū)域的影響，考慮增加部分高端餐飲及寫字樓業(yè)態(tài)面積，滿足后續(xù)政府相關(guān)單位招待宴請(qǐng)及辦公需要。 近年來(lái) 南昌整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 保持穩(wěn)定、全面的發(fā)展勢(shì)頭，受宏觀調(diào)控影響，目前成交量及成交價(jià)格穩(wěn)中有降，但與去年同期相比整體表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅有限。該地塊目前是南昌市新規(guī)劃和建設(shè)中的核心地塊，建議強(qiáng)力介入。 機(jī)會(huì) ：區(qū)域發(fā)展前景看好， 省政府 的定址對(duì)區(qū)域整體價(jià)值提升很大， 房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期向好， 發(fā)展?jié)摿Υ螅滑F(xiàn)階段土地市場(chǎng)交投不活躍，可積極介入，有利于控制土地成本 ； 威脅 ：宏觀調(diào)控對(duì) 紅谷灘 區(qū)域市場(chǎng)影響較大， 短期房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)信心不足， 預(yù)計(jì)后市會(huì)進(jìn)一步走低， 該地塊已有意向很強(qiáng)的 開(kāi)發(fā)商一直在暗中運(yùn)作，新進(jìn)入者 拿地 難度較大 應(yīng)對(duì)措施 ： ⑴ 密切關(guān)注政府辦公預(yù)留用地的動(dòng)態(tài)， 因?yàn)檎欠褡罱K遷入在很大程度上決定了地段的未來(lái)升值空間，并將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)與政府動(dòng)遷時(shí)間相結(jié)合，充分借勢(shì)。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 4 頁(yè) 共 56 頁(yè) 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 5 頁(yè) 共 56 頁(yè) 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 6 頁(yè) 共 56 頁(yè) 一、 地塊分析 地塊位置 西客站地塊地處南昌 市 紅谷灘 新 區(qū) 紅角洲片區(qū) 。 地塊西側(cè)是預(yù)留 的中小學(xué)教育用地，將建一所九年一貫制學(xué)校及一所高中，由于地塊附近有江西省政府預(yù)留辦公用地及配套住宅用地，預(yù)計(jì)此處將 引入江西省最好的教育資源。 2號(hào)線 起于望城、南昌“高速客運(yùn)西站”，途經(jīng)：“站前北大道”、“紅谷南大道”、“豐和大道”、“鳳凰一路”，穿贛江駛?cè)搿瓣?yáng)明路站”。四個(gè)地塊總面積為 272 畝，平均容積率 ，總 建筑面積將達(dá)到 68萬(wàn)平方米。 2020 年商品房月度成交均價(jià)保持震蕩上行趨勢(shì)，從 1 月份的 8600 元 /平方米攀升至年中 14500 元 /平方米的歷史高點(diǎn)，隨后逐漸震蕩下行，至 11 月份回落至9310 元 /平方米，僅高于 1 月份成交均價(jià)。 5) 客戶特征 來(lái)源：以新建縣地緣客戶、前湖校區(qū)老師以及朝陽(yáng)洲過(guò)江客戶為主 置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； 特征：購(gòu)買力相對(duì)較差，對(duì)價(jià)格較為敏感； 2. 區(qū)域市場(chǎng)最新銷售動(dòng)態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)住宅及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位置分布 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 20 頁(yè) 共 56 頁(yè) 住宅 項(xiàng)目西面地塊 “橋郡 ”3樓小高層、 6高層起價(jià) 6666 元 /㎡，均價(jià) 7500 元 /㎡，戶型以 78 ㎡兩房， 88119 ㎡三房為主， 2樓小高層、 4樓高層，均價(jià) 8000元 /㎡，戶型為 108 ㎡ 123 ㎡三房，購(gòu)房全款 95 折、按揭 98 折。購(gòu)以上房源全款 97折優(yōu)惠。 項(xiàng)目?jī)H剩 3 套 B 座 LOFT 寫字樓在售，層高 米，面積為 200 ㎡ 400 ㎡，均價(jià) 12020 元 /㎡。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 24 頁(yè) 共 56 頁(yè) 年辦公成交項(xiàng)目（ 2020 年） 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 新地阿 爾法國(guó)際社區(qū) 47804 1 13502 綠湖豪城 26777 411 合計(jì) 26777 411 47804 1 2020 年，該區(qū)域辦公項(xiàng)目成交清淡，僅有兩個(gè)項(xiàng)目，其中阿爾法無(wú)新增供應(yīng)，為 2020 年整售項(xiàng)目，綠湖豪城新增供應(yīng) 萬(wàn)平米，無(wú)成交。 寫字樓風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議發(fā)展純高檔寫字樓，中低端辦公存在一定市場(chǎng)，可考慮發(fā)展商務(wù)公寓 星級(jí)酒店發(fā)展加速，經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈 南昌三星以上酒店主要集中在紅谷灘區(qū)域，目前在政府的推動(dòng)下，南昌的高星級(jí)酒店進(jìn)入快速發(fā)展的階段。 由于南昌中心商圈過(guò)于強(qiáng)大，周圍商圈又處于發(fā)展培育期，格局短期內(nèi)難以改變，本項(xiàng)目區(qū)位條件不足以支撐大型百貨、購(gòu)物中心等區(qū)域型商業(yè)中心形態(tài)，建議發(fā)展集中型商業(yè)。 商業(yè) 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 29 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目總平圖 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 30 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目日照分析 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 31 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目功能體量分析 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 32 頁(yè) 共 56 頁(yè) 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 33 頁(yè) 共 56 頁(yè) 區(qū)域鳥(niǎo)瞰圖 建筑意向圖 說(shuō)明： 項(xiàng)目建議書需根據(jù)項(xiàng)目建議書編制作業(yè)指引（ YFWITZ002A） 編寫，下列表格為項(xiàng)目建議書附屬表格且為必填內(nèi)容 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 34 頁(yè) 共 56 頁(yè) 六、 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積（萬(wàn) M2） 建筑面積（萬(wàn) M2） 分類 分類面積（萬(wàn) M2） 容積率 建筑密度 綠地率 D03 商業(yè)金融業(yè)、居住用地 45% 30% 公建 配建幼兒園 居住 D05 商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè) 25% 20% 酒店和文化中心 購(gòu)物中心 辦公或公寓 G01 二類居住用 地 2 25% 30% 公建 居住 G02 商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè) 3 45% 20% 辦公或公寓 商業(yè) 總計(jì) 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 35 頁(yè) 共 56 頁(yè) 根據(jù) 南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的 《 用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 》 （ 編號(hào)： （ 2020）紅第 16號(hào)）記載 ， 西客站地區(qū) HJZ704D03（ 109 畝）、 D05（ 畝）、 G01（ 97 畝）、G02（ 畝）地塊（共計(jì) 272 畝） 規(guī)劃條件如下 ： 地塊規(guī)劃條件表 用地性質(zhì) HJZ704D03地塊：商業(yè)金融業(yè)居住用地； HJZ704G01地塊：二類居住用地； HJZ704D0 G02地塊：商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂(lè) 建筑密度 HJZ704D0 G01地塊≤ 25%，HJZ704D0 G02地塊≤ 45% 容積率 HJZ704D03地塊≤ ， HJZ704D05地塊≤ ， HJZ704G01地塊≤ ， HJZ704G02地塊≤ 綠地率 HJZ704D0 G01地塊≥ 30%，HJZ704D0 G02地塊≥ 20% 機(jī)動(dòng)車位 居?。喊?㎡；辦公：按 ㎡；大型商業(yè)（≥5000㎡）按 ㎡；普通商業(yè)：按 ㎡；餐飲娛樂(lè)：按 ㎡；旅館業(yè)：㎡ 。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號(hào)： OPQRTZ004 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼：第 39 頁(yè) 共 56 頁(yè) 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)表 項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 一、住宅銷售收入（萬(wàn)元） 0 74,869 72,124 10,819 41,839 199,650 當(dāng)期建設(shè)面積 53,