【正文】 （二） 投資估算依據(jù) 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 41 頁 共 56 頁 估算依據(jù)本報告提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出。項目銷售價值為可售物業(yè)的銷售收入，預(yù)期正常市場不同業(yè)態(tài)的銷售價值預(yù)計收入；即項目自持的 及 3 萬平米的五星級酒店暫不計算其開發(fā)價值。銷售周期假設(shè)為 3 年，剔除市場波動因素，寫字樓保守 銷售均價 暫可在開盤價格基礎(chǔ)上上浮 5%，即 11000 元 /平方米左右 結(jié)合當前市場價格和未來銷售預(yù)期，本項目銷售價格（保守方案 ）如下 ： 住宅銷售均價： 7500，精裝公寓 10000 商業(yè)銷售均價： 14300 寫字樓 /SOHO 銷售均價： 11000 特別提示： 此 售價 是基于目前市場情況判斷，預(yù)計南昌整體樓市將于 2020年繼續(xù)走 低 ，隨著宏觀調(diào)控到位，成交量及成交價格將于 2020 年逐步回穩(wěn)基礎(chǔ)上的預(yù)測，預(yù)計本項目將于 2020 年開工， 2020 年開盤銷售 。 普通精裝公寓市場承載價格較低，酒店式公寓和 SOHO 公寓可實現(xiàn)高速高價，項目周邊 5 公里范圍內(nèi) 實力買家眾多，存在較多投資、自住需求，雖然本區(qū)域短期內(nèi)成熟度不足，但未來的發(fā)展前景及地鐵開通的利好仍存在較大的升值空間，普通精裝公寓承載價值較低，建議走以下 2 個方向?qū)崿F(xiàn)高溢價： 酒店式公寓（精裝交樓） 可商可住的 SOHO 公寓（毛坯，考慮拼合的可能性） 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 26 頁 共 56 頁 近三年，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求 三年來，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求， 20 2020 年供應(yīng)量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因一是受國家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機購房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進程趨緩，區(qū)域人口增長有限，三是房價上漲 較快，對剛需產(chǎn)生基礎(chǔ)效應(yīng)。 寫字樓市場競爭激烈，項目所在區(qū)域短期內(nèi)難以形成商務(wù)氛圍 南昌寫字樓市場隨城市規(guī)劃發(fā)展更新 交替完成“老城區(qū) — 紅谷灘 ”的區(qū)域變遷，競爭激烈，租金貶損，其價值在一定時期內(nèi)難以突破。紅角州版塊總供應(yīng)面積 46 萬平米，成交 萬平米，去化率僅 %。全款 95 折，按揭無優(yōu)惠。全精裝發(fā)售，內(nèi)部配有部分家電。 （二） 項目所在紅角州板塊市場分析 1. 板塊 市場 總述 1) 市場基礎(chǔ)條件 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈。 1. 紅谷灘新區(qū)商品房市場供求分析 1) 紅谷灘新區(qū) 2020 年至 2020 年 11 月商品房供求分析 年度 紅谷灘區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 成交面積 成交面積環(huán)比 成交均價 成交均價環(huán)比 2020年 907310 1379720 5084 2020年 1112247 1273925 7267 2020年 1928300 1159800 11360 3,947,856 3,813,445 三年來，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求， 20 2020 年供應(yīng)量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因一是受國家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機購房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進程趨緩，區(qū)域人口增長有限，三是房價上漲較快，對剛需產(chǎn)生 擠出 效應(yīng)。預(yù)計該地塊將于春節(jié)后掛牌， 掛牌底價 約為 251 萬元 /畝。 因地塊周邊有規(guī)劃的南昌地鐵 4 號線及正在建設(shè)中的南昌火車西站， 且地塊用地規(guī)劃設(shè)計條件中已明確該地塊商業(yè)部分建設(shè)時 需考慮與軌道 2 號線站點的地下空間銜接問題，預(yù)計 區(qū)域未來的交通將非常便利，前景看好。 “ 一心 ”即以前湖水庫（水域面積 平方公里）和 臥龍山風景區(qū) （ 平方公里）為整個規(guī)劃區(qū)的生態(tài)和休閑中心，著重體現(xiàn)生態(tài)保護和旅游度假 、觀光兩大功能；“ 一環(huán) ” 即以豐和南大道、學府大道、前湖大道和 臥龍 大道組成的規(guī)劃區(qū)的交通、功能環(huán)路； “ 六帶 ” 即以前湖和 臥龍山 公園為中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地為 基礎(chǔ)的六條放射狀綠化帶 ； “ 五區(qū) ” 即指高校園區(qū) ( 平方公里 )、 體育健身 區(qū) ( 平方公里 )、紅角洲片區(qū)中心（ 平方公里）、商貿(mào)綜合區(qū) (平方公里 )和濱水居住區(qū) ( 平方公里 )五個功能區(qū)，南昌大學、 南昌航空大學 、江西醫(yī)學院 、江西經(jīng)濟管理學院、 江西科技師范學院 等一批高等學校已遷入前湖高校園區(qū)。如果能夠拿到土地，采取分期開發(fā)策略：先期開發(fā)銷售住宅及底商部分，即便在相對悲觀的市場預(yù)期下，也可爭取拿回全部地 價和住宅及底商部分開發(fā)成本，零成本持有酒店、酒店公寓、寫字樓、商住兩用 soho公寓土地，待省政府遷入、周邊更成熟后，再行開發(fā)。 劣勢 ： 地塊 距離紅谷灘核心區(qū)、成熟區(qū)較遠，區(qū)域短期吸引力弱 。該區(qū)域 的定位是南昌都市圈的又一城市中心，現(xiàn)已全面啟動，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。 該項目占地面積 18萬平方米， 綜合容積率 ，總建筑面積約 62萬平方米，其中地上建筑面積 ， 可售 計容 建筑面積 ， 業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級酒店及文化中心、購物中心 、寫字樓 、臨街商鋪等，根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場對不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，建議 在寫字樓部分 增加精裝修公寓及商住兩用 SOHO公寓，以提高項目的利潤率 。 ⑷ 掛牌前與土地管理部門保持密切聯(lián)系，對地塊的潛在競爭者做到心中有數(shù)，增加拿地的可能性 項目建成后自持業(yè)態(tài)包括 ：五星級酒店、購物中心 ；出售業(yè)態(tài)包括：住宅、臨街商鋪、 文化中心 (即商 業(yè)內(nèi)街 )、 寫字樓 ；配套建設(shè)的業(yè)態(tài)包括：幼兒園、物管用房、配套用房 ?，F(xiàn) 紅谷灘新區(qū)由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三大片區(qū)組成，區(qū)域面積 50余平方公里，規(guī)劃 建設(shè)用地面積 40 余平方公里，規(guī)劃人口 40余萬，但至今人口已超 60萬。 地塊交通 紅谷灘 新 區(qū) 的 交通 規(guī)劃 是 按世界級標準打造 的 涵蓋公交、地鐵、高鐵的現(xiàn)代化立體交通路網(wǎng)，區(qū)內(nèi) 公車線路密集， 主干道 路線 共設(shè)有 20 余條公交線路。尚在規(guī)劃中。 主出入口方向 D03：海寶街、東側(cè) 18米規(guī)劃路、北側(cè) 15米規(guī)劃支路； D0 G02：西側(cè) 18米規(guī)劃路； G01：海寶街、 南坊路、東側(cè)、南側(cè) 18米規(guī)劃路 建筑 間距 按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行 退離紅線 退國體大道 米以上；退海寶街 8 米以上；退南坊路、 G0 G02 南側(cè) 18米規(guī)劃路 5米以上；退 D03 與 D05 之間、 G01 與 G02之間 18 米規(guī)劃支路 3米以上；退 D03北側(cè) 15米規(guī)劃支路 3米以上 小 戶型比例 套型建筑面積 90m2以下占住宅計容積率總建筑面積比例不小于 70% 必 備的公共 服務(wù)設(shè)施 D03地塊配套一所 12班幼兒園，用地規(guī)模不小于 3150平方米，幼兒園生活用房應(yīng)滿足底層滿窗冬至日不小于 3小時的日照標準，活動場地應(yīng)有不小于一般的活動面積在標準的 建筑日照陰影線之外。 3. 紅谷灘新區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 1) 商業(yè)物業(yè)市場 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年至 2020 年商業(yè) 房地產(chǎn)供求分析 年度 紅谷灘 新區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 （ %） 成交面積 成交面積環(huán)比 （ %） 成交均價 成交均價環(huán)比 （ %） 2020年 105678 50883 8543 2020年 73797 85959 10755 2020年 566002 406473 15056 40 745,477 543,314 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 17 頁 共 56 頁 2020 年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲 667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快 轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致； 商業(yè)成交均價自 2020 年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭， 2020 年、 2020 年分別上漲 26%、 40%。 二期高層 35樓，價格 77008800 元 /㎡， 36樓 ,價格 71808000 元 /㎡ ， 戶型均為 46 ㎡一房， 86 ㎡兩房和 87 ㎡的 2+1 房，購 35樓、 36樓一房總價減 1 萬元，兩房總價減 2 萬元，全款 96 折、按揭 99 折；預(yù)計交房時間 2020 年 3 月 31日； 23樓少量在售，均價 8600 元 /㎡，戶型為 126142 ㎡三房，全款 97 折優(yōu)惠 ，交房時間 2020 年 12 月 31 日。商鋪房源交房時間為 2020 年 3 月底。 公寓 聯(lián)泰香域中央 13樓 LOFT 公寓，最低 6686 元 /㎡起，均價 7800 元 /㎡， 米挑高，戶型為 52 ㎡、 56 ㎡， 毛坯， 產(chǎn)權(quán) 50 年，全款 95 折、按揭 98 折，交房時間為 2020年 11 月 28 日。 市場全面發(fā)展，成交均價逐年穩(wěn)步上漲 南昌房地產(chǎn)市場自 2020 年以來一直保持穩(wěn)定、較快的發(fā)展勢頭，但受 2020年金融 危 機和 2020 年國家宏觀調(diào)控影響， 2020 年和 2020 年成交量連續(xù)兩年萎縮，但總體房價仍然快速上漲， 2020 年前 11 個月商品房成交均價突破 9000 元 / 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 25 頁 共 56 頁 平方米。 公寓近年供應(yīng)量偏少，酒店式公寓尤顯稀缺 目前在售公寓則主要向東和向南外圍擴散，隨著紅谷灘的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)公寓也逐漸增多，但未來供應(yīng)呈現(xiàn)偏緊。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 27 頁 共 56 頁 商業(yè) 開盤定價參考依據(jù) 商業(yè) 本項目各項指標為 1 參考項目 奧克斯盛世經(jīng)典 華南城 地段 交通條件 市政配套 1 區(qū)域成熟度 產(chǎn)品定位 小計 權(quán)重系數(shù) 40% 60% 權(quán)重分值 平均權(quán)重 各項目價格 15000 11000 權(quán)重價格 5250 5280 本項目價格 10530 本項目開盤時間 12687 市場系數(shù)（負） 11418 13004 市場系數(shù)（正） 14590 取地段、交通、配套、成熟度、客群定位等 5 項內(nèi)容為核心參照因素，以本項目為基準值 1 進行綜合計算，本項目商業(yè) 2020 年開盤價格可設(shè)定為 13000 元 /平方米左右。 其他 HJZ704D05 地塊中五星酒店和文化藝術(shù)中心建筑面積不小于 萬㎡（其中文化藝 術(shù)中心建筑面積不小于 萬㎡），購物中心建筑面積不小于 萬㎡；HJZ704D03地塊中公建建筑面積不小于 ㎡，且必須沿東側(cè) 18米規(guī)劃路公建示意紅內(nèi)布置（公建示意紅詳見附圖）； HJZ704G01 地塊中公建建筑面積不小于㎡，且必須沿東側(cè) 18米規(guī)劃路公建示意紅內(nèi)布置（公建示意紅詳見附圖）；HJZ704D0 G02地塊建設(shè)時需考慮與軌道 2號線站點地下空間銜接問題，具體方案須征求軌道交通部門意見。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項目費用，主要包括：土地費用 、 前期工程費用、 土建 及 安裝 工程費用、 配套建設(shè)費用、 管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期 規(guī)費 、 其它費用 和不可預(yù)見費用 等 。 主要包括借款的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、評估費 以及其他財務(wù)費用。本報告按 100 元 /㎡ 測算； (特別提示：本 項目設(shè)計方案考慮了人防設(shè)施 ，故不需繳納 人防工程 異地建設(shè)費 )； （ 7） 不可預(yù)見 費 按 各業(yè)態(tài)建安成本 的 5%測算； （ 8） 其他費用按 各業(yè)態(tài)建安成本 的 2%測算； （ 9） 管理 。 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 當期建設(shè)面積根據(jù)項目施工進度計劃 確定 。 主出入口方位 HJZ704D03地塊：海寶街、東側(cè) 18米規(guī)劃路、北側(cè) 15 米規(guī)劃支路； HJZ704D0 G02 地塊：西側(cè)18米規(guī)劃路； HJZ704G01地塊：海寶街、南坊路、東側(cè)、南側(cè) 18米規(guī)劃路。 住宅 開盤定價參考依據(jù) 住 宅 本項目各項指標為 1 參考項目 聯(lián)泰香域濱江 洪客隆地中海陽光 奧克斯盛世經(jīng)典 華南城 地段 交通條件 市政配套 1 1 區(qū)域成熟度 產(chǎn)品定位 景觀資源 小計 權(quán)重系數(shù) 40% 20% 20% 20% 權(quán)重分值