【正文】 費(fèi)用 、 前期工程費(fèi)用、 土建 及 安裝 工程費(fèi)用、 配套建設(shè)費(fèi)用、 管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期 規(guī)費(fèi) 、 其它費(fèi)用 和不可預(yù)見費(fèi)用 等 。 項(xiàng)目銷售價格按目前市場價格估算，即住宅 7500 元 /平米、精裝公寓 10000元 /平米、寫字樓及 soho 公寓 11000 元 /平米、商業(yè)及文化中心 14300 元 /平米，車位 10 萬元 /個。 其他 HJZ704D05 地塊中五星酒店和文化藝術(shù)中心建筑面積不小于 萬㎡（其中文化藝 術(shù)中心建筑面積不小于 萬㎡），購物中心建筑面積不小于 萬㎡；HJZ704D03地塊中公建建筑面積不小于 ㎡，且必須沿東側(cè) 18米規(guī)劃路公建示意紅內(nèi)布置（公建示意紅詳見附圖）； HJZ704G01 地塊中公建建筑面積不小于㎡，且必須沿東側(cè) 18米規(guī)劃路公建示意紅內(nèi)布置（公建示意紅詳見附圖）；HJZ704D0 G02地塊建設(shè)時需考慮與軌道 2號線站點(diǎn)地下空間銜接問題，具體方案須征求軌道交通部門意見。 五、 項(xiàng)目 初步定位 地塊功能布局意向 D03 G01 D05 G02 G01 地塊地上建筑面積 萬平米，其中住宅 萬平米，臨街商業(yè) 萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋：餐飲、酒吧、商鋪； D03 地塊地上建筑 面積 萬平米，其中住宅 萬平米，臨街商業(yè)及娛樂場館 萬平米，配建幼兒園 萬平米； G02 地塊地上建筑面積 萬平米，其中臨街商業(yè) 萬平米，寫字樓 ，商住兩用 SOHO 公寓 萬平米； D05 地塊地上建筑面積 萬平米，其中五星級酒店 3萬平米，購物中心 萬平米(其中 萬平方米臨街鋪面散售 )，精裝修酒店式公寓 萬平米。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 27 頁 共 56 頁 商業(yè) 開盤定價參考依據(jù) 商業(yè) 本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)為 1 參考項(xiàng)目 奧克斯盛世經(jīng)典 華南城 地段 交通條件 市政配套 1 區(qū)域成熟度 產(chǎn)品定位 小計 權(quán)重系數(shù) 40% 60% 權(quán)重分值 平均權(quán)重 各項(xiàng)目價格 15000 11000 權(quán)重價格 5250 5280 本項(xiàng)目價格 10530 本項(xiàng)目開盤時間 12687 市場系數(shù)（負(fù)） 11418 13004 市場系數(shù)（正） 14590 取地段、交通、配套、成熟度、客群定位等 5 項(xiàng)內(nèi)容為核心參照因素，以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)值 1 進(jìn)行綜合計算，本項(xiàng)目商業(yè) 2020 年開盤價格可設(shè)定為 13000 元 /平方米左右。 紅谷灘區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場（臨街商鋪）發(fā)展迅速 2020 年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲 667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價自 2020 年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭， 2020 年、 2020 年分別上漲 26%、 40%。 公寓近年供應(yīng)量偏少，酒店式公寓尤顯稀缺 目前在售公寓則主要向東和向南外圍擴(kuò)散，隨著紅谷灘的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)公寓也逐漸增多，但未來供應(yīng)呈現(xiàn)偏緊。項(xiàng)目所在的紅角州板塊商務(wù)氛圍尚未形成，短期內(nèi)難以受到紅谷灘核心商務(wù)區(qū)的有效、有力輻射。 市場全面發(fā)展，成交均價逐年穩(wěn)步上漲 南昌房地產(chǎn)市場自 2020 年以來一直保持穩(wěn)定、較快的發(fā)展勢頭，但受 2020年金融 危 機(jī)和 2020 年國家宏觀調(diào)控影響， 2020 年和 2020 年成交量連續(xù)兩年萎縮，但總體房價仍然快速上漲， 2020 年前 11 個月商品房成交均價突破 9000 元 / 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 25 頁 共 56 頁 平方米。 年至 2020 年辦公供求分析表 （ 20202020 年） 年度 紅谷灘區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 成交面積 成交面積環(huán)比 成交套數(shù) 成交套數(shù)環(huán)比 成交均價 成交均價環(huán)比 2020年 71400 12609 144 7493 2020年 124183 103727 1059 10558 2020年 392909 279100 1973 10459 合計 588491 395435 3176 過去三年辦公供應(yīng)面積達(dá) 萬平米，成交 萬平米，去化率 %。 公寓 聯(lián)泰香域中央 13樓 LOFT 公寓，最低 6686 元 /㎡起，均價 7800 元 /㎡， 米挑高，戶型為 52 ㎡、 56 ㎡， 毛坯， 產(chǎn)權(quán) 50 年，全款 95 折、按揭 98 折，交房時間為 2020年 11 月 28 日。寫字樓物業(yè) 費(fèi) 元 /㎡ /月；現(xiàn)工程進(jìn)度 為已封頂，內(nèi)部 裝修 中，2020 年 8 月交 付使用。商鋪房源交房時間為 2020 年 3 月底。在售小高層 C03樓 ,均價 16000 元 /㎡，戶型為 135 ㎡兩房、 160 ㎡三房；高層、復(fù)式房源，均價 17000 元 /㎡，高層戶型為 7379 ㎡一房、 91108 ㎡兩房、 138 ㎡大兩房、 166 ㎡和 190 ㎡三房、 200 ㎡四房，復(fù)式面積 202290 平米；電梯洋房，售價 1700023000 元 /㎡，戶型為 190 ㎡的四房。 二期高層 35樓，價格 77008800 元 /㎡， 36樓 ,價格 71808000 元 /㎡ ， 戶型均為 46 ㎡一房， 86 ㎡兩房和 87 ㎡的 2+1 房，購 35樓、 36樓一房總價減 1 萬元，兩房總價減 2 萬元，全款 96 折、按揭 99 折；預(yù)計交房時間 2020 年 3 月 31日； 23樓少量在售，均價 8600 元 /㎡，戶型為 126142 ㎡三房，全款 97 折優(yōu)惠 ，交房時間 2020 年 12 月 31 日。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 19 頁 共 56 頁 2) 區(qū)域價值 資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)動休閑 /居住等一體的城市科技新城 配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 3) 市場特征 萬達(dá)、綠地等知名開發(fā)商已進(jìn)駐 ，實(shí)力較強(qiáng) 供應(yīng)量巨大， 競爭激烈 以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn) 4) 產(chǎn)品特征 品質(zhì)感較強(qiáng)，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅； 主力面積： 2 房 8095，三房 110145 為主； 價格 ：高層 60007500； 整體銷售情況較好，地段較偏的金融街和香域?yàn)I江較差 。 3. 紅谷灘新區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 1) 商業(yè)物業(yè)市場 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年至 2020 年商業(yè) 房地產(chǎn)供求分析 年度 紅谷灘 新區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比 （ %） 成交面積 成交面積環(huán)比 （ %） 成交均價 成交均價環(huán)比 （ %） 2020年 105678 50883 8543 2020年 73797 85959 10755 2020年 566002 406473 15056 40 745,477 543,314 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 17 頁 共 56 頁 2020 年商業(yè)供應(yīng)面積環(huán)比大漲 667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快 轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致； 商業(yè)成交均價自 2020 年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭， 2020 年、 2020 年分別上漲 26%、 40%。 2) 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月商品房供求分析 月 份 紅 谷灘 新 區(qū) 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價 2020年 01月 48693 118269 8609 2020年 02月 1477 23121 9015 2020年 03月 194581 56701 10464 2020年 04月 100109 98097 10054 2020年 05月 2221 111596 13293 2020年 06月 117917 114514 12663 2020年 07月 580584 88465 14504 2020年 08月 75123 129726 12605 2020年 09月 533944 115214 12129 2020年 10月 203319 92699 12422 2020年 11月 70331 211396 9311 合計 1,928,300 1,159,800 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 15 頁 共 56 頁 作為 2020 年以來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的新區(qū)，紅谷灘的供求關(guān)系同樣受到了國家宏觀調(diào)控的影響，商品房市場供應(yīng)方面， 2020 年前 11 個月供應(yīng)總量為 萬平方米，成交面積近 116 萬平方米，目前總體為供大于求的局面。 主出入口方向 D03：海寶街、東側(cè) 18米規(guī)劃路、北側(cè) 15米規(guī)劃支路； D0 G02：西側(cè) 18米規(guī)劃路； G01：海寶街、 南坊路、東側(cè)、南側(cè) 18米規(guī)劃路 建筑 間距 按《南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行 退離紅線 退國體大道 米以上；退海寶街 8 米以上；退南坊路、 G0 G02 南側(cè) 18米規(guī)劃路 5米以上；退 D03 與 D05 之間、 G01 與 G02之間 18 米規(guī)劃支路 3米以上；退 D03北側(cè) 15米規(guī)劃支路 3米以上 小 戶型比例 套型建筑面積 90m2以下占住宅計容積率總建筑面積比例不小于 70% 必 備的公共 服務(wù)設(shè)施 D03地塊配套一所 12班幼兒園，用地規(guī)模不小于 3150平方米，幼兒園生活用房應(yīng)滿足底層滿窗冬至日不小于 3小時的日照標(biāo)準(zhǔn)，活動場地應(yīng)有不小于一般的活動面積在標(biāo)準(zhǔn)的 建筑日照陰影線之外。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 10 頁 共 56 頁 此次 掛牌 的地塊 由四部分組成 （上圖中紅線范圍內(nèi)標(biāo)注），分別為： D03（ 109畝，商業(yè)金融業(yè)、居住用地）、 D05（ 畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）、G01（ 97 畝，二類居住用地）、 G02（ 畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）。尚在規(guī)劃中。 備注： 規(guī)劃中的南昌 地鐵 4號線 在地塊周邊有龍崗公園站及國際體育中心站兩個站點(diǎn) 。 地塊交通 紅谷灘 新 區(qū) 的 交通 規(guī)劃 是 按世界級標(biāo)準(zhǔn)打造 的 涵蓋公交、地鐵、高鐵的現(xiàn)代化立體交通路網(wǎng)，區(qū)內(nèi) 公車線路密集， 主干道 路線 共設(shè)有 20 余條公交線路。 大連一方集團(tuán)有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 8 頁 共 56 頁 西客站地塊位于紅角洲片區(qū) 南部 ，東臨第七屆全國城市運(yùn)動會的舉辦地 ——南昌國 際 體 育 中心，西南角是正在建設(shè)中的南昌西客站，預(yù)計 2020 年建成通車，為滬昆高鐵 、 向莆鐵路 及杭長高鐵服務(wù) ， 承擔(dān)著長三角、閩東南、珠三角地區(qū)進(jìn)入華中、華西的主要通道作用 ?，F(xiàn) 紅谷灘新區(qū)由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三大片區(qū)組成，區(qū)域面積 50余平方公里，規(guī)劃 建設(shè)用地面積 40 余平方公里，規(guī)劃人口 40余萬，但至今人口已超 60萬。這樣風(fēng)險能夠得到較好控制。 ⑷ 掛牌前與土地管理部門保持密切聯(lián)系，對地塊的潛在競爭者做到心中有數(shù)，增加拿地的可能性 項(xiàng)目建成后自持業(yè)態(tài)包括 ：五星級酒店、購物中心 ；出售業(yè)態(tài)包括：住宅、臨街商鋪、 文化中心 (即商 業(yè)內(nèi)街 )、 寫字樓 ；配套建設(shè)的業(yè)態(tài)包括：幼兒園、物管用房、配套用房 。目前區(qū)域內(nèi)人氣不足，且沒有形成商業(yè)氛圍，未來能否吸引 客戶在此置業(yè)、經(jīng)營還存在不可控性。 該項(xiàng)目占地面積 18萬平方米， 綜合容積率 ，總建筑面積約 62萬平方米，其中地上建筑面積 ， 可售 計容 建筑面積 ， 業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級酒店及文化中心、購物中心 、寫字樓 、臨街商鋪等，根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場對不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，建議 在寫字樓部分 增加精裝修公寓及商住兩用 SOHO公寓，以