【正文】 戶資料表。 ⑵ 對于很有 意向 、有 意向 等級的客戶，銷售人員應(yīng)列為重點對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一切可能，努力說服。 ⑷ 詳盡解釋 、填寫認(rèn)購協(xié)議中 的各項條款和內(nèi)容。 流程十： 交房款 簽合同 基本動作 ⑴ 驗對身份證原件，審核其購房資格。 ⑷ 簽合同 時 一定要 讓購房者 本人親自簽名蓋章。 注意事項 ⑴ 在簽合同時，應(yīng)為客戶計算出應(yīng)交稅費金額，告知客戶合同備案繳納稅費需要準(zhǔn)備的物品和注意事項。 三、 物業(yè)相關(guān)知識 ： （一） 物業(yè)管理的服務(wù)包括哪些？ 住宅小區(qū)物業(yè)管理是指小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)各類房屋和設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和提供服務(wù)活動。 2）住房設(shè)備、設(shè)施的管理 這項管理的目的是使住房及其配套設(shè)備設(shè)施保持完好，住戶能夠正常使用。 8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。主業(yè)有權(quán)參加物業(yè)管理的權(quán)力，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的義務(wù)。 3） 積極參加業(yè)主大會，并對小區(qū)和物業(yè)管理提出自己的意見和建議。 4） 按照規(guī)定，定期向業(yè)主管理委員會匯報收支帳目，接受業(yè)主管理委員會的檢查。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé) 什么是不可抗力？ 不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)見、 不能避免并不能克服的客觀情況。保修期從交付之日起計算。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于項目位置有什么規(guī)定？ 表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。 但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項 。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 商品房面積由誰來申請測繪？ 市場營銷部員工手冊 33 《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。 商品房可以按 什么樣的方式計價 銷售？ 商品房可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價 銷售 。項目完全成本除直接 成本外，還包括銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。 2） 在服務(wù)達(dá)到與業(yè)主管理委員會約定的標(biāo)準(zhǔn)時，有按規(guī)定收費權(quán)力。 一般說，小區(qū)住戶作為小區(qū)產(chǎn)權(quán)人或使用人，擁有的權(quán)力是： 1） 享有委托管理合同所規(guī)定的各項物業(yè)管理服務(wù)，并有權(quán)向業(yè)主和管理委員會 提出自己對物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀的意見和建議，要求業(yè)主管理委員長會就此與業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商促進(jìn)問題的解決。 針對性專項服務(wù) 針對性專項服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。 4）綠化管理 目的是美化小區(qū)環(huán)境。 常規(guī)性公共服務(wù) 常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和承租人 ，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。 ⑶ 簽 定 后的合同，應(yīng) 及時 交 房管局進(jìn)行 登記備案。 ⑹ 解釋合同條款時，在感情上應(yīng) 側(cè) 重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。 ⑶ 按合同規(guī)定收取 房款， 簽訂合同 。 ⑹ 認(rèn)購協(xié)議 一份留內(nèi)業(yè)存檔；一份交給客戶， 并告訴客戶于 簽合同 時 帶來 ⑺ 再次與客戶 確定定金 交首付款或全款的 日 期與合同簽訂日期 。 ⑷ 無論最后成功與否，都要婉轉(zhuǎn) 的請求 客戶幫忙介紹客戶。 ⑶ 根據(jù)成交的可能性，將其分 為 A（很有 意向 ）、 B（有 意向 ）、 C（ 意向 一般）、 D（ 基本無意向 ）四個等級 ， 認(rèn)真填寫，以便 日后 跟蹤客戶。 流程六：暫未成交 基本動作 ⑴ 將銷售資料 備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。 ⑹ 現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該 自 然親切。 ⑷ 針對客戶的疑惑點，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。 流程三：介紹產(chǎn)品 ⑴ 了解客戶的個人資訊。 ⑵ 電話接聽 應(yīng) 由被動接聽轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問。 單筆住房公積金貸款額度按照以上計算方法的最低值計算。 B. 住房公積金貸款： 貸款用途 期限 利率 （月利率 ‰ ） 住房公積金貸款 15 年（含） 5 年以上 ★ 貸款條件：申請人在申請貸款時，其住房公積金已連續(xù)足額繳納一年以上；未付有住房公積金貸款債務(wù)； 有本市常住戶口或者本市其他有效居留身份；女性年齡不超過 60 歲，男性年齡不超過 65 歲。 （ 2） 定金可以退嗎？ 答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合 同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時，應(yīng)返還定金。 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖 ： 市場營銷部員工手冊 14 市土地資產(chǎn)管理委員會審批（政府行為） 土地收購儲備方案（政府行為） 委托拆遷協(xié)議 土地整理中心與區(qū)政府或拆遷辦簽訂協(xié)議 集體建設(shè)用地征用審批 國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 委托拆遷協(xié)議 土地整理中心與區(qū)政府拆遷辦簽訂協(xié)議 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用審批 土地整理中心實施征地公告、征地補(bǔ)償?shù)怯洠徽鞯匮a(bǔ)償安置方案、公告；簽訂征地協(xié)議 公告 將拆遷方案進(jìn)行公告 拆遷許可證 市房管局核發(fā) 《拆遷許可證》 向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償費 實施拆遷 土地出讓方案 關(guān)注公告 實施公開出讓 簽訂土地出讓合同交納土地出讓金 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 市國規(guī)劃局用地處核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 發(fā)放國有土地使用證（白證，就是空的證，無地上建筑物） 核定用地 地價確認(rèn) 土地評估 市政府審批 招 拍 掛 土地收購儲備計劃和經(jīng)營性土地年底供應(yīng)計劃（政府行為） 市場營銷部員工手冊 15 規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計方案申報 年度投資計劃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊、資質(zhì)審查 公告 工程項目報建登記 建筑設(shè)計招標(biāo)申請 其中建設(shè)規(guī)模在 4萬平方米以上的需上報市政府審批 規(guī)劃設(shè)計方案審定 建筑設(shè)計方案 建筑工程規(guī)劃許可證 施工圖審查 施工圖審查批準(zhǔn)書 市建設(shè)交易中心審批，核發(fā)《施工圖審查批準(zhǔn)書》 房屋面積前置測繪 監(jiān)理招投標(biāo)申報 在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放 《建設(shè)項目監(jiān)理中標(biāo)通知書》 物業(yè)管理招標(biāo)申請 向市房管局申報，建設(shè)單位發(fā)放《物業(yè)管理中標(biāo)通知書》 施工招投標(biāo)申報 在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放《施工中標(biāo)通知書》 建筑設(shè)計招投標(biāo) 消防證明 項目地名審查 大配套證明 非經(jīng)營性公建配套證明 人防證明 規(guī)劃許可證階段供熱證明 前期環(huán)境評價 建筑設(shè)計合同備案 市場營銷部員工手冊 16 建設(shè)工程質(zhì)量登記 在市建設(shè)交易中心辦理，向市質(zhì)監(jiān)總站提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記 施工合同備案 在建設(shè)交易中心辦理，合同報市招標(biāo)辦，備案蓋章 物業(yè)管理備案 在房管局辦理物業(yè)招標(biāo)合同備案 監(jiān)理合同備案 在市建設(shè)交易中心辦理，監(jiān)理合同報市招標(biāo)辦備案蓋章 安全定額保險 建設(shè)工程施工許可申報 向市建設(shè)交易中心申請，建交中心發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》 墻改基金 向墻改辦交納新型墻體材料開發(fā)專項基金 散裝水泥基金 向市建設(shè)交易中心散裝水泥辦交納散裝水泥基金 委托測線放線 區(qū)規(guī)劃處開工驗線放線合格證 工程占道 向市交管局占道辦申請 項目開工建設(shè) 地基基礎(chǔ)設(shè)施驗收 甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《地基基礎(chǔ)設(shè)施驗收通知》 主體驗收 甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程主體驗收通知書》 裝修驗收 甲方組織驗收，報市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程裝修驗收通知書》 配套設(shè)施建設(shè)申報 在竣工前 6個月向市建委配套辦提出配套申請配套辦下達(dá)受理通知 配套設(shè)施 企業(yè)與燃?xì)?、電力和電信部門簽定合