【正文】 共用建筑面積 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內各類綠地 主要包括公共 綠地、宅旁綠地等。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以 有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。根據(jù)我國 民 法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 尾房 尾房又稱掃尾房。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。上述兩類房均為使用權房。 房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊 2 一、地產(chǎn) 基本術語 產(chǎn)權證書 產(chǎn)權證書是指 房屋所有權證 和 土地使用權證 。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 5 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。定金合同從實際交付定金之日 起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。一般作為衡量居住水平的面積指標。 套（單元）建筑面積 =套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 過道 過道是指住宅套內使用的水平交通空間。 征用價 指政府征用各種地產(chǎn)時（如農地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 征稅價 如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。 基準地價 指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內土地的平均價格。實施國家安居工程可以調動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設。 戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律 14 上有特別規(guī)定的除外）。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 購房面積 商品房與 其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。 板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價高 交通位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 19 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十大標準 —— 位 置：應位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。 板樓、塔樓的不同，在內、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內部 —— 戶型、銷售分攤不同 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應量以小高層最重： ?聯(lián)排別墅 由三個以上的相同單位平行組合而成。 傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。 高度問題較容易受遮擋 高度問題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改。 定價比較 價格比 較 （同檔次同條件） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 平均單價 最高 次高 單價比較：獨棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排 高于板樓 單價比較：多層 小高層 高層 最低 蝶塔 傳統(tǒng)塔樓 平均總價 最高 以總建筑面積論 消費者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse 24 價格需求下的項目類型偏好 無論以單價或以總價論： 別墅、 Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步； 無論板樓還是塔樓， 100 平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)； 與居民收入最 相宜的 5000 元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。當年 10 月5 日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進外資興建東胡新村的協(xié)議， 12 月動工興建。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點： 1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會 經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。 5. 土地所有權法律意義上的所有權和經(jīng)濟意義上的所有權雙重含義。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn) 生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師 1982 年 6 月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司領導帶領干部 “抓點 ”，堅決清除違章建筑，并無償投資 30 萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽。 房地產(chǎn)投資 案例 經(jīng)濟調控時期，國內房地產(chǎn)市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。建成后，在經(jīng)營期內累計盈余將達 1。 本章小結 1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 28 ，包括：投資類別選擇、風險選擇、階段選擇、獨資與合資選擇 、長期中期或短期投資的選擇等。其它設施包括路網(wǎng)、花園、景點及綠化等。項目投資估算匯總表為表 5－ 7。 房地產(chǎn)籌資 本章要點 30 介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。 1989 年 6 月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設總承包公司，于 1993 羊 8 月正式通車。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽對房地產(chǎn)籌資的重要性。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領域的運用。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。預售商品房可以實現(xiàn)四個功能：（ 1）籌集；（ 2）獨買賣雙方帶來風險報酬（ 3）為投機者提供一種活動空間；（ 4）為商品房交易的實現(xiàn)奠定基礎。 章后案例 李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。李嘉誠看準時機，毅然扭轉長江實業(yè)的業(yè)務方向，開始轉向地產(chǎn)生意。 1979 年 9 月 25 日，長江實業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市 場定位實戰(zhàn)價值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 33 進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。 再如海悅華城只有四種產(chǎn)型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤 “未成曲調先有情 ”。 誤區(qū) B：缺乏文進的權稱定位 一些房地產(chǎn)項目的策劃人員，經(jīng)過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個 貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。國際文化教育大廈的目標客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業(yè)者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。李嘉誠因此成為 “1980年香港風云人物 ”。不過幾年，他迅速成為億萬富翁。為生計所迫， 13 歲便輟學從商。這是一種對三方都有利的活動。這是以房地產(chǎn)為標的，以經(jīng)濟合同方式建立的經(jīng)濟法律關系對待定災害事故造成的財產(chǎn)和責任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟形式。包括房地產(chǎn)信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道。它可以資全的來源渠道、資金的權屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進行分類。國貿商往大廈等工程。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。據(jù)市場分析，預計每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進行項目開發(fā)。因此住宅需求是很大。 ：確定型、風險型和不確型三類決策方法。 3 房地產(chǎn)經(jīng)濟效益分析指標主要有投資收 益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內部收益率等。 61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，凈現(xiàn)值約占 萬元，內部收處率為 38． 23％。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆 基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。 公司加強經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 惠華房地產(chǎn)通過外引內聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。 26 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權利。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。 交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調查中， ％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。 銷售分攤 低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高 單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。 Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅 塔樓 板樓 21 從 2020 年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費者滿意度的調查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓； ? 平均售價以高層板樓 最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價