【正文】 共用建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共 綠地、宅旁綠地等。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以 有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。根據(jù)我國(guó) 民 法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 尾房 尾房又稱掃尾房。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。上述兩類房均為使用權(quán)房。 房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè) 2 一、地產(chǎn) 基本術(shù)語(yǔ) 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 5 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。定金合同從實(shí)際交付定金之日 起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 征用價(jià) 指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 征稅價(jià) 如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià) 指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律 14 上有特別規(guī)定的除外）。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。 購(gòu)房面積 商品房與 其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。 微利房 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 容積率 在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。 板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周圍別墅項(xiàng)目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。 單價(jià)、總價(jià)均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價(jià)高 交通位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì) 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 19 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) —— 位 置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部 —— 戶型、銷售分?jǐn)偛煌? 板樓基本形式 小高層板樓：９至１２層左右的板樓 高層板樓： 16 層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：６層以下的 ? 供應(yīng)量以小高層最重： ?聯(lián)排別墅 由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。 傳統(tǒng)別墅間距開(kāi)闊私密性好。 高度問(wèn)題較容易受遮擋 高度問(wèn)題較不容易受遮擋 戶型靈活程度 低 高 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。 定價(jià)比較 價(jià)格比 較 （同檔次同條件） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 平均單價(jià) 最高 次高 單價(jià)比較：獨(dú)棟 雙拼 疊拼〉聯(lián)排 高于板樓 單價(jià)比較：多層 小高層 高層 最低 蝶塔 傳統(tǒng)塔樓 平均總價(jià) 最高 以總建筑面積論 消費(fèi)者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse 24 價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好 無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論： 別墅、 Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步； 無(wú)論板樓還是塔樓， 100 平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)； 與居民收入最 相宜的 5000 元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。當(dāng)年 10 月5 日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新村的協(xié)議， 12 月動(dòng)工興建。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程要點(diǎn)： 1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。 5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念包括房地產(chǎn) 生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程經(jīng)營(yíng)。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司師 1982 年 6 月就成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部 “抓點(diǎn) ”，堅(jiān)決清除違章建筑，并無(wú)償投資 30 萬(wàn)元，把小區(qū)美化起來(lái)，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會(huì)的贊譽(yù)。 房地產(chǎn)投資 案例 經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。建成后，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)盈余將達(dá) 1。 本章小結(jié) 1 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 28 ，包括：投資類別選擇、風(fēng)險(xiǎn)選擇、階段選擇、獨(dú)資與合資選擇 、長(zhǎng)期中期或短期投資的選擇等。其它設(shè)施包括路網(wǎng)、花園、景點(diǎn)及綠化等。項(xiàng)目投資估算匯總表為表 5－ 7。 房地產(chǎn)籌資 本章要點(diǎn) 30 介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。 1989 年 6 月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993 羊 8 月正式通車。 章前案例分析思考題 1. 試論企業(yè)信譽(yù)對(duì)房地產(chǎn)籌資的重要性。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長(zhǎng)期資金的主要方式之一。預(yù)售商品房可以實(shí)現(xiàn)四個(gè)功能：（ 1）籌集；（ 2）獨(dú)買賣雙方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（ 3）為投機(jī)者提供一種活動(dòng)空間；（ 4）為商品房交易的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。 章后案例 李嘉誠(chéng)原籍廣東潮安，家境貧寒。李嘉誠(chéng)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，毅然扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)方向，開(kāi)始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生意。 1979 年 9 月 25 日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)控制英資和記黃浦公司 ％的股份。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市 場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 33 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。 再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。市場(chǎng)定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個(gè)性上、文化上、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤 “未成曲調(diào)先有情 ”。 誤區(qū) B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位 一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃人員，經(jīng)過(guò)一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個(gè)漂亮的口號(hào)就大功告成，而沒(méi)去細(xì)心衡量這是否一個(gè) 貼切有力的定位，即使設(shè)計(jì)了一個(gè)準(zhǔn)確的定位，但沒(méi)能夠在整個(gè)策劃和營(yíng)銷中堅(jiān)定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計(jì)的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見(jiàn)人下來(lái)，或者是雷聲大雨點(diǎn)小的印象。也就是說(shuō)，一個(gè)樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。國(guó)際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是 “創(chuàng)業(yè)新生化 ?，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。李嘉誠(chéng)因此成為 “1980年香港風(fēng)云人物 ”。不過(guò)幾年，他迅速成為億萬(wàn)富翁。為生計(jì)所迫， 13 歲便輟學(xué)從商。這是一種對(duì)三方都有利的活動(dòng)。這是以房地產(chǎn)為標(biāo)的，以經(jīng)濟(jì)合同方式建立的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系對(duì)待定災(zāi)害事故造成的財(cái)產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式。包括房地產(chǎn)信貸資金的來(lái)源與運(yùn)用兩個(gè)方面．這是籌集短期資金的主要渠道。它可以資全的來(lái)源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用以及資金的地域情況等進(jìn)行分類。國(guó)貿(mào)商往大廈等工程。 探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出的商品房有 6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力和公司開(kāi)發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。因此住宅需求是很大。 ：確定型、風(fēng)險(xiǎn)型和不確型三類決策方法。 3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)主要有投資收 益率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。 61％動(dòng)態(tài)投資回收期為三年零七個(gè)月，凈現(xiàn)值約占 萬(wàn)元，內(nèi)部收處率為 38． 23％。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆 基投資集團(tuán)協(xié)商合作開(kāi)發(fā)商住小區(qū)。 公司加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，注重三個(gè)效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 惠華房地產(chǎn)通過(guò)外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須掌握分析預(yù)測(cè)，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。 26 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰(shuí)所有，亦即對(duì)于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。 交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素： 在本次調(diào)查中， ％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問(wèn)題已是被廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。 銷售分?jǐn)? 低 高 塔樓的過(guò)道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高 單價(jià) 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓 小戶型 —— 塔樓突圍 塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。 Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅 塔樓 板樓 21 從 2020 年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要； ? 滿意度以多層居首： 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓； ? 平均售價(jià)以高層板樓 最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)