【正文】 分攤系數(shù)。對購房者而言，綠化率高為好。 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。 平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 9 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線。居室是家庭的 領地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。 房地產 房地產是指土地、建筑物及附 著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。 出讓價 指政府將國有地產出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產進行評估，為征稅提供依據(jù)。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里。 標定地價 指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣 形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資 ，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。 復式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一 層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。 上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采 光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合 在一起。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。 結構面積 住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。 物業(yè)管理 建設部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企 業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物 業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。這類房屋不是通過市場 獲得，是一種準商品房。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為 4： 6）的面向廣 15 大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55 平方米以下。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū)。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 項目類型的發(fā)展與豐富 經濟適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。 項目類型的新界定 18 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 建筑：社區(qū)強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是： 板樓 —— 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。是 Townhouse項目最為常見的建筑形式。 ?獨棟別墅 形體獨立的單位。 Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 ? 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應性： ? 平衡成本與建筑形式 板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。 使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達 90% 塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率 使用率 越高，空間使用程度越高，價格成本越低。 小戶型 社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。 區(qū)域分布 區(qū)域分布 （平均半徑） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 自然地理位置 自然風光出眾 自然地理位置以選址論 經濟地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經濟地理位置 公寓〉普通住宅〉經濟適用房 區(qū)域需求下的項目類型偏好 別墅、 Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。 二、房地產投資學 房地產經營管理概述 章前案例： 廣州東山區(qū)居民 住房十分困難，該區(qū)黨政領導急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子 1/3 給外商出售， 1/3 安置拆遷戶， 1/3 歸公司作商品房出售。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。 2. 房地產業(yè)使之從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。 4. 房地產業(yè)在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。 6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。 9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產商品化經營的良好條件。由于經營管理好，早在 1987 年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市 50 家優(yōu)秀企業(yè)之一。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。 惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學、幼兒園等公益事業(yè)，總投資 600 萬元，建成后無償交 給教育部門使用。 3. 結合本案例談談你對加強房地產經營管理的認識。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業(yè)的迅速發(fā)展而增加。 25，居住人口按占地面積 20 平方米 /人計，共 6 000 人。 47 億元，項目總投資收在率為 34。 經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。 2 在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時間價值；動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內部收益率法屬動態(tài)投資回收期法，考慮了資金時間價值。 、比較、選擇，最終作出判斷的過程。 8. 房地產投資項目可行性研究一般分為機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學分析基礎上。 章后案例 花園別墅可行性研究報告 一、項目概況 花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū) 9 公里處，占地 100 畝，該區(qū)背靠崇山 峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。 三、市場需求預測 1. 該市經濟發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀末達到人均住房 10 平方米的小康水平，幣 區(qū)總人口由 395 萬增長到 460萬。 3. 隨著改革開放的深入，各國駐該市辦事機構增加，需要大量高級住宅以安置其高級職員。 表 5－ 7 項目投資費用估算匯總表 五、項目開發(fā)進度及投資安排計劃 本項目計劃自 1994 年刀月開，至 1999 年 5 月竣工，總工期 5 年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。同時，該項目規(guī)劃合理，注重基礎設施及公共設施配套建設，具有良好的社會效益。 詳細分析目地產資金運用方面的特點，以此為基礎闡述多渠道籌土房地產資金的必要性和可能性。 1982 年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，只有十幾個人，是單一性的小公司。此外，物業(yè)集團還成功地建成了國貿大廈、紅嶺大廈高層建筑群 。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7 萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。 ？如何靈活籌資？ 本章小結 房地產資金是房地產企業(yè)而于房地產開發(fā)經營的財產、物資的貨幣表現(xiàn)?；I集房地產資金必須考慮籌資 規(guī)模、時機、企業(yè)的利益和投資者的權益、資金來源結構等方面的因素。房地產金融主要有五個方面的內容： （ l）信貸。這種關系為資金的投資者和使用者架起了一個橋梁，也是開辟房地產買賣的一種新形式。 （ 4）房地產保險。 房地產抵押貸款是債務人 以房地產權作為償還債務的擔保外債權入手中獲得資金融通的行為。 8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開發(fā)公司 ,購接者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動 ,是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋報押貸款的融資業(yè) 務活動。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。自小就沒有讀過多少書。 1950 年，他創(chuàng)立了長江實業(yè)有限公司，專門生產玩具和家庭用品。他趁土地尚未漲價之際，大量購入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。他通過發(fā)行上市股票 ，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴充業(yè)務，并經營酒店、金融等業(yè)務。 1981 年初，李嘉誠成為 “和記黃埔 ”董事長，主持此英資公司。 房地產 市場調研 房地產市場細分與定位 (一 ) 操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)價值分析 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位誤區(qū)及對策 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位概念精要 第 4 操作環(huán)節(jié)：房地產市場細分定位的具體策略 第 5 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位要點分析 第 6 操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位實戰(zhàn)流程設計 使用指南 進行準確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發(fā)展商的誠實和細致給購房者留下好印象。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力