【正文】 房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4㎡以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 17. 限價房： 限價房是一種 限價格限套型 （面積）的商品房，主要解決 中低收入家庭的住房困難 ，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 24. 內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 28. 尾房：尾房又稱掃尾房。 30. 城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 34. 公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 39. 預(yù)售價 ： 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。根據(jù)我國《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 市場營銷部員工手冊 7 4. 公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保 障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。非住宅用房按建筑面積計算。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 11. 進深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 13. 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。 市場營銷部員工手冊 8 17. 建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。 21. 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。 27. 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 市場營銷部員工手冊 9 32. 過道：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 36. 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 41. 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特 點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應(yīng)的目的。 五、建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識 1. 鋼結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 6. 框剪結(jié)構(gòu)：框架 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。地基承受荷載的能力是有一定限度的。 柔性基礎(chǔ)：鋼 筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁 ? 基礎(chǔ)的應(yīng)用： 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要 與樁相結(jié)合。 12. 樓層、地面： 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 14. 屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。 15. 裂縫產(chǎn)生的原因：裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類?？蜉p結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。磚混現(xiàn)澆板小于 50米預(yù)制板小于 60米設(shè)一道。 ： 磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積 Ac 與該房間地面面積 Ad之比。通常包括以下幾個程序：房地產(chǎn)投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設(shè)計，項目施工建設(shè)，銷售。 項目設(shè)計階段： 根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計要求，并撰寫設(shè)計方案。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房 銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗收合格文件后進行銷售。 （ 2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？ 答：自 2020年 1月 1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。 B、《天津市商品房管理條例》 市場營銷部員工手冊 19 （ 1）商品房交付使用時應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？ 答： 開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項。個人首次購買 90 平方米 (含 90 平方米 )以下普通住房的，暫按照成交價格的 1%征收契稅。 ★ 購買二套住房的，最高貸款額度為 購房全部價款的 60%.；貸款利 率按基準(zhǔn)利率上浮 10%執(zhí)行。 貸款額度不高于職工（職工與配偶）住房公積金賬戶存儲余額的 20 倍，職工（職工與配偶）住房公積金賬戶存儲余額小于 1 萬元的按 1 萬元計算。使用職工本人住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額 40 萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，貸款最高限額 60 萬元。 ⑵ 通常客戶在電話中會問及價格、地點、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚長避短，在回答 時 重 點講述 產(chǎn)品 ， 巧妙的融入。 注意事項 市場營銷部員工手冊 23 ⑴ 要控制接聽電話的時間，一般而言，接聽電話以 23 分鐘為宜。 ⑵ 銷售人員應(yīng)立即上前，熱情接待。 ⑷ 若不是真正的客戶，也應(yīng)該注意現(xiàn)場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象 ⑸ 不管客戶是否當(dāng)場決定購買，都要送客到營銷中心門口。 ⑶ 通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對策略。 ⑶ 根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。 ⑴ 入座時，注意 應(yīng)讓 客戶 先坐，然后自己再坐 。 ⑸ 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。 市場營銷部員工手冊 25 流程五：帶看現(xiàn)場，樣板間 ⑴ 結(jié)合工地現(xiàn)狀和周邊特征， 邊 走邊介紹。 ⑵ 囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品 。 注意事項 ⑴ 未成交的客戶 仍然 是 潛在 客戶，銷售人員應(yīng)該態(tài)度親切，始終如一。 市場營銷部員工手冊 26 ⑵ 填寫重點為客人的聯(lián)系方式和個人資訊、客戶對產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。 ⑶ 客戶等級應(yīng)視具體情況，進行階段性調(diào)整。 ⑶ 將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便于 日后 分析判斷。 流程九：成交收定 金 基本動作 ⑴ 客戶決定購買并下定金時 ,及時告訴 案場 經(jīng)理。 ⑸ 將認購協(xié)議交內(nèi)業(yè)審核蓋章， 請 買賣雙方在認購協(xié)議上 簽 字（蓋章） 確認 ，同 時由內(nèi)業(yè)人員收取定金，給客戶開具發(fā)票。 ⑵ 折扣或其他附加條件，應(yīng)呈報 案場 經(jīng)理同意。 ⑵ 出示商品房預(yù)售示范合同文本， 情客戶閱讀確認，對客戶提出的關(guān)于合同問題進行 逐條解釋 。 注意事項 ⑴ 示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。 ⑸ 由他人代理簽約的， 購房者本人 與代理人的委托書最好經(jīng)過公證。 ⑵ 內(nèi)業(yè)人員核定客戶及公司應(yīng)繳稅費金額，向公司財務(wù)請款。 ⑵ 提前與客戶約定合同備案的時間，在約定的時間到來前再次打電話給客戶進行提醒確認。 市場營銷部員工手冊 29 ⑶ 貸款到賬后，貸款專員到銀行 領(lǐng)取客戶貸款件，通知客戶到銷售中心領(lǐng)取合同、票據(jù)及貸款資料。小區(qū)物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項服務(wù)和委托性特約服務(wù)。具體形式有圖、表、冊、卡等，還要及時根據(jù)情況的變化更新檔案記 錄。 3）小區(qū)衛(wèi)生管理 這項管理的目的是為住戶保持一個潔凈的生活環(huán)境主要工作有小區(qū)的日常清掃保潔、垃圾清運等。主要工作包括小區(qū)安 全、保衛(wèi)，對各種突發(fā)事件的預(yù)防和發(fā)生火災(zāi)時的處理，以及小區(qū)內(nèi)干擾現(xiàn)象的排除等。指為業(yè)主和承租人代收繳水電費、煤氣費、有線電視費及電話費等公共事業(yè)性費用。 在這三項服務(wù)中第一類是物業(yè)管理企業(yè)為住戶提供的最基本的服務(wù)，而第三類服務(wù)可根據(jù)住戶的需要確定。業(yè)主行使物業(yè)管理是通過業(yè) 主委員會實現(xiàn)的。 4） 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項服務(wù)收費是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 而物業(yè)管理公司的權(quán)力在于： 1） 按照有關(guān)規(guī)定實施對小區(qū)的各項管理工作，并有權(quán)要求小區(qū)業(yè)主和住戶加以配合。主要包括： 1） 盡力達到委托管理合同中雙方約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照合同約定進行收費。 四、 財務(wù)方面的知識： 項目直接成本及總成本包含的內(nèi)容 項目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、資金成本。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合 那些 條件？ 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已 經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《 商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》中確 定的最低保修期限的，保修期不得低于《 商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》中確定的最低保修期限。 1商品房面積誤差如何處理？ 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 市場營銷部員工手冊 34 （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人不得請求解除合同； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。 房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖 ，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱 及貸款額度、年期。一、市場營銷部架構(gòu)圖