【正文】 均價(jià) 多層 ： 5000， 小高層 4300 無(wú) 4200 4000/平米 4000/平米 4200/平米 優(yōu)惠 一次性 1萬(wàn)元，按揭無(wú) 無(wú) 無(wú) 一次性總價(jià)減3000元 一次性總價(jià)減2020元 無(wú) 銷售率 86% 前期銷售 100% 88% 85% 90% 70% 在售共計(jì) 20套 無(wú) 24套 30套 20套 48套 滯銷戶型 120平米多層 5樓以及 130平米小高層 34樓 無(wú) 小高層 14層以上戶型 14層以上剩余房源較多 小高層 135平米兩側(cè)戶型 頂層大躍層戶型 住宅待售 預(yù)計(jì)年底 11月再開(kāi)一次盤，具體棟數(shù)未定 預(yù)計(jì) 11月推出 4棟高層為 17層和33層各兩棟 6套聯(lián)排 二期工地尚未動(dòng)工，年內(nèi)無(wú)新房推出 9月底推出 3棟高層， 1棟寫字樓50平米 10月推出 2棟小高層 備注 該項(xiàng)目自建名品街，配套較全 目前接受客戶看房，價(jià)格未定 項(xiàng)目即將結(jié)束 樓層差價(jià) 15層以下30元，以上 20元 該項(xiàng)目推廣宣傳較多，名聲響亮 2020近期東海縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望 住宅項(xiàng)目 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱 美麟湖畔風(fēng)景 望族伍號(hào) 湖濱花園 天一居 碧溪 東區(qū) 多層、小高層、別墅為主 交通便捷，配套齊全，新 樓盤較多，客群以城區(qū)， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多周邊 南區(qū) 多層、小高層、商業(yè)居多，區(qū)域較成熟， 臨近火車站、汽車站周邊環(huán)境相對(duì)雜亂， 未來(lái)發(fā)展受限制，以城區(qū)居民為主 截至 9月底，東?？h共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 63家，在建項(xiàng)目 42個(gè)，施工面積 70萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積 ，竣工面積 ，發(fā)放預(yù)售許可 30件，商品房銷售面積 。基本達(dá)到（第二期 450套房源）的釋放計(jì)劃。 2020年上半年國(guó)內(nèi)貨幣緊縮，銀行按揭提高并收緊。 2020年下半年晶御中央項(xiàng)目如何走 ?如何實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo) ,成為一個(gè)非常迫切的課題。同時(shí)也是第二期開(kāi)盤重要基礎(chǔ)。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與分布情況 市場(chǎng)概況 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 區(qū)域內(nèi)推盤集中，品質(zhì)制勝是關(guān)鍵 本案 2公里半徑 本案向東、南兩公里半徑內(nèi)，聚集了 10余家樓盤，占東海開(kāi)發(fā)總量的 1/3強(qiáng)。玫瑰園 晶都 圣芭芭拉 東盛 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與展望 商業(yè)項(xiàng)目 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱 望族伍號(hào) 湖濱花園 天一居 碧溪 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第三部分 三組團(tuán)推售房源分析 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第二期推出 8（共四棟） 第一期推出 6（共四棟） 1 2 5 6 三組團(tuán)（二棟）推售房源分析 晶御中央 j近期計(jì)劃推出 7樓 根據(jù)工程和批次順序 :根據(jù)全案推廣計(jì)劃 ,按既定目標(biāo)推盤 ,計(jì)劃推出 3 8共四棟樓 3 4 7 8 推盤策略說(shuō)明： 從本案四個(gè)批次的房源分析，第 三 批（ 7）位置居中，品質(zhì)較為平衡，推盤策略建議如下： ? 考慮競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在 9月和11月推盤， 本案最遲在 10月底至 11月初開(kāi)盤 ，搶占市場(chǎng)先機(jī)并預(yù)留足夠的客戶蓄水時(shí)間 ? 在推廣方式上 采取“蓄水排號(hào)、集中開(kāi)盤”的方式 ，兼顧前期積累客戶 ? 在價(jià)格上實(shí)現(xiàn)“平開(kāi)高走”， 根據(jù)蓄水情況確定最終售價(jià)，重點(diǎn)解決高層定價(jià)為題， 力爭(zhēng)高低層銷量平衡與銷售速度的量化。 三組團(tuán)推售房源分析 晶御中央下半年計(jì)劃推出 7樓 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 1 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 2 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 4 三室兩廳 129 18 45% 40 三室兩廳 140 9 % 四室兩廳 155以上 13 % 5 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 6 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 8 三室兩廳 132 100 67% 150 兩室兩廳 99 50 33% 合計(jì) 970 三組團(tuán)推售房源分析 晶御中央下半年計(jì)劃推出 7樓 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 月份 2020年 9月 2020年 11月 2020年 122020年 2月 2020年 2月以后 以上是總體推量計(jì)劃 實(shí)際根據(jù)市場(chǎng)變化而定 業(yè)績(jī) 80套 120套 60套 銷售 金額 預(yù)計(jì) 1億 4百萬(wàn) 根據(jù)一期總規(guī)劃 970套房源整體推盤計(jì)劃，本次計(jì)劃共計(jì)推出 260套房源，其中小高層 100套，高層 350套。 ?本次認(rèn)籌以客戶交 20200元抵 40000元的方式盡可能大量的吸引客戶。 ?凡是在晶御中央購(gòu)房二套以上（含兩套），均可領(lǐng)取銘龍會(huì)鉆石卡一張。 二、鉆石會(huì)卡員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料； 您可以在樓盤開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)正式啟動(dòng)之前得到優(yōu)先安排，參觀了解銘龍置業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)的情況；您可得到優(yōu)先安排進(jìn)行物業(yè)認(rèn)購(gòu) 您可以通過(guò)本會(huì)了解購(gòu)買房產(chǎn)的基本常識(shí)，本會(huì)盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑； 您可以獲邀參加本會(huì)舉辦的各項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎(jiǎng)勵(lì)； 您可以參加銘龍置業(yè)旗下樓盤的“老帶新優(yōu)惠大紅利”活動(dòng)，每介紹一位客戶成交獲得“鉆石卡紅利獎(jiǎng)勵(lì)”（價(jià)值 500元） 您可以參加銘龍置業(yè)旗下酒店的增值活動(dòng)，每年享受三天的免費(fèi)客房。這一階段為產(chǎn)品公開(kāi)銷售的黃金時(shí)期，也是項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)提升的關(guān)鍵時(shí)期。 ① 戶外媒體繼續(xù)攔截 ① 樣板間裝修完成 客戶 東海經(jīng)營(yíng)水晶的商人，工廠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)員工， 海外東海商人 階段主旨：項(xiàng)目媒體全面投放，達(dá)到項(xiàng)目全面熱銷 推廣策略 策略一：高端亮相 樣板房開(kāi)放、銷售中心展示 策略二：形象解碼，系列廣告轟炸 媒體全城攻擊 推廣內(nèi)容 西雙湖畔，新城核心高層寬景大宅。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 PART4 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 — 中低層銷控，高層正常銷售 將二組團(tuán)剩余房源的中低層銷控，高層房源正常銷售，此策略的目的在于將客戶向高層房源推，結(jié)合將高層房?jī)r(jià)拉平的策略在一定程度上會(huì)有助于高層房源的去化。 ?區(qū)域大規(guī)劃對(duì)于商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，優(yōu)尚生活街出于東海新區(qū)的核心位置，緊鄰市政府，檢察院，體育館和五星級(jí)酒店，大配套，大環(huán)境，對(duì)于商家而言就是大財(cái)富。同時(shí)給成交新客戶銘龍會(huì)“金卡”一張。 ?大型活動(dòng)定期釋放，引爆銷售氛圍，強(qiáng)力宣傳。但需要告知客戶活動(dòng)是以家庭里的小孩為主體參加，特殊情況客戶自己可以參加本次活動(dòng)。 ?二等獎(jiǎng)：二等獎(jiǎng)?wù)嫁D(zhuǎn)盤的 10%，獎(jiǎng)勵(lì) 600元購(gòu)房?jī)?yōu)惠券和全套學(xué)生用品。 ?活動(dòng)方式：在水晶節(jié)期間雇傭 5名輪滑高手，均穿著晶御中央項(xiàng)目的宣傳服，其中 2名輪滑隊(duì)員舉著項(xiàng)目宣傳牌穿梭于會(huì)場(chǎng)四周，另三名輪滑隊(duì)員在項(xiàng)目宣傳桌引導(dǎo)嘉賓在“生態(tài)行動(dòng) 國(guó)慶七天樂(lè) 】 ?活動(dòng)時(shí)間： 2020年 10月 17日（國(guó)慶節(jié)，連續(xù)舉行七天） ?活動(dòng)主體： 。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 鏢靶設(shè)計(jì)參考 獎(jiǎng)項(xiàng) 分?jǐn)?shù) 購(gòu)房?jī)?yōu)惠券 禮品 費(fèi)用預(yù)估 一等獎(jiǎng) 15分 800元 晶御中央水杯 820元 二等獎(jiǎng) 12— 15分 400元 晶御中央水杯 420元 三等獎(jiǎng) 8— 12分 200元 晶御中央水杯 220元 參與獎(jiǎng) 低于 8分 0元 晶御中央水杯 20元 飛鏢活動(dòng)各項(xiàng)細(xì)節(jié) 5分 10% 4分 15% 3分 20% 2分 25% 1分 30% 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安排 2： 抽獎(jiǎng)：抽獎(jiǎng)活動(dòng)當(dāng)天在抽獎(jiǎng)箱中放入 500張獎(jiǎng)券，其中有 5張一等獎(jiǎng)、 15張二等獎(jiǎng)、 30張三等獎(jiǎng)、其余為參與獎(jiǎng)。 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安排及禮品設(shè)置： 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安排 3： 投籃：限定每位客戶投籃十次，投中 9個(gè)及以上一等獎(jiǎng)， 7— 8個(gè)二等獎(jiǎng)， 5— 6個(gè)三等獎(jiǎng)，五個(gè)以下則為參與獎(jiǎng)。 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安排及禮品設(shè)置： 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 活動(dòng)安排：蓄水期活動(dòng)安排 晶御中央秋天之旅之千人銘龍會(huì)活動(dòng) ?活動(dòng)目的：宣傳項(xiàng)目，保持客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注同時(shí)為三組團(tuán)開(kāi)盤做蓄水。在文藝表演活動(dòng)間隙插播項(xiàng)目宣傳片并由主持人再次介紹銘龍會(huì)和三組團(tuán)及商業(yè)即將開(kāi)盤的信息。在海外經(jīng)商的東海人多是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，同時(shí)他們對(duì)東海這片養(yǎng)育他們的土地又有著難舍的情節(jié)，回家買房對(duì)于他們而言比較輕松也是他們很愿意做的事情。此時(shí)項(xiàng)目積累了大批的老業(yè)主，建議在這批老業(yè)主中抽選那些對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度高的，支持力度大的，給我們帶來(lái)過(guò)客戶的老客戶參加我們舉行的 “晶御中央 A、導(dǎo)入期：陣地包裝 +銷售道具 +戶外媒體 B、蓄水期：戶外媒體 +報(bào)紙電視 +小眾媒體 C、開(kāi)盤期：報(bào)紙電視 +短信 +小眾 +SP+流動(dòng)媒體 D、強(qiáng)銷期：?jiǎn)雾?yè)定點(diǎn) +SP+戶外流動(dòng)媒體 媒介策略 媒介原則 媒體組合 媒體攻勢(shì) 第一波 第二波 第三波 第四波 通過(guò)戶外、陣地包裝導(dǎo)入形象 通過(guò)持續(xù)傳播產(chǎn)品賣點(diǎn)蓄勢(shì)待發(fā) 強(qiáng)勢(shì)傳播開(kāi)盤信息及促銷優(yōu)惠達(dá)成成交認(rèn)購(gòu) 以小眾媒體與小型推介活動(dòng)分類傳播，保持市場(chǎng)的持續(xù)勢(shì)度并推進(jìn)銷售進(jìn)度 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策略媒體計(jì)劃 階段 形象導(dǎo)入 強(qiáng)勢(shì)蓄水 開(kāi)盤熱銷 媒介 戶外， DM單頁(yè)， 折頁(yè)，短信，電視 戶外，報(bào)紙，短信，電視 戶外，短息，電視 媒介策略 以戶外宣傳為主配合短信，電視等方式轟炸式宣傳。 整個(gè)三組團(tuán)及商鋪營(yíng)銷推廣過(guò)程中媒體宣傳循序漸進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，各種宣傳方式相結(jié)合，全方位，立體式宣傳，大信息量強(qiáng)勢(shì)植入。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央老業(yè)主文藝茶話會(huì) 】 ?活動(dòng)時(shí)間： 2020年 5月 12日（周六） ?活動(dòng)主體：晶御中央老業(yè)主（預(yù)計(jì) 100人） ?物料準(zhǔn)備：禮品 ，茶飲，點(diǎn)心，易拉寶，宣傳單頁(yè)等等。共度春節(jié) 】 ?活動(dòng)時(shí)間