【正文】 尾盤期 戶外， DM單，短信 多種媒介方式組合利用，達(dá)到全程覆蓋的效果 多種媒介方式組合利用，達(dá)到全程覆蓋的效果 以小范圍的，有針對(duì)性的宣傳媒介為主。答謝老業(yè)主” 的文藝茶話會(huì)。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央四海一家 ?9:30—— 10:30地之杰公司人員，銘龍置業(yè)人員和到場(chǎng)嘉賓交流，發(fā)放禮品，再次發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料，活動(dòng)結(jié)束。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央秋之韻 獎(jiǎng)勵(lì)方式： 一等獎(jiǎng)： 800元購(gòu)房?jī)?yōu)惠券，項(xiàng)目宣傳水杯。 獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置： 一等獎(jiǎng)： 800元購(gòu)房?jī)?yōu)惠券以及項(xiàng)目宣傳水杯。 ?物料準(zhǔn)備：獎(jiǎng)品，禮品 , 點(diǎn)心等等。從我做起”的橫幅上簽字，并注意垃圾清理。 ?三等獎(jiǎng)：三等獎(jiǎng)?wù)嫁D(zhuǎn)盤 15%，獎(jiǎng)勵(lì) 400元購(gòu)房?jī)?yōu)惠券和部分學(xué)生用品。 ?物料準(zhǔn)備：獎(jiǎng)品，禮品（月餅） ,幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤，購(gòu)房?jī)?yōu)惠券。 ?循序漸進(jìn)，波次宣傳，不間斷的舉行活動(dòng)，有層次，有目的的宣傳，在合理有序的活動(dòng)推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)蓄客及熱銷。 ?依次類推，介紹成交的越多，老客戶享受的待遇越高。 ?在區(qū)域內(nèi)商鋪價(jià)格沒(méi)有借鑒和對(duì)比的基礎(chǔ)上提高商鋪單價(jià)，同時(shí)宣傳一年包租，培育市場(chǎng)，這樣給客戶以優(yōu)惠上的沖擊，加速客戶下定。為項(xiàng)目后期的銷售解除困難。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 三、尾盤銷售期： ～ ① 尾盤去化； 工作 媒體 活動(dòng) 展示 ① 老業(yè)主答謝會(huì) 客戶 已成交客戶的維系與深入挖掘，促進(jìn)“老帶新” 四組團(tuán)客戶進(jìn)行積累與儲(chǔ)備 階段主旨：項(xiàng)目尾盤去化，四組團(tuán)產(chǎn)品開始推廣 ① 項(xiàng)目四組團(tuán)的現(xiàn)場(chǎng)包裝進(jìn)行； ① 小眾媒體為主； 推廣策略： 策略一：客源動(dòng)力開發(fā)，死亡客戶復(fù)活 策略二：挖掘重點(diǎn)客戶，各個(gè)擊破 推廣主題： 晶御中央三組團(tuán)最后典藏房源奉獻(xiàn)東海 這一階段的核心工作是抓住時(shí)機(jī)，不斷造勢(shì)盡快的去化產(chǎn)品。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 老帶新政策 老帶新： 老帶新客戶是晶御中央項(xiàng)目成交客戶中重要的一部分，老帶新政策的好壞，執(zhí)行的是否到位關(guān)系著項(xiàng)目的整體銷售。 ?在晶御中央購(gòu)買一套住房同時(shí)推薦新客戶成功成交三套及以上即成為銘龍會(huì)鉆石會(huì)員，領(lǐng)取鉆石卡一張。 ?本次推盤過(guò)程中以集中性的宣傳促銷活動(dòng)為主，計(jì)劃于 9月 10— 12日舉行中秋看房節(jié)活動(dòng)、 10月 1日 — 7日舉行國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)、 9月 26日 — 10月 18日舉行水晶節(jié) 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 合計(jì) 260 三組團(tuán)推售房源分析 晶御中央下半年計(jì)劃推出 8樓 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第四部分 3,7號(hào)樓營(yíng)銷策略 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3,7號(hào)樓市場(chǎng)定位 ?產(chǎn)品定位 ?形象定位 ?推廣方式定位 PART1 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位 定位語(yǔ)： 西雙湖畔，中央景觀區(qū)寬景高層大宅。 7先期建議 10月底至 11月初推出 ， 2020年 11月份后根據(jù)銷售情況再加推“壓軸景觀樓” 8兩棟 ，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。玫瑰園 聚龍公館 晶和國(guó)際廣場(chǎng) 區(qū)位 城西 城西 城西 城西 城西 老城區(qū) 現(xiàn)狀態(tài) 部分已售完，下期未定 推出 3棟在售，下期未定 未售，暫時(shí)不賣 未售 未售 未售 銷售時(shí)間 2020年，下期未定 2020年 3月，下期未定 未定 年內(nèi)不會(huì)銷售 年內(nèi)不會(huì)銷售 10月份和住宅一起推出 商鋪類型 一層街鋪 一層街鋪，二層街鋪 二層街鋪，（帶地下室） 一層街鋪 二層街鋪，綜合性商業(yè)超市 二層 業(yè)態(tài)定位 未定 未定 未定 未定 生活配套類 未定 層高 6米 （一層）， （二層） 均價(jià) 6000/平米 商鋪前部跳空 6000元，后部隔二層3000元 未定 未定 未定 未定 優(yōu)惠 未定 未定 未定 未定 銷售率 67% 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 銷售共計(jì) 30套， 50平米左右 38套 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 滯銷原因 無(wú) 開間小，前部跳空沿街面積小，后部隔層面積大 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 附近商圈 緊靠西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 靠近西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 緊靠西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 新主干道旁，商業(yè)氛圍有待改善。晶府人家 華納 瑞嘉花園 區(qū)位 城西 城西 城西 城西 城西 城西 在售房源 多層住宅 1棟高層 17層 2棟小高層 2棟小高層 多層，復(fù)式 無(wú) 面積 80— 130平米主力面積 120 106342，主力戶型143， 160 113平米 106249平米 多層 96— 135平米，復(fù)式 170~200 無(wú) 均價(jià) 4000 3800，西邊觀湖房 4500 3700/平米 3700/平米，湖景房差 700元 3900/平米 無(wú) 優(yōu)惠 無(wú) 無(wú) 一次性單價(jià) 150元 無(wú) 優(yōu)惠 80元每平方，送價(jià)值 3600左右的格力空調(diào) 無(wú) 銷售率 90% 30% 57% 99% 90% 無(wú) 在售共計(jì) 20套 111套 142套 6套 15套 無(wú) 滯銷戶型 117東西兩側(cè)戶型 戶型多以 143平米以上滯銷較多，湖景差價(jià) 800元 8層以上 113平米 頂層躍層 130以上兩側(cè)戶型 無(wú) 住宅待售 小高層預(yù)計(jì) 10月接受預(yù)訂，年底預(yù)售 年底前無(wú)新項(xiàng)目推出 社區(qū)開發(fā)結(jié)束 下月中旬開盤，房源320套 10月份有 3棟小高層推出 3棟小高層預(yù)計(jì) 10月開盤，面積 80130，主力面積 110130，一梯三戶與二梯三戶 備注 前期多層 5層送閣樓，頂層銷售快 高層面積偏大，銷售 難度大 售樓處硬件形象差 目前在蓄水中 項(xiàng)目建筑多樣化，多層，復(fù)式，別墅，小高層 目前在蓄水，與本項(xiàng)目相連，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。其中大項(xiàng)目、知名項(xiàng)目、高品質(zhì)項(xiàng)目居多。 關(guān)于剩余 144套房子主要集中在 5,6樓 20層以上房源。 此次 2020年 9月 2020年 5月份營(yíng)銷計(jì)劃是立足于對(duì)前期購(gòu)買晶御中央客戶群體的分析與把握 。 本次報(bào)告立足于前期傳播調(diào)性，并在綜合項(xiàng)目工程進(jìn)度、前期（一、二組團(tuán)） 520套房源整體銷售情況，項(xiàng)目營(yíng)銷推廣正式步入 “三組團(tuán) 2棟 ” 260套房源的銷售步伐。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目一期整體房源銷售率需達(dá)到 80%。 東海目前市場(chǎng) 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 市場(chǎng)供需兩旺，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 西區(qū) 主要為高層、小高層、 別墅，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 規(guī)劃前景較好，環(huán)境資 源優(yōu)越，客群以政府機(jī) 關(guān)、私營(yíng)業(yè)主居多 北區(qū) 住宅以多層、小高層、高層為主， 該區(qū)處于行政軸線上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好， 客群以公務(wù)員，高級(jí)管理人員為主 中心城區(qū) 以多層、小高層為主，交通便捷、 配套齊全，在建在售項(xiàng)目較少， 以東海當(dāng)?shù)鼐用駷橹?。上海名? 華納 ? 原老城區(qū)域則由于處于老城區(qū)，早已開發(fā)完畢，缺少可開發(fā)土地，現(xiàn)在是逐步實(shí)施老城中心區(qū)的拆遷改造，由于土地出讓少，僅有少量幾家待售樓盤，樓盤總建筑體量 也較少，開盤后由于完善的生活配套和交通加上當(dāng)?shù)厝说睦铣乔榻Y(jié)，樓盤去化較快，就如置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)的“不愁賣，開盤后很快就售完了”，戶型上基本為大戶型為主，并配備建有綜合性商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。服裝。本項(xiàng)目目前在售 2棟小高層和 2棟高層，銷售比率 72%以上，僅剩余 15層以上高層和小高層頂樓躍層，客戶群多為水晶市場(chǎng)的生意人和機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，以改善型住房和剛需婚房居多。 7 E型：三室兩廳兩衛(wèi) 100 % 為異型戶型，且所在樓棟為高層，客戶認(rèn)可 度一般，且數(shù)量較多。 以高層的產(chǎn)品形象推向社會(huì)，言簡(jiǎn)意賅的闡述高層的優(yōu)越性，展現(xiàn)高層的核心賣點(diǎn)，給人以視覺(jué)沖擊，目的在于給客戶留下印象，將高層優(yōu)勢(shì)傳達(dá)給客戶并使其接受高層。 高層平價(jià)策略 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì) 銘龍會(huì) ?預(yù)計(jì) 9月 5日通知客戶來(lái)售樓部看房，此時(shí)順帶針對(duì)老客戶的銘龍會(huì)會(huì)員卡制度，從 5日起凡是有老業(yè)主前來(lái)售樓部均可領(lǐng)取銘龍會(huì)會(huì)員卡， 10月 22日在東海體育館舉行盛大的銘龍會(huì)活動(dòng)。 您可以獲邀參加本會(huì)舉辦的各項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎(jiǎng)勵(lì)。此階段采取的主要宣傳方式以戶外和媒體宣傳為主，重點(diǎn)將產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶。此階段采取的營(yíng)銷方式主要是活動(dòng)加小規(guī)模的媒體宣傳?！百嶅X不打烊”給客戶強(qiáng)烈的財(cái)富沖擊，優(yōu)尚生活街一旦開始經(jīng)營(yíng)商家必將賺的盆滿缽滿，讓客戶清醒的認(rèn)識(shí)到購(gòu)房?jī)?yōu)尚生活街得潛力。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會(huì)，老帶新 將銘龍會(huì)與老帶新政策相結(jié)合，凡是由持有銘龍會(huì)員卡的客戶介紹來(lái)的新客戶購(gòu)買商鋪均有優(yōu)惠。 住宅廣告，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)的推出新房源以占領(lǐng)市場(chǎng)。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央秋之韻 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤設(shè)計(jì)及活動(dòng)禮品設(shè)置 幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤設(shè)計(jì)：幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤分為六個(gè)部分即六種獎(jiǎng)項(xiàng)。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央秋之韻 ?活動(dòng)目的：宣傳項(xiàng)目，保持客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注同時(shí)為三組團(tuán)開盤做蓄水。 活動(dòng)時(shí)間： 10月 1日， 10月 4日， 10月 7日 物料準(zhǔn)備：鏢靶，射針，水杯。 活動(dòng)時(shí)間： 10月 2日， 10月 5日 物料準(zhǔn)備：抽獎(jiǎng)箱，抽獎(jiǎng)券，水杯。 活動(dòng)時(shí)間： 10月 3日， 10月 6日 物料準(zhǔn)備：小型籃球架，籃球，水杯。建議活動(dòng)內(nèi)容安排如下： ?10月 22日晚上 7:00—— 7:30晶御中央領(lǐng)導(dǎo)宣布活動(dòng)開始，并就銘龍會(huì)活動(dòng)給予到場(chǎng)嘉賓詳細(xì)的解釋，向每一位到場(chǎng)嘉賓發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料。開盤舉行抽獎(jiǎng)送家電活動(dòng)，在前期認(rèn)購(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步促進(jìn)銷售，推動(dòng)項(xiàng)目的二次熱銷。 ?22： 00活動(dòng)結(jié)束，給每一位到場(chǎng)嘉賓一份紀(jì)念禮品附帶項(xiàng)目宣傳資料，合影留念，活動(dòng)結(jié)束。 ?22:00活動(dòng)結(jié)束，舉行頒獎(jiǎng)活動(dòng)，發(fā)放紀(jì)念品。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組
。 ?2020年 5月 12日 19： 00老業(yè)主紛紛進(jìn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)引導(dǎo)客戶入座，發(fā)放宣傳資料。 ?2020年 1月 8日晚在東海福如東海大酒店舉行本次活動(dòng)，當(dāng)日 20點(diǎn)活動(dòng)開始， 20:00——20:30,嘉賓到達(dá)酒店互相喝茶聊天，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)接待嘉賓并做項(xiàng)目介紹，業(yè)務(wù)員發(fā)放宣傳資料。 ?活動(dòng)主題： 【 晶御中央三組團(tuán)耀世啟幕 】 ?活動(dòng)時(shí)間： 2020年 11月 06日（周六） ?活動(dòng)主體：前期交錢認(rèn)購(gòu)的客戶及其它到會(huì)場(chǎng)的客戶 ?物料準(zhǔn)備：獎(jiǎng)品，開盤道具 ,宣傳單頁(yè)等等。 ?活動(dòng)方式： ?2020年 10月 22日在東海體育館舉行以“晶御中央秋天之旅 參與獎(jiǎng)：項(xiàng)目宣傳水杯。 參與獎(jiǎng)：項(xiàng)目宣傳水杯。 中 . 國(guó) . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安排及禮品設(shè)置： 國(guó)慶七天樂(lè)活動(dòng)安