【正文】 上的改造承諾能不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。前面政府劃撥土地建安置房由于土地成本低所以房?jī)r(jià)也相對(duì)較低，這一點(diǎn)村民己經(jīng)得到了實(shí)惠，對(duì)于已經(jīng)分配到樓房商鋪的村民開(kāi)始受益，對(duì)下一步城中村改造有很大的促進(jìn)作用。一、在“城中村”改造中要本著下例原則、開(kāi)展工作。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)毛地招拍掛拍獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶，其他向社會(huì)出售。四、因地制宜，選擇合理開(kāi)發(fā)模式。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機(jī)制經(jīng)驗(yàn)，摸著石頭過(guò)河，容易出現(xiàn)偏差。長(zhǎng)期來(lái)，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無(wú)序，土地權(quán)屬和使用相對(duì)混亂，村民住宅條件差異巨大。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。主要表現(xiàn)為：土地、房產(chǎn)利益分配錯(cuò)綜復(fù)雜。對(duì)兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視作居家理想。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過(guò)去的青年、壯年時(shí)期進(jìn)入了衰老時(shí)期。XX年，施叔利主任任書(shū)記時(shí)，曾啟動(dòng)過(guò)舊村改造，因此，在村民的思想意識(shí)上，具有一定的基礎(chǔ)。除已建設(shè)開(kāi)發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢(shì)”、“面臨的問(wèn)題”和“對(duì)策建議”三方面作一分析。本村圍繞“城中村”改造也做了一些先期工作，并計(jì)劃在下階段開(kāi)展實(shí)質(zhì)性工作。這種模式下，一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。開(kāi)發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心；時(shí)刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽(tīng)證制度，讓村民充分表達(dá)意愿。三是從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)。二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。村級(jí)組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門(mén)積極配合解決城中村問(wèn)題。（三）城中村改造的對(duì)策與建議城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時(shí)呈現(xiàn)。又由于規(guī)劃控制過(guò)長(zhǎng)，違章建筑過(guò)多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒(méi)有最后完成，城中村不一定能搞得成。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級(jí)差。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。他們對(duì)新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波———城中村改造。馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對(duì)村民具有促進(jìn)作用。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。（一）實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢(shì)周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二是思想優(yōu)勢(shì)，三是政策優(yōu)勢(shì)。城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循八大原則：實(shí)行分步改造原則。實(shí)行區(qū)塊改造自求平衡原則。一、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價(jià)值。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開(kāi)座談會(huì)、摸底調(diào)查、上門(mén)入戶動(dòng)員。四、優(yōu)惠的政策激勵(lì)在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺(tái)了“政府零收益”、配套“農(nóng)房?jī)筛摹睂ｍ?xiàng)資金、中心城區(qū)自主改造村實(shí)行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對(duì)改變居住方式也很不情愿。村民對(duì)本村X(qián)X年啟動(dòng)過(guò)的舊村改造項(xiàng)目尚有記憶，對(duì)本屆村級(jí)班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國(guó)有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。我們?nèi)绻麊?dòng)了，搞不成，那就大失面子了。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。我們可以從四個(gè)“堅(jiān)持”入手，破解改造難題。組建一套專門(mén)班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。一是從居住理念上引導(dǎo)。通過(guò)算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺(jué)到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識(shí)到通過(guò)城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長(zhǎng)，村民的保障將更加完備。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和分配方案。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序，在宏觀層次上發(fā)揮對(duì)城市未來(lái)整體地價(jià)、房?jī)r(jià)的引領(lǐng)作用。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。開(kāi)發(fā)模式分析。三是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開(kāi)發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過(guò)招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開(kāi)發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)。城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循八大原則：實(shí)行分步改造原則。（一）實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢(shì)周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢(shì)：一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，二是思想優(yōu)勢(shì)，三是政策優(yōu)勢(shì)。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對(duì)村民具有促進(jìn)作用。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波———城中村改造。他們對(duì)新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級(jí)差。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒(méi)有最后完成，城中村不一定能搞得成。又由于規(guī)劃控制過(guò)長(zhǎng)，違章建筑過(guò)多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。（三）城中村改造的對(duì)策與建議城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時(shí)呈現(xiàn)。開(kāi)發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。這種模式下，一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。（一）、本著尊重大多數(shù)村民意愿的原則；（二）本著舊房拆遷置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償原則；（三）本著住房、商鋪面積指標(biāo)按人口配置的安置原則；（四）本著一把尺子、一戶一圖片、一戶一檔案、三方簽字認(rèn)可的公平原則；（五）本著涉及村民利益的拆遷補(bǔ)償、公程招標(biāo)、樓房商鋪的分配等重大事項(xiàng)都要張榜公布的公開(kāi)原則；（六）本著由評(píng)估公司依據(jù)有關(guān)法規(guī)評(píng)估、村民推選監(jiān)督員、全程監(jiān)督，村民大會(huì)決定最終補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理原則。（三）實(shí)施“城中村”改造，對(duì)我村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。村民對(duì)本屆村級(jí)班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。對(duì)哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對(duì)復(fù)雜性。長(zhǎng)期來(lái)，土地權(quán)屬和使用相對(duì)混亂，村民住宅條件差異較大，現(xiàn)有建筑密度高，容積率高，拆遷成本大。要堅(jiān)持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動(dòng)村民深入?yún)⑴c，來(lái)促進(jìn)“村民自愿”氛圍的形成，耍堅(jiān)持規(guī)劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，來(lái)真正實(shí)現(xiàn) “村民得益”的改造目標(biāo)。實(shí)施城中村改造，可以從根本上破解、“臟、亂、差” 的難題。（六）高起點(diǎn)編制城中村改造規(guī)劃，做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖冊(cè)和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來(lái)的富余土地用作開(kāi)發(fā)。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實(shí)施改造。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積；古樹(shù)名木移植方案。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)（五）辦理?xiàng)l件：市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。具有書(shū)面申請(qǐng)。（七）提交的材料：臨時(shí)設(shè)施占道申請(qǐng)（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：市政府令148號(hào)；京國(guó)土房管政（2003）716號(hào)六、市國(guó)土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。（五）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。要結(jié)合城中村改造村的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目工程早開(kāi)工、早建成、早見(jiàn)效。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。第三條 堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，積極吸引社會(huì)資金參與城中村改造建設(shè)。前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會(huì)或代表大會(huì)同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國(guó)有后，依法確認(rèn)國(guó)有土地劃撥使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用證。第二條 城中村建設(shè)改造的范圍和重點(diǎn)濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。第四條 城中村建設(shè)改造的基本方針堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，群眾自愿，區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?。第六條 城中村建設(shè)改造工作的組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對(duì)城中村建設(shè)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)城中村建設(shè)改造工作。審批各區(qū)上報(bào)的城中村建設(shè)改造方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點(diǎn)村、實(shí)施改造村的改造方案。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設(shè)改造資金，負(fù)責(zé)各方資金分配與平衡。（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。第十條 城中村規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說(shuō)明書(shū)、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告、圖紙及電子文件。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用：（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。（五）對(duì)住宅、學(xué)校、敬托院和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。（二）市改造辦根據(jù)城市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其內(nèi)容包括：1．城中村規(guī)劃用地范圍安置村民的住宅用地范圍、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)等）、補(bǔ)償建設(shè)投入的開(kāi)發(fā)用地范圍；2．各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；3．對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案的審定。將城中村建設(shè)改造方案上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室審批。監(jiān)督管理城中村改造建設(shè)資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和開(kāi)發(fā)房的建設(shè)實(shí)施。市建設(shè)、國(guó)土資源、財(cái)政、發(fā)改、監(jiān)察、審計(jì)、人防、公安、消防、電力、通訊等有關(guān)部門(mén)應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村建設(shè)改造的管理和服務(wù)工作，按法定程序辦理城中村建設(shè)改造的各種手續(xù)。（二）城中村規(guī)劃編制應(yīng)遵循節(jié)約用地的原則。第三條 建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)城中村的建設(shè)改造，使其各項(xiàng)建設(shè)有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實(shí)施，將這些村莊改建成為基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由市規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。第二章 規(guī)劃建設(shè)管理第五條 城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法定的建設(shè)審批程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。（縣政府辦公室信息科）河南省濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》的通知華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門(mén)：《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃，強(qiáng)化精品意識(shí)，確保工程質(zhì)量，打造改造開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。（十）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào)，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級(jí)拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會(huì)所在地進(jìn)行公告。（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)。（七）申請(qǐng)條件的依據(jù)：《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條；《行政許可法》第二十九條第二款。搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。（六）提交的材料：**區(qū)市政管理委員會(huì)穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地申請(qǐng)書(shū)；**市**區(qū)規(guī)劃分