【正文】 過(guò)多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場(chǎng)大買賣。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟(jì)收入。在實(shí)際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個(gè)方面問(wèn)題的困擾：一、村民理念層面的問(wèn)題“怕吃虧”心理在改造時(shí)間選擇上猶豫不定。實(shí)施“城中村”改造，對(duì)周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。因此，對(duì)舊城改造具有較高接納性。地形規(guī)劃，易于設(shè)計(jì)規(guī)劃。實(shí)行政策平衡原則?！俺侵写濉备脑斓母境霭l(fā)點(diǎn)和最終落腳點(diǎn)是讓全體市民共建共享生活品質(zhì)，大幅提高“城中村”居民和外來(lái)創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員等社會(huì)群體的生活品質(zhì)，從而真正體現(xiàn)共建共享“生活品質(zhì)之城”的內(nèi)涵與真諦?！俺侵写濉备脑焓峭苿?dòng)杭州城市化的重要前提和基礎(chǔ)，在拓展城市發(fā)展空間、更新城市形態(tài)等方面發(fā)揮了不可替代的作用，直接影響城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)空間融合和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。目前，杭州主城區(qū)共有286個(gè)行政村，自1998年大規(guī)模開展撤村建居改革試點(diǎn)以來(lái)，已有205個(gè)村列入撤村建居改革試點(diǎn)。及時(shí)修訂完善政策，大力宣傳并用足用好政策，不折不扣落實(shí)政策，科學(xué)破解了政策“兌現(xiàn)難”問(wèn)題。堅(jiān)持就近安置和農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)先行，科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓，積極探索貨幣安置等安置方式，科學(xué)破解了“安置難”問(wèn)題。2007年3月，市政府下發(fā)了《杭州市區(qū)“城中村”改造五年計(jì)劃和2007年農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)開竣工目標(biāo)任務(wù)的通知》，確定在5年內(nèi)實(shí)施并基本完成54個(gè)“城中村”的改造工作，并同步推進(jìn)其它撤村建居村的公寓建設(shè)，計(jì)劃建成農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓400萬(wàn)平方米以上。四是西湖西進(jìn)“景中村”整治模式。一是以“面”帶動(dòng)“城中村”改造模式。杭州“城中村”問(wèn)題的剖析。研究表明，杭州“城中村”主要面臨四大突出問(wèn)題：一是量大面廣?！俺侵写濉钡摹按迕瘛睆木幼^(qū)域、職業(yè)范疇角度看，都已完全城市化，但在土地規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)管理、生活方式等方面尚存在諸多深層次的城鄉(xiāng)差異，形成了具有城市與農(nóng)村雙重特征的“混合社區(qū)”，成為城市社區(qū)與傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)之間的“灰色地帶”。政府在改造中起著主導(dǎo)和具體實(shí)施作用，市政府負(fù)責(zé) 城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。216。改造方式為重建、改建與綜合整治相結(jié)合。武漢市硚口區(qū)長(zhǎng)豐街長(zhǎng)豐村啟動(dòng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)改制之初，相關(guān)部門明確要求翻印《武漢市城中村綜合改造政策及解答》一書3000本，做到全村男女老少人手一本，很好地起到了消除誤解、公開公正的作用。積極與相關(guān)企業(yè)接觸，想方設(shè)法促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的初衷是好的，但由于缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的了解，做了些無(wú)用功。此將出現(xiàn)兩種相反效果。當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織改制、參加社保以及戶口登記完成后，改造工作就會(huì)非常專業(yè)，普通村民一無(wú)時(shí)間二無(wú)能力去理解。如前言，城中村要想得到順利地實(shí)施，調(diào)動(dòng)村民的積極性是關(guān)鍵一環(huán)。(2)“人的改造”。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，集體土地大幅升值，土地價(jià)格由每畝萬(wàn)元急劇上升為幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。②子女上學(xué)困難。往往采取的是“押地進(jìn)廠、地隨人走”的方式。②改革開放初期，不少“城中村”村民放棄了傳統(tǒng)的農(nóng)耕，轉(zhuǎn)而從事現(xiàn)代的工商業(yè)。(3)引入資金，開發(fā)帶動(dòng)。如廣州市按照“先行試點(diǎn)、穩(wěn)妥進(jìn)行”的原則，選擇有代表性的城中村試點(diǎn)改造；杭州市依照社區(qū)股份合作制的方法首先對(duì)城中村的集體資產(chǎn)進(jìn)行量化改制；珠海市通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，引入房地產(chǎn)開發(fā)商參與城中村改造等。“城中村”應(yīng)該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)；(2)從土地權(quán)屬來(lái)看，“城中村”的土地為集體所有而非國(guó)家所有，這是“城中村”的核心特征之一。在分析9個(gè)城市城中村改造實(shí)踐的基礎(chǔ)上，指出了實(shí)施城中村改造應(yīng)該充分考慮的關(guān)鍵因素，并提出了具體實(shí)施過(guò)程中操作建議。為了避免在農(nóng)村土地房屋補(bǔ)償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發(fā)展的思路，這就直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。(2)自力更生，政府推動(dòng)。“村民”作為一個(gè)利益群體其組成人員是在不斷變化的。③上世紀(jì)80年代末90年代初，由于大量不合程序的戶籍遷移，各地“城中村”大量出現(xiàn)了在本村無(wú)人認(rèn)識(shí)的“本村戶籍村民”。(1)消除思想負(fù)擔(dān)?？傊?，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生活習(xí)慣讓面對(duì)與土地突然失去直接聯(lián)系的農(nóng)民不知所措。 改造實(shí)施后的未來(lái)(1)“村的改造”。民意從何而來(lái)?從農(nóng)村基層政權(quán)組織的運(yùn)行特點(diǎn)看，村民代表和黨員可以作為兩條民意主渠道。以武漢市的改造流程為例。開始編制規(guī)劃等流程以后，專業(yè)化讓信息的不對(duì)稱顯著提升，村民參與程度勢(shì)必下降，村級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人將有更大的發(fā)揮空間。二是部分村不能形成合理的發(fā)展思路，等、靠、要現(xiàn)象一定程度存在。其次增強(qiáng)改造工作透明度。政府在改造中起著引導(dǎo)作用，主要表現(xiàn)為制定 基本政策，出臺(tái)扶持和優(yōu)惠措施。房地產(chǎn)商為改造的主體，政府通過(guò)公開招標(biāo)引入有實(shí)力的開發(fā)商，由房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金完成改造工作。拆遷補(bǔ)償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定?！俺侵写濉弊鳛橹袊?guó)農(nóng)村城市化的產(chǎn)物，從地域角度看，主要處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于城市范疇，是城市地域擴(kuò)張的一種自然延伸；從社會(huì)性質(zhì)看，仍保留了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的因素；從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)看，主要以從事工商業(yè)為主；從與城市的關(guān)系看，是位于城市市區(qū)卻帶有農(nóng)村性質(zhì)的一種特殊社區(qū)。由于形成時(shí)間和構(gòu)成因素的差異，杭州“城中村”大致可分為三種類型：一是處于繁榮市區(qū)、已完全喪失農(nóng)用地的村落，稱之為“全融入型”，如西湖區(qū)的武林村、九蓮村；二是處于市區(qū)周邊、尚保留少量農(nóng)用地和獨(dú)立農(nóng)居點(diǎn)的村落，稱之為“半融入型”，如古蕩的古蕩灣村、三叉村、景芳村；三是處于遠(yuǎn)郊、仍保留大量農(nóng)用地和集體土地的村落，稱之為“未融入型”，如彭埠、筧橋和風(fēng)景名勝區(qū)等鎮(zhèn)的部分村。大多數(shù)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施落后，缺少必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，同時(shí)，外來(lái)人員集聚，社會(huì)秩序混亂，違法犯罪現(xiàn)象滋生，人居環(huán)境惡劣。近年來(lái)，杭州市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，始終堅(jiān)持“改體制、翻牌子、分房子、建機(jī)制、蓋房子”五位一體，科學(xué)破解“籌資難、征遷難、安置難、配套難、審批難、管理難、兌現(xiàn)難”等七大難題，以最大的決心、最硬的舉措、最優(yōu)的政策、最快的通道、最佳的效益，全力以赴推進(jìn)“城中村”改造，實(shí)現(xiàn)“變農(nóng)村為城市、變農(nóng)民為市民”兩個(gè)歷史性轉(zhuǎn)變，走出了一條具有杭州特色的科學(xué)改造“城中村”之路。如東部地區(qū)“十一五”重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶動(dòng)了江干、下城、下沙三區(qū)共49個(gè)村的“城中村”改造。杭州自1998年起實(shí)施撤村建居改革試點(diǎn)，2001年起推行農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)，2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4區(qū)開展30個(gè)點(diǎn)、40個(gè)村“城中村”改造試點(diǎn)。二是“征遷難”。六是“管理難”。如2003年完成梅家塢村一期、茅家埠村一期整治，2004年完成梅家塢村二期、茅家埠村二期、雙峰村整治，2005年完成龍井村整治，2006年完成靈隱農(nóng)居點(diǎn)整治，2007年完成滿覺(jué)隴四眼井村整治，2008年完成九溪楊梅嶺村、南山村、梅家塢村三期整治。杭州“城中村”改造的意義?！俺侵写濉备脑焓呛贾菪罗r(nóng)村建設(shè)的題中之義，也是新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)和突破口，是有效避免杭州老城區(qū)新農(nóng)村建設(shè)“燈下黑”的必由之路。實(shí)行區(qū)塊改造自求平衡原則。一、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價(jià)值。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會(huì)、摸底調(diào)查、上門入戶動(dòng)員。四、優(yōu)惠的政策激勵(lì)在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺(tái)了“政府零收益”、配套“農(nóng)房?jī)筛摹睂ｍ?xiàng)資金、中心城區(qū)自主改造村實(shí)行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對(duì)改變居住方式也很不情愿。村民對(duì)本村XX年啟動(dòng)過(guò)的舊村改造項(xiàng)目尚有記憶，對(duì)本屆村級(jí)班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國(guó)有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。我們?nèi)绻麊?dòng)了，搞不成，那就大失面子了。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。我們可以從四個(gè)“堅(jiān)持”入手，破解改造難題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。一是從居住理念上引導(dǎo)。通過(guò)算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺(jué)到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識(shí)到通過(guò)城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長(zhǎng)，村民的保障將更加完備。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強(qiáng)度和分配方案。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時(shí)序，在宏觀層次上發(fā)揮對(duì)城市未來(lái)整體地價(jià)、房?jī)r(jià)的引領(lǐng)作用。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。開發(fā)模式分析。三是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過(guò)招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。一．城中村改造的現(xiàn)狀： 世紀(jì)以來(lái)，無(wú)論大到深圳、廣州等為代表一線城市再到合肥，南京 長(zhǎng)沙等二，三線城市都正在轟轟烈烈地大面積開展城中村改造運(yùn)動(dòng)，一般都是以整體拆除重建為主要途徑、爭(zhēng)取解決權(quán)屬問(wèn)題，把原村民的集體遷離到別處。而新村建設(shè)的住宅樓，建筑間距過(guò)小，市政設(shè)施的欠缺。借鑒對(duì)比，依據(jù)了國(guó)內(nèi)城中村所普遍存在的詳情，合理的分步性的，從各個(gè)方面對(duì)城中村進(jìn)行調(diào)整，并且也同樣結(jié)合了地理區(qū)位和周邊環(huán)境來(lái)加速自己的革新與改造4。（2）道路規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，在道路規(guī)劃中既要便利通暢，又能滿足消防的功能（3）增加綠化面積，提高環(huán)境質(zhì)量6（4）增設(shè)老人和少年活動(dòng)空間，可以設(shè)有老年人活動(dòng)場(chǎng)所城市設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)于城市中歷史文化保護(hù)的傳承和演繹，對(duì)于合肥的葛大店城中村雖然看上去被遺忘了 但是有它獨(dú)有的元素，比如有好幾所高等或職業(yè)院校，還有就是離馬鞍山路很近有很好的地理優(yōu)勢(shì)，地鐵一號(hào)線也馬上很快就通車，一系列的元素讓葛大店帶來(lái)了很大的機(jī)遇社區(qū)的整體布局設(shè)計(jì)應(yīng)充分的考慮居民的日常生活的行為，提供方便 舒適的居住環(huán)境、安靜的工作空間，滿足休閑娛樂(lè)和購(gòu)物等行為，體現(xiàn)人 性化的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出田園風(fēng)情的環(huán)境空間。（照片來(lái)源于筑龍網(wǎng)）對(duì)于城中村最重要的城市設(shè)計(jì)當(dāng)然是居住的設(shè)計(jì)，包含居住環(huán)境和住宅的設(shè)計(jì)，確保容積率和足夠的室外開敞空間的設(shè)計(jì) 高層住宅是利用高容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)低覆蓋率的。葛大店地勢(shì)想對(duì)于比較高，加上旁邊是馬鞍山高架，所以具有良好的眺望視野，很重要，設(shè)計(jì)中如果能夠?qū)τ诟叨瘸浞值募右岳茫軌蚺c周邊城市環(huán)境進(jìn) 行相互借用，對(duì)于改善居住者的室內(nèi)舒適度將有很大的幫助，例如，在規(guī)劃布局時(shí)要避開周圍建筑物和相鄰高層住宅的遮擋，以獲得空間上的開放感，葛大店居民就能從住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不遠(yuǎn)處的包河萬(wàn)達(dá)等等。六．城中村的思考[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004 現(xiàn)有城市規(guī)劃不能真正改造而只是鏟除城中村，而城中村又是一種積極和正確的存在和真正的合肥城市特色，當(dāng)下的城市規(guī)劃；需要改造的，不是城中村，而是當(dāng)下城市規(guī)劃。臺(tái)北創(chuàng)業(yè)出版社，2001：3640 [4]鄭子龍，韓蕩。啟發(fā)和改造城市規(guī)劃的，也恰恰是被城市規(guī)劃威脅的城中村。邊界不同的空間形式賦予高層商住綜合體社區(qū)封閉或開放的景觀空間感受。對(duì)于地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)，停車難是很多小區(qū)所頭疼的問(wèn)題。城 中村改 造背景下的高層商住綜合體住宅的總體布局，要從整體居住環(huán)境和其對(duì)周邊影響的觀點(diǎn)出發(fā)來(lái)進(jìn)行研究設(shè)計(jì)。舊城再生——美國(guó)都市成長(zhǎng)政策與實(shí)際保存。1，建筑產(chǎn)權(quán)不明；合肥如果承認(rèn)城中村違法建筑的產(chǎn)權(quán)，就會(huì)很大方面鼓勵(lì)了村名違違法的行為，但是如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，對(duì)部分違章建筑強(qiáng)制的直行拆除，